原報告 | 上海國金中心 新鴻基70億元ABS獲受理的綠債版圖

觀點指數 持有優質綠色資産成為房企發行綠色債券的底氣。

2月末，上海證券交易所更新顯示，中信建投-上海國金中心辦公樓二期2-8期綠色資産支持專項計劃（碳中和）項目狀态更新為已受理，拟發行總額70億元。

值得一提的是，以上海國金中心辦公樓二期低區部分（6-18層）作為標的物業的“中信建投-上海國金中心辦公樓二期1期綠色資産支持專項計劃”于2022年9月成功定價，首期規模20.01億元。

該專項計劃是以基礎資産産生的現金流作為第一還款來源，也就是說，標的物業本身的運營和增值情況至關重要，本次獲受理的70億元ABS産品亦同理。

其中關于上海國金中心二期辦公樓項目業主是宏益(上海)企業發展有限公司，物業管理公司為啟勝管理服務有限公司，共計57層，物業費54元/平方米/月，獲得LEED鉑金級可持續發展認證。

雖然新鴻基地産沒有在财報中披露該辦公樓的具體運營數據。不過其在2023/24年度中期業績報告中提及，上海國金中心項目的雙子式甲級辦公大樓在項目區位以及環保方面表現突出，是内地和跨國大型金融機構的辦公選址，整體出租率繼續保持高水平。

除此之外，新鴻基地産旗下的投資性房地産項目在為其帶來經營性收入的同時，也借助資産證券化等方式，有效提高企業資金的使用效率。

大額融資

2月29日，上海證券交易所信息披露顯示，中信建投-上海國金中心辦公樓二期2-8期綠色資産支持專項計劃（碳中和）已獲受理，受理日期為2024年2月2日，拟發行總額70億元。

本次計劃發行債券品種為ABS，原始權益人是新滬達貿易（上海）有限公司，計劃管理人為中信建投證券股份有限公司。

觀點指數從天眼查獲知，新滬達貿易（上海）有限公司成立于2015年9月1日，注冊資本1000萬人民币，法定代表人劉德揚。

這並非新鴻基首次發行辦公樓綠色資産支持專項計劃。

2021年9月14日，“中信建投-上海國金中心辦公樓二期1-4期綠色資産支持專項計劃”獲上交所受理，于同年11月4日獲上交所通過。債券品種為ABS，拟發行金額110億元，原始權益人為宏益（上海）企業發展有限公司，計劃管理人為中信建投證券股份有限公司。

2022年9月21日，新滬達貿易（上海）有限公司作為原始權益人的“中信建投-上海國金中心辦公樓二期1期綠色資産支持專項計劃”在上交所成功定價。儲架規模110億元，首期規模20.01億元，其中優先級20億，AAA，期限不超過18年（3+3+3+3+3+3）年，每半年付息並固定攤還本金，發行利率2.85%，發行成本有明顯優勢；次級100萬，發行人自持。

本期債券産品說明書中提到，新滬達公司的主營業務為新鴻基集團在内地的設備、物資的采購，主營業務成本均為商品銷售成本。

該專項計劃是以基礎資産産生的現金流作為第一還款來源，以物業資産運營淨收入超額覆蓋、物業資産抵押、物業資産運營收入質押、差額支付承諾作為綜合信用保障的産品。也就是說，大單融資更多考驗的是標的物業本身的運營和增值情況，本次獲受理的70億元ABS産品亦同理。

産品標的物業為上海國金中心二期寫字樓低區部分（6-18層），借款人/出質人/抵押人/物業持有人為宏益（上海）企業發展有限公司，差額支付承諾人為新鴻基地産發展有限公司。

據2月28日新鴻基地産公布的2023/24年度中期業績報告中顯示，2023年下半年，新鴻基地産收入錄得275.42億港元，同比增長0.42%，其中香港、内地和其他地區收入分别錄得243.69億港元、31.41億港元以及0.32億港元。可見，香港地區是新鴻基地産收入的最主要來源。

在撇除投資物業公平值變動的影響後，公司股東基礎溢利為89.06億港元，去年同期為94.65億港元。下半年，新鴻基地産來自物業銷售的溢利為20.4億港元，去年同期為33.66億港元，同比減少約39.4%。

