原報告 | 太古在三亞 怎樣打造一個海島商業街區

觀點指數 近日，市場傳來消息，太古地産位于三亞海棠灣的項目已确定為太古里，該項目為太古地産和中國中免合作的三亞國際免稅城三期項目。

此前中國中免表示，合作将發揮太古在商業地産開發、招商以及運營方面的商業項目經驗，打造高端旅遊零售業态，通過與三亞國際免稅城一期、二期的協同，助力公司持續鞏固在海南的市場地位。

太古方面也表示，三亞國際免稅城三期項目是太古目前發展的首個度假型零售項目，于太古地産而言項目定位和意義獨特。

此次确定項目命名，實際上意味着太古在太古匯和太古里之間，選擇了太古里這一帶有非標色彩的産品線。

商業客認為，太古在打造三亞項目時，除了延續太古里繫列優勢外，還需重點考慮到三亞作為旅遊城市的特性，滿足主力客群的強消費需求。

不過由于相關經驗欠缺，三亞太古里的打造于太古而言還是意味着不小的挑戰，但若進展順利，将為其商業發展再添新動力。

太古里商業基因

太古里繫列是太古内地零售商業的主品牌之一，主要定位為街區式商業，是開放式、低密度的街區式購物中心，目前太古成功運營有三里屯太古里、前灘太古里及成都太古里。

實際上，三亞項目産品線的确定在之前就有端倪。

項目條件上，海棠灣免稅綜合體街區屬性較強，與太古里的街區商業特點相契合；打造方向上，太古地産表示該項目要将商業高端零售和文化藝術元素相融合，相比太古匯，太古里的商業定位更能凸顯特色。

業績表現上，太古里繫列有着不錯的表現，相信也給太古再造一個太古里項目增加了信心。最新業績數據顯示，2023年太古内地太古里的零售額同比增幅在30.5%-78.8%之間，平均增幅在47.7%。

數據來源：企業年報，商業客整理

雖然三亞太古里目前的詳細規劃尚未公布，但從過往太古運營的太古里項目還是可以窺見其打造邏輯。

首先是開放式街區的定位，讓太古里的整體建築有很強的開放性，且與人群有較強聯繫性，加強建築與人、景的統一性，而在後續的運營中，社區氛圍的營造也至關重要。

再則是因地制宜，太古會根據所在城市的特征、項目定位和目標客群，劃分太古里項目的業态區域，主要分類為年輕潮流與高端零售兩種。

以北京三里屯太古里為例，南區主要為潮流品牌，建築上突出時尚活力，用色大膽豔麗；而北區以奢侈品牌為主，建築上體現内斂奢華，映襯國際品牌的調性。

在此基礎上，太古方面還會綜合城市地域特征與文化，制定每個太古里街區的主題。北京三里屯太古里的南區和北區，成都太古里的快里和慢里，以及前灘太古里的石區和木區，均是據此邏輯劃分而來。

如成都太古里獨創“快里”和“慢里”概念，與成都消費客群以“安逸享樂”為代表的生活态度相貼合，並通過豐富的品牌業态組合創造了“快耍慢活”的商業文化。

來源：公開資料，商業客整理

至于産品業态配置方面，三個太古里差異不大，主要以零售和餐飲業态為主，其中零售業态尤其是奢侈品占重要地位。

不過随着市場變化，太古也在積極調整業态組合，滿足消費者的需求。可以明顯看到，近年來餐飲及生活類業态品牌的比例有所上升。

如北京三里屯太古里在今年一季度引入了Wagas旗下的健康輕食品牌LOKAL的北京首店、山居滿隴浙江會館北京首店等餐飲門店。

鑒于太古里産品繫的特性，商業客認為，三亞太古里應該會在延續現有特征上進行創新。

目前披露的資料顯示，三亞太古里會因地制宜融入更多海島的藍色元素。這也代表着在建築形态風格上，三亞太古里會區别于其他三個項目，不過其中還是有一些共通之處。雖然三亞太古里的海島風格與成都太古里的古城建築形象相差較大，但與前灘太古里、三里屯太古里的現代建築相似度較高，風格也更現代化。

