GDIRI觀察丨華潤重回上海加速戰

觀點指數(GDIRI) 3月13日，華潤中環置地中心潤府-寶山大場項目3日累計認購超360組，認購率138%。

在上海，華潤置地的品牌有一定沉澱。在同等價位的項目中，該項目的認購率能夠超過100%說明樓盤項目足夠受歡迎。

該項目坐落于上海寶山區大場鎮，緊鄰地鐵15号線，是集購物中心、甲級辦公、高品質住宅于一體的TOD綜合體。其中住宅部分規劃為102-178平方米的3-4房，全精裝交付，首期均價66000元/平方米，共約1572戶。

據觀點指數了解，該地塊是去年10月24日華潤置地摘得的上海寶山區大場鎮豐翔路地塊。該項目拿地僅7小時便公示項目規劃。去年8月1日，華潤拿下浦東川沙熱門地塊10天後，即公示了設計方案，並僅用了105天就公開華潤觀宸潤府的實景示範區、樣闆間。

觀點指數認為，快節奏的推貨節奏主要在于相比其他城市上海項目的去化情況要好。去年認房不認貸和住房標準調整等政策的實施，激發了改善性需求，華潤置地的産品定位高端路線，比較契合當下改善性需求釋放的趨勢。

此外，從華潤置地本身的土儲情況來看，去年其在上海先後拿下5幅地塊，拿地金額已達到200多億元。具體來看，其獨資競得青浦西虹橋、寶山大場、浦東川沙、闵行颛橋4宗涉宅地塊。合資聯手華發拿下嘉定南翔1宗宅地。

華潤置地在公開市場斥巨資拿地，和其于該地區的存貨告急有關，2021-2023年華潤置地沒有在上海的土拍市場中補充“面粉”。

而上海片區是華潤置地華東大區的一個重要銷售城市。根據2019年中期業績，華東大區的銷售額為358.38億元，占全部銷售約30%，到了2021年中期為348.08億元，占全部銷售約21%，占比下降了9個百分點。土儲方面，2019年中期建築面積為1123.27萬方，2023年同期則為877.24萬方。

上海的重要性不言而喻，尤其在當下行業銷售下行壓力下，上海的抗風險和保值能力明顯優于華東其他片區。

處于空倉期的華潤置地，不像萬科、中海通過舊改項目補倉，而是以收並購的方式拓儲。2022年10月31日，據上海聯合産權交易所披露，華潤接手了上海德澤置業有限公司90%股權及相關債權，成交價為35.26億元。

這個項目就是浦東新區前灘潤璟。2023年9月30日-10月4日，該項目在認購期間的認購人數接近在售房源的3倍，達到278%。該項目二期加推了171套低密度房源，備案均價達13萬元/平方米。

還有年内獲取的兩個項目華潤虹橋潤璟和華潤觀宸潤府也開盤銷售。前者銷售價格約在71372元/平方米，沒達到100%的認購率。10月22日首開，264套房源有227組認購，未觸發積分。2024年2月27日開盤的華潤置地觀宸潤府認購率43.26%，成交均價6.5萬元/平方米。

嘉定南翔華潤華發·時代之城于2024年3月16日開放展廳，于4月開放實景示範區，房地聯動價5.85萬元/平方米。此前，華潤置地在嘉定南翔打造的華潤中央公園目前二手房挂牌單價約達8萬/平方米，在整個嘉定市場處于高位，嘉定新房售價為5.6萬元/平方米。

根據觀點指數觀察，上海房地産市場成交主力主要在外環以外，基本占據70%以上的成交額，成交均價約5.77萬元/平方米。環外主力産品主要為剛需或剛改。高淨值客群對高端改善型産品偏好要求較高，比如遠離市區、綠化率高、容積率大等條件。因此，外環的高端産品打造或要更為慎重。