華潤荣登上市房企冠軍，恒隆地産、凱德投資商業、新經濟折桂

成交低迷是所有房企在2023年面臨的共同難題。盡管中央與地産購房利好政策不斷，但從房企銷售表現來看，行業信心的修復仍需時日。房企資金鍊改善緩慢，融資仍然受阻，暴雷現象持續出現。

銷售端“造血”能力的羸弱以及融資端“輸血”的阻塞使得2023年依舊是房企出險頻發的一年。

對于正常經營的房企來說，保證流動性安全是前提，一旦陷入流動性危機，企業就很可能陷入信用的惡性循環。對于已經出險的房企來說，債務化解與保交樓是當下兩大重要任務，出險房企一方面要積極尋求融資渠道以推進風險出清，同時也要重視保交樓任務的執行。

華潤置地拔得頭籌、中海緊跟其後，恒隆地産、凱德投資位于前列

觀點指數結合地産及相關領域發展，于2024年繼續推出融合房地産開發、商業地産、新經濟地産領域的地産G30+。最後，憑借着穩健的經營戰略，以及在行業下行期間所展現的抗風險與盈利能力，華潤置地獲得房地産開發組别上市企業卓越表現榜首，恒隆地産和凱德投資的卓越表現同樣值得肯定，分獲商業地産、新經濟地産組别的首位。

面對行業調整期的巨大挑戰，華潤置地憑借自身差異化的競争優勢，沉穩應對行業趨勢變化、消費需求波動等外部環境，營收利潤均實現穩健增長，經營性不動産業務表現亮眼。在行業盈利空間收窄的背景下，華潤置地盈利能力依舊穩健。2023年在營收增長帶動下，華潤置地的淨利潤有小幅提升，實現核心淨利潤277.7億元，同比增長2.9%。

2023年報顯示，華潤置地指除開發銷售型業務外還持續推進其經常性業務進程，具體包括購物中心、寫字樓、酒店等在内的經營性不動産業務、華潤萬象生活等在内的輕資産管理業務、城市更新、長租公寓、康養地産等在内的生态圈要素型業務。

據數據披露，華潤置地2023年經營性不動産業務營收為222.3億元，同比增長30.6%，輕資産管理業務營收為106.4億元，同比增長27.7%，生态圈要素型業務營收61.9億元，同比增長11.6%。此外，其搭建商業REITs平台，收益大幅提升；輕資産管理業務保持高速增長，堅定向城市空間運營服務商轉型；生态要素圈型業務進退有序。

商業地産方面，恒隆地産繼2023年G30+商業地産奪得榜首後，2024年繼續衛冕。2023年恒隆于内地和香港的租賃收入均錄得增長。其中内地整體租賃收入約62.63億元人民币，同比增長8%。這是恒隆在不斷變化的市場環境下仍能實現持續增長的确據。

新經濟地産方面，凱德投資斬獲新經濟地産組别的榜首。凱德投資在近兩年新設立了6支聚焦于中國市場的基金，包括3支人民币基金：包括凱德投資中國特殊機會人民币基金I期、凱德投資中國産業園核心型人民币基金I期和II期，總基金規模近47億元人民币，並完成了對三個優質商辦及産業園區資産的收購，新經濟領域将是未來重點的投資方向。

房企盈利降幅收窄，償債能力薄弱

2023年房企盈利相比上年降幅有所收窄，但仍處于虧損區間。觀點指數結合淨資産收益率、投入資本回報率以及毛利率一同對房企的盈利能力進行評估。根據2019-2023年上市樣本房企數據，房企的ROE（淨資産收益率）及ROIC（投入資本收益率）有所回升，降幅相比2022年有所收窄。

數據來源：WIND，觀點指數預測

其中，ROE超過10%的房企共計有11家，多數為國、央企。

ROE仍然處于相對低位區間，主要原因是總資産周轉率以及财務杠杆率持續下行。2023年房企整體總資産周轉率受年内全國樓市成交低迷影響降幅進一步加大。數據顯示，2023年中國新建商品住宅銷售面積為9.5億平方米，同比下降8.2%，銷售金額約10.3萬億元，同比下降6.0%。全國新房成交的不景氣使得房企去庫存路徑受阻，預收款和整體銷售收入下降，總資産周轉率銳減。

同時可以看到減債減負依舊是房企經營的主旋律。

2023年房企财務杠杆率進一步下降，據觀點指數預測及統計，2023年上市樣本房企淨負債率相較于2022年降低了近30個百分點。

數據來源;WIND，觀點指數預測

由于2023年房企暴雷事件頻發，使得房企融資難度再加碼，雖然2023年四季度的融資“三支箭”的落地使房企融資環境有所改善，但市場上的資金需求仍有較大缺口。

根據觀點指數發布的2024年1月房地産企業融資能力表現報告數據，2024年海外債到期金額總計約2753.54億元，相較2023年到期的金額3639.56億元下降24.34%。到期債務主要集中在上半年，其中3、4、6 月是債券到期小高峰。

