GDIRI觀察 | 雅詩閣的2023與2024

觀點指數（GDIRI）近期，雅詩閣中國披露了2024年的開業計劃。

數據來源：雅詩閣，觀點指數整理

據觀點指數了解，雅詩閣是凱德投資旗下的全資子公司，于1998年正式進入中國住宿服務市場，目前已在全國42個城市擁有和管理超200家物業。旗下住宿服務品牌包括雅詩閣、馨樂庭、lyf、奧克伍德、Quest、盛捷、雅詩閣臻選繫列、雅詩閣優選繫列、Preference、狐度海睿思、海睿思、POP!、Vertu和也旅，以及合作品牌達美庭，覆蓋服務公寓、共享公寓、酒店、樂齡公寓、學生公寓及長租公寓等不同領域。

今年計劃開業的物業清單包括成都雅遇公寓（東部新區）、成都東部新區馨樂庭連心酒店、廣州雅詩閣琶洲服務公寓、香港越秀雅詩閣服務公寓、深圳雅詩閣鳳儀山服務公寓、海口盛捷江東鴻園服務公寓、合肥盛捷長鑫服務公寓、上海雅詩閣北外灘服務公寓、甯波盛捷慈溪服務公寓、甯波杭州灣達美庭樂齡服務公寓等在内的27個項目，布局全國18個城市。

成都、深圳和西安是雅詩閣中國2024年計劃開業項目數量最多的城市，計劃開業項目數均為3個，這些城市的差旅需求較為旺盛。同時，2024年雅詩閣将首入溫州、保定等5個城市。

上述27個項目将給雅詩閣帶來超8000套客房的增長，新開項目囊括旗下8個住宿品牌。

據凱德集團官微披露的數據，2023年全年雅詩閣在華新開20余家物業、超5000套公寓及酒店單元，去年全年開業體量刷新了2019年的開業記錄，2019年全年新開17家物業，新增入市3299套公寓及酒店單元。

雅詩閣早在2023年初就對外表示，計劃在未來五年，客房單元的年淨增長率達到8%-10%，2028年底實現年管理費收入突破5億新币。

從開業數據來看，今年雅詩閣開業擴張加速，在營房量将得到明顯增長。

同時，去年雅詩閣在盈利方面也有不錯的表現。3月1日，凱德置地投資的酒店業務部門雅詩閣宣布，2023财年與費用相關的盈利同比增長28%，達到3.31億新元，這一增長主要得益于差旅的恢復勢頭強勁，單位可用收入同比增長20%。

同時，财報中提到，雅詩閣去年全年共計簽約77家新物業，其中一季度新簽超4000套單元，提前完成2023年底全球管理16萬套客房的階段性戰略目標。新簽約項目成功入市後，雅詩閣運營房量将得到進一步增長，同時将為其帶來更多的經營收入。

據觀點指數了解，管理和特許經營協議推動的輕資産戰略取得顯著成效，其中有38%的新協議是與現有業主簽訂的。

雅詩閣、CLI Lodging首席執行官Kevin Goh表示，公司正尋求加速擴張的變革性交易，並再次強調計劃到2028年實現超過5億新元的費用收入目標。

在重資産項目上，雅詩閣也有外拓動作。繼雅詩閣全盤收購奧克伍德全球後，今年年初，有相關報道稱雅詩閣已從基匯資本手中成功收購位于新加坡的Hotel G，交易金額為2.4億新币（約12.9億元）。據了解，Hotel G屬于經濟型酒店，擁有308間客房，也就是雅詩閣需要為每間客房支付約779220新元。

收購完成後，雅詩閣旗下的品牌結構再擴容，有效夯實了在輕資産輸出上的品牌底座，實施多品牌並行的戰略。

據觀點指數了解，雅詩閣收並購的資金主要來源于不動産+金融模式，為擴張提供了資金保障。2006年，雅詩閣成立了全球首個服務公寓房地産信托基金——雅詩閣公寓信托，成立後進行了多次收並購，投資範圍主要包括服務公寓、租賃住房、學生宿舍和酒店等；2015年與塔爾投資局(QIA)合資成立6億美元的服務公寓基金。

雅詩閣的金融基因主要來自于母公司凱德集團，不過近期凱德集團面臨一定壓力。2023年全年，凱德投資收入錄得27.84億新元(約150億元人民币)，下降3.2%；歸屬利潤下降79%至1.81億新元，主要是全球投資組合在下半年虧損了1.7億新元；現金淨利下降6%至7.81億新元，其中受投資物業重估造成的5.68億新元非現金公允價值損失的影響，尤其是在中國租金下跌和美國利率上升的情況下，營業利潤下降7%至5.68億新元。

其中酒店旅宿部分管理費用的增長或許會給凱德投資在投資物業組合配置上帶來新的思考。