原報告 | 方圓生活服務年報里的數字變動和創始人回歸使命

觀點指數 因未完成貿易應收款項減值測試而延遲刊發業績的方圓生活服務最終在4月30日交出了過去一年的答卷。

總體來看，收益下降、由盈轉虧及金融資産減值虧損淨額大幅增長是這家物企2023年度業績的主題。

公告顯示，方圓生活服務總收益約為4.27億元，較上年同期下降約16.6%。其中，房地産代理服務收益大幅下降73%至2940萬元，是影響總收益下降的主要因素。

期内，金融資産減值虧損淨額約1.01億元，同比增長了987.1%。該增長主要歸因于貿易應收款項、應收同繫附屬公司款項及應收關聯方款項的減值虧損撥備分别大幅增加約2420萬元、5650萬元及1990萬元。

受此影響，方圓生活服務2023年度錄得的虧損淨額約5710萬元，而2022年度為溢利淨額3170萬元；淨利潤率由2022年度的6.2%下降至-13.4%。

在此艱難時刻，創始人及大股東方明回歸台前，接替韓曙光董事會主席及提名委員會主席職務，後者調任為行政總裁。

成長阻力

據财報介紹，方圓生活服務業務專注廣州及大灣區其他地區，主要透過綜合房地産代理服務及專業物業管理服務兩個業務分部從事生活服務。業務戰略是将服務擴展到全國，戰略重心放在提供物業管理服務上，增值服務為輔。

具體來看，方圓生活服務的綜合房地産代理服務業務主要位于廣東省。2023年廣東省商品房銷售面積收縮，創近八年新低；商品房銷售量進一步下降，這也帶來房地産代理服務分部業績下跌。同時，方圓集團（其最大的收入來源）仍面臨财務困境，給供應帶來限制，加上需求萎靡不振，房地産代理服務收入大幅下滑73.0%。

專業物業管理服務同樣乏力，同比下降1.4%至3.97億元。其中，物業管理服務同比增長6.7%至3.24億元；社區增值服務同比增長1.2%至5460萬元；而非業主增值服務則大幅下滑57.6%至4250萬元，與行業整體現狀相符。

值得一提的是，随着方圓生活服務關聯方的暴雷，未來該公司的規模拓展或遇阻。财報顯示，截至2023年度末，該公司合約建築面積僅增長0.5%至1930萬平方米，而在管面積僅增加2.9%至1380萬平方米。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從過往來看，方圓生活服務還會通過收購尋求擴張。例如，2022年度，該公司通過收購廣東筠城方圓物業服務有限公司51%股權，将服務擴展至雲浮市；亦完成收購廣東益康物業服務有限公司60%股權，将服務擴展至東莞及梅州市場。

但在手現金下滑或進一步阻礙方圓生活服務的收購之路。截至2023年末，該公司銀行結余及現金為8813.4萬元，較2022年度的1.17億元下降了25%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

财報稱，2024年在房地産代理服務方面，方圓生活服務将繼續專注于大灣區的業務發展，在已成功進入或已取得良好業績的城市承接更多項目。同時，在物業管理服務方面，避免過度擴張，抓住盈利機會，尤其是城市服務及增值服務方面的機遇。

報告期内，方圓生活服務向主要客戶收取應收款項進度放緩，關聯開發商陷入财困導致信貸風險增加，這也導致該公司對減值虧損進行撥備，進而造成年内虧損5710萬元，淨利潤率由去年的6.2%下滑至-13.4%。

數據顯示，方圓生活服務2023年度應收貿易款項、應收同繫附屬公司款項及應收關聯方款項的減值虧損撥備分别大幅增加約2420萬元、5650萬元及1990萬元，金融資産減值虧損淨額同比增長約987.1%至1.01億元。

扣除減值虧損後，該公司應收貿易款項為1.039億元，應收同繫附屬公司款項為6247.7萬元，應收關聯公司款項為4067.8萬元，分别同比變動-2.78%、-46.6%、-35.83%；其中，一年以内應收占比分别為62%、13.32%及7.28%，結構上有所改善。

另悉，2023年度來自"方圓繫"公司的收益並未占該集團年内收益10%以上。如此來看，方圓生活服務整體上來自關聯方的風險減小。

創始人回歸

與2023年度業績公告一同披露的，還有方圓生活服務的人事變動決定，創始人方明接替韓曙光被調任為董事會主席並被委任為提名委員會主席，後者則調任公司的行政總裁。

公告介紹，方明自2006年起擔任方圓集團主席兼董事長，主要負責投資決策、提供總體策略規劃及監督方圓集團的物業發展項目等，截至公告日，擁有方圓生活服務約56.49%的權益。

而韓曙光主要負責該公司的策略規劃及一般管理，其在物業開發方面擁有逾二十年的經驗，彼時主要負責土地收購、投資及融資事宜、成本控制及法律事務。自2023年9月28日前任行政總裁容海明辭職後，韓曙光便接替其職責領導該公司。

觀點指數了解，自物業行業進入快速回調階段以來，董事會主席、行政總裁或首席執行官之類的"一把手"關鍵人物換防或調整已屢見不鮮。而今年以來，物企高管人事變動出現創始人收權或回歸趨勢。

例如，4月16日，佳兆業美好發布公告，宣布郭英成正式出任公司執行董事。而郭英成是佳兆業美好的創辦人之一，此次出任執行董事，旨在進一步加強公司在戰略規劃和發展方面的領導力量，為公司的未來發展注入新的動力。

據悉，佳兆業美好2023年度增收不增利，錄得盈轉虧，由上年度溢利1.07億元變化為虧損4.38億元，總收益同比僅增長了0.6%至17.94億元，同樣面臨挑戰。

更早之前，朗詩綠色生活創始人田明由非執行董事調任為執行董事，並仍然擔任董事長職務，公告稱，此舉旨在"投放更多時間及精力于公司管理"。

觀點指數認為，部分物企業績承壓，進行新的戰略調整自然是創始人收權或回歸的理由，但當下地産方面遇到更嚴峻的考驗，而物企輕資産屬性並未改變，且正逐步回歸現金流邏輯。樹立良好的服務品牌，也有助于幫助關聯方渡過難關。