綠城管理、華潤置地、金地管理領銜代建管理表現，打法更為多元

過去幾年越來越多的企業參與代建市場。代建作為輕資産模式的一種業務方向，成為不少企業開辟經營成長的“第二曲線”。

不過，當下競争加劇，市場亂象也開始頻出，如合約中斷、項目權利主體不明、惡性競争等。各地也開始陸續出台代建相關政策，一方面是推廣政府投資項目代建制，提升項目建設效率。另一方面，也對代建企業進行規範，進一步提高企業的服務意識，增強核心競争力。

行業變革和復雜環境下催生的新模式，給代建帶來新一波機遇。在機會與競争並存的市場中，企業除了代建模式以及項目特色之外，規模、盈利水平、市場份額、特色代建項目等也成為了經營優秀與否的重要指標。

觀點指數對行業與企業進行長期跟蹤研究與數據分析，綜合代建規模、盈利水平、運作管理水平、産品獨特性等各項指標，盤點在行業内具備卓越表現的代建管理企業。

最終研究顯示，綠城管理、華潤置地、金地管理公司、藍城集團和中原建業分别位居“2024房地産代建管理卓越表現”前列。

截至2023年12月31日，綠城管理合約項目總建築面積1.196億平方米，同比增長17.9%。2023年綠城管理新拓代建項目合約總建築面積3528萬平方米，新增項目管理費103.7億元，同比增長20.5%。

綠城管理業務增長在業内屬于領跑者，並将自身代建經驗進行推廣，促進行業規範。除此之外，其也在其他業态積極拓展，並在政府代建上保有不少的業務規模。

華潤置地也在代建領域持續發力。2023年，代建業務于全國新獲取項目80個，期末在管代建項目338個，建築面積約6393萬平米。新增代運營項目3個，期末在管代運營項目15個，管理面積約700萬平米。華潤置地城市運營項目有成熟的管理經驗，其中代建場館是一大特色。

金地管理代建業務2023年已經布局全國超57座城市，管理服務項目超190個，累計簽約管理面積超2870萬平方米，其中住宅項目累計簽約貨值超2399億元，商辦項目累計簽約管理投資規模超742億元，政府公建項目累計簽約管理面積超594萬平方米。金地管理建立了行業代建服務標準和工具指引，在自身發展的同時賦能行業。

藍城集團早于2010年涉足輕資産模式。截止2023年12月31日，藍城已進駐中國25個省及直轄市，141個地級市。其中小鎮項目89個，政府代建項目202個，其他項目351個。藍城集團在鄉村振興的小鎮建設有着獨特的代建理念，並在其他代建業态上繼續加碼。

中原建業是區域型代建企業，其深耕大中原地區，並在去年取得不錯的規模增長。截至2023年12月31日，在管項目合約銷售為人民币294.95億元，同比增長38.4%，合約銷售建築面積465.97萬平方米，同比增長33.2%。此外，中原建業累計規劃計容面積約5309萬平方米，重復合作率達63%。

除了上述企業外，還有龍湖龍智造、旭輝建管、萬科、招商蛇口、遠洋建管等企業同樣表現出較突出的綜合實力。

當然，代建市場内部也在不斷地發展細分，如政府住房類、政府公建類、商辦等。不同業态代建需求被不斷挖掘，這也要求企業提高多業态的業務能力。

近年來，不少地方政府出台政府投資項目代建制相關政策，其中較多涉及的是根據項目投資規模大小來判定是否進行代建。還有對一些代建設施進行框定，如事業單位辦公用房等。各個地方實行代建制的項目總投資額有不同的標準，但是相比此前的政策空白，有了指導的意味。這給代建企業帶來一定機會，尤其是公共事業設施的建設需求。

華潤置地在政府公建類做了很多代表性項目，這也給其業務增長提供了品牌賦能。華潤置地代建代運營聚焦高能級城市的高能級文體場館業務，同時積極探索運營業務，增強業務營收能力。萬科則在2023年的EPC及代建業務實現收入123.1億元。累計管理建築面積3997萬平方米，項目類型涵蓋學校、城市更新、醫療等。

需要關注到的是，政府代建市場容量在政策的支持下逐漸擴大。“十四五”時期，全國計劃建設籌集保障性租賃住房（保租房）近900萬套（間），預計可解決2600多萬新市民、青年人的住房困難，可完成投資3萬億元左右。

央行的資金投向已有痕迹。自2014年創設以來，PSL主要投向棚戶區改造和基礎設施建設領域。2月1日，央行再次投放PSL 1500億元，這是繼去年12月重啟PSL投放3500億元後的增額。這一輪PSL投入到城中村改造和保障房建設中的可能性較大。

政策同時提及超大特大城市要積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設、規劃建設保障性住房。

在代建類研究成果中，政府代建住房類的代表企業有綠城管理，其新拓代建業務中，政府、國有企業委托方及金融機構占比達74.7%。新拓代建項目代建費中，政府、國有企業委托方及金融機構占比達69.4%。而政府保障房、保租房是業務的一大來源。藍城集團亦是如此。

除此之外，觀點指數對“2024商辦代建管理卓越表現”進行評估，最終金地管理公司、華潤置地和綠城管理在名單中分列前三甲。城市更新催生了一些舊的寫字樓、商場等項目的專業化升級改造需求，同時加上文旅市場的火熱，帶動各地區加快配套建設，如酒店、度假樂園、城市地標建築等項目。對于代建企業來說，這類商辦項目是一個機遇。

金地管理積累的商辦項目經驗深厚，從2006年深圳的福田科技廣場開始，至今已經17年。

代建業務是招商蛇口“城市服務”業務的重要組成部分。公司自2010年起開展代建業務，已累計承接500余個代建項目，涉及代建面積超過1400萬平方米，積累了多元化業态的代建經驗，項目涉及會展、産業辦公等。