GDIRI觀察｜倉儲物流REITs估值理性中的底層資産成色

觀點指數 近日，三家倉儲物流REITs均發布了2023全年業績。截止至4月2日，中金普洛斯REIT報3.527元，漲跌幅-0.79%；紅土鹽田港REIT報2.291元，漲跌幅0.00%；嘉實京東倉儲REIT報2.838元，漲跌幅0.35%。

從上述數字來看，倉儲物流REITs二級市場整體表現平平，中金普洛斯REIT二級市場的報價接近首發當日價格3.589元 ，紅土創新鹽田港REIT超過首發價2.206元，但嘉實京東倉儲REIT報價低于首發價3.773元。

以區間表現來觀察，2023年1月1日至2024年4月2日三只倉儲物流REITs的區間漲跌幅均為負值，這也表明市場的整體波動幅度較大。

其中，中金普洛斯REIT的區間漲跌幅最大，為-30.69%；紅土創新鹽田港REIT及嘉實京東倉儲REIT 的區間漲跌幅分别為-21.69%和-25.05%。

在公募REITs進入常态化發行階段後，二級市場對REITs的估值逐漸理性，其市場表現更多依賴于底層資産的運營情況，而底層資産的經營收益一般通過可供分配金額、現金分派率等指標體現。

先從底層資産的運營情況來看，截至2023年12月31日中金普洛斯REIT的有效市場化租戶合計為 78 個，時點平均出租率 89.63%，考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後出租率為 91.83%。

觀點指數了解到，2023年貢獻租金及物管費收入占比超10%的租戶為為江蘇京迅遞供應鍊管理有限公司，占租金及物管費總收入的14.06%，此租戶的原租約在中金普洛斯REIT首次公開發行前已經簽約，並于2023年續約。

但據其年報披露，仍有約占全部基礎設施項目合計可供出租面積3.08%的租賃面積将于2024年到期，如若該部分未及時續租，可能會影響其二級市場的股價。

紅土鹽田港REIT方面，截至 2023 年 12 月 31 日，其現代物流中心項目期末出租率為 95.11%。租賃期限 1-14.83 年不等；世紀物流園項目的出租率為 100%，租賃期限為 4.75 年，租賃期限到期日為 2027 年 5 月 31 日。

此外，其現代物流中心租賃面積占比最大的是深圳市深圳港集團有限公司，租賃面積11.63萬㎡，占倉儲及配套部分總可租賃面積的 44%；世紀物流園租賃面積占比最大的為深圳市通捷利物流有限公司，租賃面積5.24萬㎡，占倉儲及配套部分總可租賃面積的100%。

嘉實京東倉儲因為背靠京東繫，其實際出租面積為34.13萬㎡，出租率維持在100%，主要承租人為京東物流旗下子公司，租金收繳率為 100%，主要承租人加權平均剩余租期為738 天（以租賃面積加權），且期内並未發生變動，整體租約較為穩定。

從可供分配金額和現金分派率觀察，中金普洛斯REIT的該項為3.50億元，完成擴募招募說明書預測的113.26%；新老資産合並和新購入基礎設施項目按公允價值參考淨值計算的年化分派率分别為4.54%和7.40% 。

紅土創新鹽田港REIT的可供分配金額為0.97億元，完成擴募招募說明書預測的106%；按可參考公允價值淨值的年化現金分派率為4.70%，高于擴募招募說明書預測的現金分派率0.28 個百分點。

而嘉實京東倉儲REIT的可供分配金額為0.74億元，完成可供分配金額測算報告預測值的107.88%；按本年度跟蹤評估報告中目標不動産評估淨值計算的年化現金流分派率為5.25%，高于招募說明書預測的現金流分派率 0.96 個百分點。

目前中金普洛斯REIT、紅土創新鹽田港REIT均于2023年6月擴募，嘉實京東倉儲REIT尚未進行擴募。

分紅方面，待2024年第一次分紅完成後，中金普洛斯REIT自上市以來已進行了7次分紅，累計分配金額達到約7.67億元，分紅比例約占上市以來可供分配金額的100%；紅土創新鹽田港REIT同樣将進行2024年度第一次分紅，待完成後，其将合計完成分紅4次。據觀點指數統計，累計分配金額約達2.28億元。嘉實京東倉儲REIT自上市以來已完成2次分紅，累計分配金額為0.58億元。