GDIRI 觀察｜樓市紅盤：深圳珈譽府加速去化驅動力

觀點指數(GDIRI) 近日，位于寶安的鴻荣源珈譽府二區總共推售房源1067套，當天售出645套房（去化率60.4%），銷售金額約30.59億元。

深圳房地産信息平台數據顯示，深圳新建住宅2月成交套數811套（環比下降56.64%，同比下降60.26%）；面積27.68萬平方米（環比下降54.23%，同比下降61.16%）。

可以看到，珈譽府二區銷售套數是深圳2月的7成以上。該項目的去化表現在深圳當下低迷的市場中是比較突出的。

據了解，本批房源備案均價約5.48萬元/平方米。開盤折扣約93折，折後均價約5.1萬元/平方米。二區主推面積76-120平方米，分布在1棟（一單元，三單元），預計369萬起步。

據觀點指數觀察，這個價格相比周邊競品領航城低10%左右。除此之外，珈譽府的87平方米做4房的房型格局比其他産品有更高的空間利用率。對于剛需人群來說，價格和房間數是關心的重要指標。

深圳新房市場通過“以價換量”的項目不在少數。如龍華珺奕府折後80平方米3房最低369萬元，折合單價僅4.6萬元/平方米。還有位于龍華的鴻荣源尚雲項目調低了備案價。

此前，深圳北闆塊其他項目開盤，中洲迎玺是其中熱度最高的項目。該項目首次開盤推出642套住宅，獲926批客戶認籌，認籌率144%；另外，項目開盤首日去化417套，去化65%，銷售29億元。

從備案均價上看，中洲迎玺與周邊的中海珑悅理、華潤超核萬象中心的定價差異不大，都在7.2萬元/平方米左右。中洲迎玺在開盤當天推出開盤9折+七天準簽98折+公司周年折扣99折的三重價格優惠，最終價格較備案價降低了約13%。

和中海珑悅理、華潤超核萬象中心6.5萬元/平方米的最低單價相比，中洲迎玺最低單價降至5.83萬元/平方米，價差達到7000元/平方米。

市場信息顯示，有些剛開盤的新盤項目會開出不等的折扣，並贈送商業購物卡、電器或減免物業費等。一些開盤較久的項目為加速去化，甚至開出85折的優惠力度。

觀點指數認為，鴻荣源珈譽府打折出售是普遍的市場行為，與其他房企的營銷意識基本無異。今年開年前兩個月成交低迷，也加強了企業加快去化的緊迫性。當然也可能是2月初的優化住房限購的政策助了一把力。

2月初，深圳住建委發布了關于優化住房限購政策的通知。深圳市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為深圳市戶籍居民的家庭)限購2套住房，深圳市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套住房；取消落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求。

據觀點指數了解，本次政策之後，深圳落戶就可以購房，已經沒有社保或所得稅繳納年限要求；非深戶社保或所得稅繳納年限也從5年縮短至3年，相當于回到了2020年7月15日之前的限購政策。

觀點指數認為，本次限購放松是從需求端發力，對于改善或青年群體來說是利好信号。政策出台可能會使一些具有購房力的青年或是家庭進入住房市場購置房屋，提高交易活躍度。

根據鴻荣源奧特萊斯項目的規劃，整個拆遷重建項目由11個細分地塊組成。其中包含了鴻荣源珈譽府在内的3個住宅地塊，2個公共住房地塊，3個純商辦地塊、2個教育地塊、1個公共住房+商辦地塊。

珈譽府項目後續至少還有占地面積相近的2個住宅地塊，以及2個占地面積稍小的公共住房地塊，預計未來幾年會持續新增供應。

因此，鴻荣源珈譽府需要加速去化，獲得現金回款去支撐後續項目的開發。同區位同地段價格相差不大的情況下，購房者往往傾向于購買新房，後續項目入市可能會産生分流，影響珈譽府的去化。