據觀點指數觀察，近一年房企的發債平均利率基本穩定在3%-3.5%的區間。發行票據金額較大的企業包括保利發展、中海等國央企，民營企業發行規模僅占比14.29%。

民企與混合所有制房企獲得的債券融資規模較小，房企融資的緊迫性較強，部分資金有壓力的房企仍有違約的可能。

ROIC作為分析房企真實價值創造能力的輔助性指標，補充了利息支出與公司總投入資本，從數據上看，該指標在近5年内並無較大程度的波動，基本維持在2.8%-3.1%的區間内。在房企持續縮表的情況下，加杠杆的空間進一步被收緊，ROIC的穩定可以理解為股東和債權人投入資金總和的回報率並無較大變化。

另一方面，房企償債能力薄弱，多數企業現金儲備不足。

據觀點指數統計及預測，2023年樣本房企經營活動産生的現金流量/帶息負債主要集中在-0.1至0.2區間，當前均值為0.073，遠低于安全阈值。

數據來源：WIND，觀點指數預測

此外，據觀點指數統計，樣本房企中目前已有19家出險房企進行債務重組，成功完成債務重組流程的僅為少數企業，大部分仍未走出債務困境，甚至還有已完成重組或展期的房企，又出現二次違約的情況。

2023年多數房企處置資産以化債自救，例如出售股權以及出售旗下物業以回流資金。

商業地産盈利趨于穩定，消費類REITs開閘

随着疫情防控措施解除，同時國家層面配合出台了一繫列促進消費的相關政策，2023年消費市場迅速回溫。

根據國家統計局數據，2023年消費對經濟增長的貢獻率高達82.5%，創下歷史新高。並且，2024年全國兩會也将消費表述為拉動宏觀經濟增長的主引擎。

據觀點指數對上市樣本企業統計及預測，在經過2019-2022年的持續下降後，2023年商業地産企業的ROE和ROIC指標基本穩定，主要是企業投資物業收入同比有所上升，但物業銷售表現低迷，影響了企業的整體盈利表現。

數據來源：WIND，觀點指數預測

據觀點指數統計，當前樣本商業地産企業的收入構成如下：物業投資收益占比在45%-70%區間；辦公樓租金收入約為10%—25%；零售物業收入方面，各企業間差的異較大，區間為10%-60%；酒店收入與物業買賣通常不足10%的貢獻額。

總體而言，商業地産的服務屬性並未改變，幾乎全部企業的主要收入來源依舊是租金收入。因此相較傳統開發業務，其現金流穩定、償債能力與收益質量方面都具備較強的抗風險能力。

從2023年各企業的業務表現來看，收益表現較好的闆塊為物業投資，樣本企業2023年物業投資收益相較2022年同比增長2.8%，以恒隆地産為例，恒隆地産2023年整體收益相較2022年同比增長2%，其中，投資物業收益同比增長4%，内地市場增長勢頭要稍強于香港市場。

除此之外，2023年還是消費基礎設施REITs元年。2023年3月，國家發改委發文支持百貨商場、購物中心等項目發行基礎設施REITs。這是商業不動産首次被納入REITs試點，

11月，華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT等首批項目正式獲批。12月申報的華安百聯消費REIT以及華夏首創奧萊REIT項目狀态也更新為已受理。2024年3月，華夏金茂購物中心REIT在上交所正式挂牌上市，成為國内首批上市的消費基礎設施公募REITs。

新經濟地産營收不及預期，産園REITs整體下行

2023年新經濟地産整體營收迎來近五年的首次下滑，産業園區企業租售和服務收入增速雙降。

在觀點指數觀察的樣本企業中，2023年超半數的産業園區企業經營數據轉弱，産業載體銷售受困，租賃遇到較大的壓力。16家樣本上市企業中，有12家企業營收下降，11家歸母淨利潤錄得下跌，10家毛利率較去年同期下滑。超半數企業上半年的經營遇到了較大困難，經營數據整體轉弱。

在充滿壓力的行業背景下，産業園區還面臨供需錯配、“主題産業園”名不副實、“産業保障房”過量供應等問題。

據觀點指數統計及預測，2023年新經濟地産企業整體的盈利情況相較2022年出現小幅下滑，主要是市場此前預計的商業活動快速恢復的情況未見，新增需求不足，且受國際需求急跌的影響，外向型的企業訂單削減，企業擴大生産規模、增加租賃面積的意欲大減，甚至出現大租戶縮減業務並退租的現象。

數據來源：WIND，觀點指數預測

新經濟地産REITS方面，截至目前，上市交易的公募REITs共29只，首發募集資金總額達954.52億元，離千億大關愈發接近，其中，産業園REITs占31%，共計9支。

截至2023年底，國内REITs市場已發行待上市的産業園REITs還有4只，分别為易方達廣開控股産業園REIT、華泰南京建邺産業園REIT、中金重慶兩江産業園REIT、博時津開科工産業園REIT。

2023年上市REITs交易數據顯示，二級市場REITs均出現不同程度的下跌，平均降幅為21.33%，跌幅較大的REITs主要出現在産業園區類，其中博時招商蛇口産業園REIT降幅最大，全年下跌44.94%，並且華安張江産業園REIT和建信中關村産業園REIT年内降幅均超30%，上市以來的收益率幾乎全部消化。

産業園類REITs年内跌幅較大主要受到宏觀經濟市場基本面的影響，底層資産出租率持續下降，部分産園REITs受大客戶退租影響明顯，同時招租落後于預期，致未來營收不确定性增大。