納儲謹慎、城更進程加速 | 2024年1-4月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 前50房企累計新增拿地建面1748萬平，同比上升1.5% 拿地前50的房企1-3月累計拿地建面同比上升，但3月單月的新增有所下降。開年兩個月銷售的萎縮打擊了不少房企的信心，因此企業對後市的觀望态度加深，投資拿地更為謹慎。拿地主體上仍以國央企和城投公司為主。

宅地供應環比上升，二線城市環比漲幅達八成 報告期内一二三線城市供應住宅用地962宗，供應土地規劃建築面積4162.02萬平方米，環比上升87.12%，同比下降9%。二線城市供應住宅用地160宗，供應土地規劃建築面積1114.09萬平方米，環比上升79.4%，同比下降25.14%。

成交回暖，杭州土拍趨冷 報告期内一二三線城市成交土地數量2539宗；成交土地規劃建築面積13859.71萬平方米，環比上升34.94%，同比下降12.9%；成交總價1606.19億元，環比上升40%；成交樓面均價1158.89元/平方米，環比上升4.5%。杭州期内成交12宗涉宅地，出讓總成交金額228億元，僅有2宗溢價成交。而去年3月份中10宗土地有6宗溢價封頂後進入線下搖号程序。

城更進程再推進，廣州舊改立法走前列 3月29日，《廣州市城中村改造條例》批準通過，這是全國首個城中村改造立法。《條例》共三十九條，針對城中村改造中的一些熱點問題做了明确規定，例如集體土地怎麼收、征收補償標準怎麼定、征地補償安置方案、保障性住房建設、村民的社會保障等。廣州舊改的立法經驗或成其他城市的學習樣本。

前50房企累計新增拿地建面1748萬平，同比上升1.5%

觀點指數發布的“1-4月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積274萬平方米，同比下降81.38%。

數據來源：觀點指數整理

1-3月前50房企新增土地建築面積1748.12萬平方米，同比上升1.5%。其中，石家莊國控、華潤置地、中國鐵建新增全口徑土地儲備分别為165.95萬、107.1萬以及90.8萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-3月土地投資力度最大的企業為華潤置地，其次為綠城中國、中建壹品和濱江集團，權益拓儲金額分别為153.5、117、96.9和96.6億元。

拿地前50的房企1-3月的累計拿地建面是同比上升的，但是3月單月的新增下降很多。觀點指數認為，或是開年前兩個月銷售萎縮打擊了不少房企的信心，因此對後市的觀望态度加深，投資拿地更為謹慎。整體來看，拿地主體仍以國央企和城投公司為主。

此外，一些商用地或保障性租賃住房用地吸引了非地産企業拿地，如騰訊64.2億元摘得北京海澱區學院路北端的一宗綜合性用地，以及甯波余姚一地塊由自然人競得。

宅地供應環比上升，二線城市環比漲幅達八成

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量5236宗；供應土地規劃建築面積21662.49萬平方米，環比上升50%，同比上升2%；供應土地起始樓面價956元/平方米，環比上升18.62%，同比上升5.6%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地962宗，供應土地規劃建築面積4162.02萬平方米，環比上升87.12%，同比下降9%；供應土地起始樓面價3996元/平方米，環比上升1.5%，同比上升7.7%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，在北京通州商品住宅用地推介會上，北京城市副中心重點推出6宗商品住宅用地，總規模81萬平方米。項目包括梨園強力家居項目地塊、0605街區6005等地塊、0305街區6019等地塊、0602街區6007等地塊、宋莊區2号北側地塊及台湖二期D居住地塊。6宗商品住宅用地均位于副中心核心承載區和重點功能區，周邊産業布局成熟，交通便利。

截至3月底，上海挂牌出讓5宗地塊，總出讓面積19.49萬平方米，總起價112.3億元。4月8日，上海市公布2024年度國有建設用地供應計劃，總計3971公頃。其中，住宅用地占比最高，達856公頃，占比22%。

值得關注的是，2024年宅地供應量連續第二年減少，較2023年減少4.9%（2023年900公頃），較2022年減少7.7%（2022年927公頃）。商品住宅用地計劃供應440公頃，同比去年下降12.9%（2023年505公頃），較2022年下降15.7%（2022年522公頃）。

截至4月10日，廣州挂牌出讓5宗地塊，總出讓面積18.88萬平方米，總起價112億元，包含中心城區白雲區、花都區、天河區，位于金融城、設計之都、大觀等片區。不過，花都區工業大道以北、廣清高速以西CB0602003地塊已停止出讓。

報告期内，二線城市供應住宅用地160宗，供應土地規劃建築面積1114.09萬平方米，環比上升79.4%，同比下降25.14%；供應土地起始樓面價8465元/平方米，環比上升23.74%，同比上升35.35%。

杭州、鄭州、武漢是報告期内的主要供地城市。其中，杭州挂牌5宗涉宅地，分别位于余杭區、濱江區、蕭山區和上城區，總出讓面積36.44萬平方米，總起價153.86億元。鄭州2宗、武漢2宗。

