GDIRI觀察 | 建信建融家園：存量資産盤活路徑

觀點指數（GDIRI） 3月1日，據上海證券交易所披露，建信建融家園租賃住房REIT已獲受理，基金發起人（原始權益人）為建信住房服務有限責任公司，管理人為建信基金管理有限責任公司。

3月2日，建設銀行發布關于基礎設施公募REITs申請獲受理的公告。

公告中提到，本次申報的基金底層資産包括北京建信瑞善物業服務有限公司、上海悅瑕企業管理有限責任公司和蘇州建融樂家住房租賃有限責任公司分别持有的北京CCB建融家園星光項目、上海CCB建融家園幸福萊項目和蘇州CCB建融家園天荟項目。

根據目前評估結果，底層資産估值為9.86億元，最終募集規模以發行結果為準。

同時，建設銀行在公告中表示本次發行建信建融家園REIT項目尚需獲得中國證監會和上海證券交易所的審核同意，存在不确定性。

基金募集說明書中披露，北京星光項目位于北京市大興區西紅門鎮，是由辦公用房改建為保障性租賃住房，並在去年2月完成裝修改造後投入運營。項目建築面積14224.87平方米，可提供保租房房源288套。

項目主要租戶包括醫療、酒店、餐飲服務等行業的城市運行服務保障人員，戶型以宿舍型多人間為主。在288套房源中，多人間套數占比為71.88%，單間套數占比為27.43%，兩居室家庭房套數占比為0.69%。

上海幸福萊項目位于上海寶山區高境鎮，是由商業物業改建為保障性租賃住房，並于2020年5月正式投入運營，項目建築面積4909.96平方米，可提供保租房房源144套。項目主要租戶群體為周邊科創産業青年職工、高校新畢業大學生等新市民、青年人群體，戶型以一居室為主。

蘇州天荟項目位于蘇州市姑蘇區，項目總建築面積51702.12平方米，可提供保租房房源1388套。項目于2022年3月開始作為長租公寓産品投入運營，並于同年12月取得蘇州市保障性租賃住房項目認定書。房型以小戶型為主，其中32-34 平方米單間套數占比 91.03%。此外，項目商業部分建築面積3047平方米，占總建築面積5.89%。

圖片來源：基金招募說明書，觀點指數整理

運營數據方面，截至去年年底，三個底層項目租賃住房部分出租率均超90%，其中上海幸福萊項目出租率數據位居首位，達93.16%。

基金招募說明書披露，底層資産合並口徑營業收入主要由租賃收入、服務及其他收入構成，2022年和2023年1-9月，基礎設施項目合並口徑營業收入分别為1608.25萬元和3580.88萬元；項目EBITDA分别為889.98萬元和2181.34萬元，呈上升趨勢，主要是由于報告期内出租率上升帶動營業收入增加。

結合去年10月建設銀行發布的公告來看，北京、上海以及蘇州持有運營的三個保租房項目來源于建信住房、建信住房租賃基金以市場化方式盤活的存量資産。上述兩個主體收購非居住存量房屋改造為保租房，通過專業化運營實現提質增效。其中，建信住房租賃基金（有限合夥）成立時間為2022年10月19日。

已成功上市交易的五單保租房REITs産品底層資産籌集渠道主要依賴于新建租賃住房項目，資産籌集渠道較為單一。

對比來看，本次申報的建信建融家園租賃住房REIT産品在房源籌集方式上有新的突破，基金若能成功上市交易，将有效推進非居改保項目實現投融管退商業閉環，同時将吸引更多企業參與投資保租房市場。

在城市布局上，華潤有巢REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT以及城投寬庭REIT底層項目布局城市分别為上海、深圳、廈門、北京以及上海，基金底層資産均位于同一城市。

建信建融家園租賃住房REIT選擇位于北京、上海以及蘇州三城的保租房項目作為基金底層資産。

從三個項目投入運營時間來看，北京星光項目、蘇州天荟項目的運營時間較短，運營市場未滿三年，上海幸福萊項目運營時間已超過三年。

根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》和《基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs) 試點項目申報要求》規定，基礎設施項目運營時間原則上應不低于3 年。對已能夠實現長期穩定收益的項目, 可适當降低運營年限要求。

但由于原始權益人收購後運營時間相對較短，如若發生出租率波動、運營成本變動等情形，導致實際現金流大幅低于預測值，則存在基金收益率不達預期的風險。

目前已成功發行保租房REITs産品的主體主要包括地方保障房管理機構和國央企市場化管理機構。本次申報的主體建行作為金融機構進入保租房REITs市場，通過建信住房、建信住房租賃基金平台收購資産，引入運營機構實現項目穩定運營後上市公募REITs平台，形成住房租賃資産投資全閉環。

本次建設銀行申報的保租房REITs産品也為市場中意向投資住房租賃資産的資方提供了借鑒意義。

此外，去年10月建設銀行發布公告表示，本次公募REITs發行是建設實施住房租賃戰略繫列舉措中的重要一環，有助于實現金融資源與社會資本的良性循環，進一步完善集股權投資、信貸支持、租賃運營、REITs發行為一體的全方位住房金融服務體繫。