租金收入方面，得益于内地收租物業和香港零售物業租金收入的增長，新鴻基地産去年下半年淨租金收入按年上升5%至93.26億港元。

同時，财報中披露新鴻基地産繼續利用在岸人民币建築貸款支付内地項目的建築開支，報告期内發行了8億元的五年期離岸人民币債券和13.5億元的兩年期離岸人民币債券。

截至2023年12月底，新鴻基地産的總借貸額中，有約41%為港元定息債項或以人民币為單位的債務。以美元為單位的借貸亦已全數掉期為港元借貸。

此外，去年10月，新鴻基地産已向香港聯合交易所申請批準100億美元發行債務工具計劃上市；去年5月與18家主要的國際及本地銀行簽署275億港元銀團貸款。

綠色債券融資有着明顯的利率優勢，本次獲受理的碳中和債券融資或有助于新鴻基在投資物業上的發展，加快布局内地市場。

存量資産轉現金需求

上文提到的上海國金中心項目位于上海浦東陸家嘴金融商貿區的核心地段，東鄰金茂大廈，西接正大廣場。新鴻基地産所占權益為100%，總樓面面積超34萬平方米，包括甲級辦公樓、上海國金中心商場、上海浦東麗思卡爾頓酒店以及服務式公寓國金匯。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

據新鴻基地産官網披露，上海國金中心的建築設計在環保方面達最高水平，曾獲得多個國際及内地獎項，屬于上海首批獲得美國綠色建築委員會頒發節能與環保設計 (LEED) 正式金級證書的辦公樓發展項目。

陸家嘴作為中國第一個金融貿易區，同時也是上海最重要的金融集聚區，是多數跨國銀行的大中華及東亞總部所在地。基于産業集聚以及項目優勢，坐落在陸家嘴商務區的上海國金中心辦公樓吸引了不少金融機構、服務機構的入駐。

辦公樓租戶和運營表現上，新鴻基地産在2023/24年度中期業績報告中稱，上海國金中心項目的雙子式甲級辦公大樓坐落于基座商場之上，是内地和跨國大型金融機構的辦公選址，整體出租率繼續保持較高水平。

上海國金中心辦公樓由國金中心一期和國金中心二期兩座甲級寫字樓組成， 其中匯豐銀行總行租用了國金中心一期辦公樓的53000平方米，20層整層辦公樓面，並獲得冠名權，因此國金中心一期辦公樓被稱為匯豐銀行大廈。

其中國金中心二期業主是宏益(上海)企業發展有限公司，物業管理公司為啟勝管理服務有限公司，共計57層，物業費54元/平方米/月，獲得LEED鉑金級可持續發展認證。

雖然财報中沒有具體披露國金中心二期辦公樓的運營數據。不過仲量聯行線上辦公租賃平台顯示，目前國金中心二期辦公樓僅剩2個可租單元，分别是50層1780平方米空間和52層1330平方米空間。

據觀點指數了解，國金中心二期辦公樓租戶主要包括瑞士信貸、德意志銀行、高盛、安理國際律師事務所、思傑繫統、蒙特利爾銀行以及北歐斯安銀行等。

概括地說，上海國金中心二期辦公樓在項目運營、出租率、租戶結構等方面有不錯的表現。

數據來源：觀點指數整理

商場部分，通過引入高端消費品牌滿足高端消費人群的需求，如CHANEL、Christian Dior、HERMèS、LOUIS VUITTON等。同時以餐飲、服飾、化妝品、箱包、珠寶等多元業态的組合貼近客戶需求。

上海國金中心辦公樓租戶給項目的商場、服務式産品等業态帶來了一定的客流，同時，周邊高端商業對寫字樓的反哺作用也不言而喻。

綜合上文來看，也就不難理解為何上海國金中心二期辦公樓能夠作為標的物業推動新鴻基地産實現大單融資。

圖片來源：新鴻基地産2023/24年度中期業績報告

2月28日披露的2023/24年度中期業績報告中顯示，截至2023年12月31日，新鴻基地産投資物業資産值4088.15億港元，同比增長1.3%。其中香港已落成物業估值為2722.38億港元，加權平均資本化率為5.1%；在内地已落成物業估值760.67億港元，加權平均資本化率6.6%。