報告期内，三線城市供應住宅用地345宗，供應土地規劃建築面積1664.98萬平方米，環比上升7.35%，同比下降41%；供應起始樓面價2262元/平方米，環比上升13.44%，同比下降16.75%。

整體來看，土地供應仍在恢復中，供應數量相比去年同期有所回落。不過要關注到供應樓面價在上升，不排除各地出讓質量較好的地塊，以吸引企業投資。這也讓土地市場積極性被提高的同時，均價也相應上揚。

成交回暖，杭州土拍趨冷

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量2539宗；成交土地規劃建築面積13859.71萬平方米，環比上升34.94%，同比下降12.9%；成交總價1606.19億元，環比上升40%，同比下降16.63%；成交樓面均價1158.89元/平方米，環比上升4.5%，同比下降4.3%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地347宗，成交土地規劃建築面積1855.55萬平方米，環比上升52.34%，同比下降30.71%；成交總價1100.37，環比上升46.9%，同比下降21.54%；成交樓面均價5930.17元/平方米，環比下降3.5%，同比上升13.24%；平均溢價率6.07%（環比上升近3個百分點）。

分城市能級來看，一線城市共成交10宗宅地。其中北京成交4宗，2宗封頂溢價成交。上海5宗，所有地塊均溢價成交。深圳無宅地成交，廣州協議轉讓1宗。

北京成交的4宗地分别位于昌平區、懷柔區和順義區，由石家莊創世紀北京建工、北京科學城雁栖置業和北京祥業房地産分别競得，總成交價約70億元。

上海成交5宗地塊，總成交價約134.11億元。其中，浦東新區北蔡楔形綠地C11-01,C11-05地塊為3月成交價最高的地塊，經過33輪競價，觸及最高限價49.7517億元，並達到競“高品質”指標的最高限後，轉入搖号環節。最終，中鐵房地産集團和廈門國貿房地産聯合競得，溢價率10%，成交樓闆價55674元/平方米，房地聯動價92000元/平方米。

杭州、甯波、南昌、廈門等二線城市期内宅地成交相對活躍。其中，杭州期内成交12宗涉宅地，總成交金額228億元，僅有2宗地溢價成交。而去年3月份10宗土地中有6宗溢價封頂後進入線下搖号程序，拿地企業有濱江、建發、興耀等。

此外，甯波期内成交10宗涉宅地，總成交金額95.3億元，其中6宗溢價成交。拿地企業包括綠城、藍城、甯波軌交等。其中，余姚千科路東側、向陽亭河南側地塊二為保障性租賃住房和零售商業用地，由自然人競得。

三線城市住宅用地成交規模環比有較大幅度上升，3月成交建築面積約1029萬平方米。除了成交樓面價環比下降13.1%外，成交總價和溢價率均環比上漲。

數據來源：觀點指數整理

從拿地主體的性質來看，觀點指數統計3月一二線城市住宅用地競得企業類型發現，本月國企招拍挂拿地位居前列。從權益拿地金額來看，報告期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為41.84%、31.26%、21.47%和5.43%。

城更進程再推進，廣州舊改立法走前列

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，截至4月10日，有14個城市更新項目有動态發布，以規劃公示等程序進度為主。

3月29日，《廣州市城中村改造條例》批準通過，這是全國首個城中村改造立法。《條例》共三十九條，針對城中村改造中的一些熱點問題進行了明确規定，例如集體土地怎麼收、征收補償標準怎麼定、征地補償安置方案、保障性住房建設、村民的社會保障等。

期内，廣州花都區新華街豐盛社區的集群街2号居民樓已啟動原拆重建工作，目前進入施工階段。這也是廣州首個在政府部門指導下由居民自籌經費進行危舊樓房拆除重建的項目。3月份，居民集中授權委托廣州花都城投西城經濟開發有限公司，以拆除重建方式自行改造。

觀點指數認為，廣州舊改的立法經驗或成為其他城市的學習樣本。花都自籌項目也具有示範意義，不過這個屬于改造特例，很多舊改的並沒有足夠的自籌資金去支撐，更多是依靠多方資金輸入進行改造。

4月8日，深圳有22個城中村改造項目被點名重點推進，涉及城市更新和改造試點項目。其中，城市更新項目如南山大新北四港片區已更換新的開發主體，大鵬溪涌等三個片區正推進征拆，橫頭-雙伍項目則完成确認實施主體工作。

北京今年計劃推進20個城中村實施改造，提升城市發展質量，意在20個項目里打造出一批示範項目。3月20日，北京海澱區住建委透露，今年計劃對170個老舊小區進行改造。據悉，自2021年至2023年，該區已相繼啟動了157個老舊小區的改造工作。

上海市青浦區已印發《青浦區老舊小區綜合改造實施方案》。該方案明确指出，2024年計劃改造面積為40萬平方米，而2025年則計劃改造60萬平方米。

3月13日，首批2000萬元借款資金已成功投放落地。3月25日，山西省農發行分行在3月份審批通過全省首批城中村改造專項借款，規模達306億元。此舉旨在支持太原市28個城中村改造項目的建設。

可以看到，各大城市都在積極推進城市更新的相關工作，這也進一步說明城市更新是提高城市空間質量的一大長期任務。