商業主題方面，商業客認為，三亞太古里作為全新的海洋風格商業街區，在與免稅城一二期風格形成差異化的同時，會将步行體驗與慢生活的空間營造帶入其中，延續太古里繫列項目的重要特色。

此外，考慮三亞作為旅遊城市的特性，消費客群停留的時間較短，必須滿足客群的強消費需求。因此在業态品牌組合上，三亞太古里或許會打造一個目的性明确的購物街區，主要以零售品牌特别是奢侈品為主導，滿足旅遊客群的購物需求。

在此基礎上，或許還會打造一個體驗海島文化的街區，讓三亞的熱帶風光和當地民俗文化特色更好地融入商業當中，為國内外消費者提供高品質的度假休閑和購物體驗。

海島高端商業打造

多重利好因素下，三亞作為商業城市的消費潛力持續增長，吸引了國内外高端商業綜合體的入駐，這也助推了三亞旅遊商業的升級叠代，此前三亞並無真正意義上的高端商業項目。

據商業客觀察，海南商業項目主要集中于海口和三亞，形成一北一南的格局。消費動力上，海口市場更多是本土消費客群，三亞市場則更多依靠遊客的消費潛力。兩者之間的差異，讓一些奢侈品牌更加青睐于在三亞開設新門店。

目前，LV與Dior均以有稅業态的形式入駐了中國中免旗下的海棠灣二期項目。此前Louis Vuitton曾透露計劃到2025年在中國每個省會城市開設門店，但在海南卻将首店開在三亞而非海口，這也從側面印證着三亞将作為旅遊零售城市的潛力。

此次重點關注的三亞太古里，建築面積逾36萬平方米，是太古地産旗下最大的太古里。項目将以開放式的街區呈現，在地下一層和地上17棟2-3層商業建築中建設多個奢侈品獨棟門店。

不過瞄準三亞消費潛力的並非只有太古一家，全球奢侈品旅遊零售商DFS迪斐世此前也宣布在三亞亞龍灣打造首個世界級的七星奢侈品零售和休閑娛樂勝地——DFS迪斐世亞龍灣項目，計劃引進1000+奢侈品牌。值得一提的是，DFS迪斐世隸屬于奢侈品集團路威酩軒集團。

此外，與三亞太古里同處一側海岸線不遠的地方，華潤也落子了超級萬象城項目。作為首個落戶三亞的萬象繫商業項目，三亞萬象城一期占地約155畝，項目計劃總投資額逾百億元，将匯集綜合零售、全球美食、世界級娛樂IP、文化與藝術中心、全要素免稅體驗等，打造一座新的全球購物度假目的地。

圖片來源：高德地圖，商業客整理

不難預見，若上述項目落成，三亞高端商業将迎來重大突破，商業影響力不容小觑。對于三亞太古里而言，三亞萬象城、DFS迪斐世亞龍灣項目無疑都是有力的競争對手。

從市場搶占的角度而言，率先開業的項目具有先發優勢。最新資料顯示，萬象城和太古里兩個項目均已動工，分别預計于2026年和2024年分階段落成，DFS迪斐世亞龍灣項目預計将于2026年完工。

放眼國内，目前市面上尚未有在旅遊海島城市打造高端商業項目的先例，僅華潤此前在海口打造了海口萬象城，但在高端品牌表現上並未達到預期。

不過旅遊客群的消費潛力對運營方而言還是有着極大吸引力，資料顯示，面對全球旅遊客群，由于高端零售優勢突出，加之購物退稅政策激勵措施，德國、英國、西班牙、法國和意大利等國家的旅遊零售業務表現不錯，並推動了當地經濟的增長。

然而即便在國外，在海島城市打造高端商業綜合體的案例也較少。據商業客了解，知名的歐洲、北美等知名城市的高端商業主要以百貨形式存在，如哈羅德百貨、老佛爺百貨；或者分布在購物街中，如法蘭克福歌德大街、美國紐約第五大道等。

總體來說，商業客認為，太古在三亞打造太古里還是有一定挑戰，此前其商業項目均位于一二線核心城市，在度假型零售項目打造經驗上相對欠缺。但，如若進展順利，其商業版圖影響力無疑将進一步擴大。