去年下半年，香港的物業投資組合繼續帶來經常性收入，總租金收入89.41億港元，同比增長2%，主要是零售物業續租租金上漲帶動。

數據來源：新鴻基地産2022年年報，觀點指數整理

内地投資物業方面，下半年受零售物業租金收入增加帶動，加上租金寬減期結束，連同所占合營項目的收入，新鴻基地産在内地的總租金收入28.96億元，同比上升16%。

據2022年年報顯示，新鴻基地産内地在營商業物業共計16個，包括上海國金中心、廣州天環、成都環貿ICD等重點項目，布局上覆蓋北京、長三角、大灣區、成都等城市。

新鴻基地産在内地在營的自持商業物業共16個，總計面積約218.8萬平米。其中，商業117.9萬方，占比53.9%；辦公樓81.9萬方，占比37.4%；酒店16.2萬方，占比約7.4%。

今年年初，南京國金中心商場正式開業，總樓面面積約10萬平米。

位于上海徐家匯的ITC第三期項目余下部分包括370米高的B座辦公大樓，預計将于2025年竣工，B座大樓和已經落成的A座大樓均為甲級寫字樓。商場ITC Maison總樓面面積約260萬平方尺，預計将于2025年期分階段開業。

此外，杭州、廣州等地的投資物業正在持續推進中。這些投資物業無疑是新鴻基地産的底氣。

資産盤活可以說是房企将存量轉為現金的需求，新鴻基地産旗下的投資性房地産項目給其帶來經營性收入的同時，借助資産證券化等方式，盤活存量貨值，将有效促進企業資金使用效率、持續提升造血能力。

發債底氣

項目可持續發展方面，去年年底，新鴻基地産旗下位于上海徐家匯商圈的徐家匯中心ITC再度獲得三項LEED鉑金級認證，包括一期One ITC、二期Two ITC獲LEED既有建築(LEED O+M:EB)鉑金級認證，主地塊三期A座辦公樓獲LEED核心與外殼(LEED BD+C:CS)鉑金級認證。

至此，新鴻基地産位于上海的四座地標綜合體項目均已取得LEED鉑金級認證。

據其公布的2023/24年度中期業績報告，其稱将持續提升在環境、社會及管治（ESG）方面的表現。同時，新鴻基地産首次被納入道瓊斯可持續發展亞太指數(DJSIAsiaPacific)，已跻身亞太區前20%的公司之列。

可以看出，新鴻基對綠色概念的關注不減，同時綠色低碳的發展也能為企業帶來更多的發債空間。

據交易商協會發布的2023年度ESG債務融資工具發行人公示披露，2023年全年綠色債務融資工具共發行215只，金融近2000億元，發行只數和規模位居綠色公司信用類債券市場首位。

其中碳中和債共發行51只，金額總計745.94億元（含ABN），募集資金用途聚焦于清潔能源産業、基礎設施綠色升級等領域，具備較明顯的碳減排效益。

從數據來看，2023年綠債市場規模繼續增長。

除新鴻基地産外，近兩年金茂、金融街、中海等房企均有發行碳中和債的相關動作。

今年2月26日，“金茂申萬-上海金茂大廈第3期綠色資産支持專項計劃（碳中和）”在上海證券交易所成功發行，規模34.99億元，期限為5+5+5年，票面利率3.20％，總儲架規模100億。

2023年初，金融街成功發行“金融街中心（碳中和）綠色資産支持專項計劃”，發行規模85億元，産品期限18年。

2022年，中海成功發行“中信證券-上海中海國際中心綠色資産支持專項計劃（專項用于碳中和）”，發行規模50.01億元，期限為3+3+3+3+3+3年，票面利率3.35%。

以上提到的三單資産證券化産品的基礎資産分别為上海浦東新區的金茂大廈、北京西城區的金融街中心以及上海黃浦區的甲級寫字樓上海中海國際中心和購物中心上海中海環宇荟。

持有優質綠色資産成為房企發綠色債券的底氣，這倒逼企業注重綠色建築，因此綠色建築産業或将成為房地産行業的一個重要發展方向。