原報告｜城家提速

觀點指數 近年來，住房租賃行業規模擴張提速，多品牌管理和開業的房量進一步擴大，城家也不例外。

截至2023年底，城家累計開業規模35888間，同比上漲48.92%；累計管理規模超48000間，同比上漲27.24%，規模擴張明顯提速。同時，據觀點指數統計，去年全年城家入市項目數23個，新開業房間數11789間，開業數據亮眼，這也表明2023年城家開始部署規模化發展。

其中，對外合作和戰略並購成為城家實現規模增長的有效途徑。

據觀點指數不完全統計，去年城家新開業項目合作方包括平安不動産、PGIM Real Estate保德信房地産、思睿集團、中環集團、雄安城發、昆山創控、上海地産等。

並購方面，2023年11月，城家公開宣布戰略並購廣西原子住房租賃服務有限公司，並購後租賃社區品牌“原子社區”和線上社區平台“原子生活+”将納入城家産品體繫。

同時，早前的2022年城家宣布戰略合並的瑞貝庭公寓酒店品牌，在擴張上也有明顯的動作，去年簽約拓店10余家。

規模部署提速

今年2月初，據城家資管官微披露的數據，2023年全年城家公寓新增開業11789間，累計開業規模35888間，同比增長48.92%，2021-2023三年開業規模復合增長率122.9%；累計管理規模超48000間，同比上漲27.24%，規模擴張提速明顯。

數據來源：城家，觀點指數整理

城家公寓品牌成立于2015年，是由酒店品牌華住集團和IDG資本共同投資創立的公寓服務運營商。

從2015年品牌創立到2022年底的7年時間里，城家已開業的房源累計24099間。而僅2023年，其已開業房源量增長11789間，全年新開業房間數接近以往7年累計開業量的一半，這也表明2023年城家規模化發展顯著提速。

數據來源：觀點指數

注：其中招商伊敦新開業項目含酒店部分

近幾年住房租賃領域利好政策不斷，租房市場邁向快速增長期，企業拓店情緒高昂。2023年全年，自如資管、瓴寓、有巢公寓、安歆公寓、城家等租賃企業積極推進新項目入市。

據觀點指數不完全統計，去年全年21家租賃企業總計新增入市167個租賃住房産品，對比2022年，企業年度新增開業規模實現明顯增長。新增入市項目中，城家占比13.77%，全年新增開業項目數23個，位居第二，年新開體量已經穩步接近頭部租賃企業。

據泊寓官微披露，截至2023年底，其已開業門店數超400家，已開業房間數超18萬間。結合萬科以往披露的财報數據來看，2023年泊寓新增開業房間數超1.34萬間。

從财報中披露的數據來看，2023年上半年萬科泊寓和龍湖冠寓新增開業房量分别為0.73萬間和0.3萬間，2022年全年新增開業房量0.71萬間和1萬間。

早期泊寓和冠寓年度新增開業體量多為超萬間增長，不過近兩年兩者都開始放慢項目開業速度，年度入市房量基本在萬間左右，這與泊寓、冠寓開始邁向穩定運營期不無關繫。

以當前不足5萬間累計開業規模體量的城家，對標同規模階段的泊寓和冠寓，顯然前者的規模增長速度遠不及後兩者，這主要與早期租賃企業不計成本搶占市場規模有關。

早期租賃企業大勢擴張之際，城家雖也憑借包租方式擴張，但並沒有大幅的規模增長，這也是城家與泊寓品牌同一年創立，而如今管理規模出現大幅落差的原因。目前對比體量不足5萬間的成長型租賃企業，城家2023年的開業項目數和房量明顯領先。

值得一提的是，瓴寓入市項目數不及城家，但其新開業房間數超2萬間。對比來看，城家開業項目多為小體量産品，籌備期相較大型租賃社區耗時更短。

但城家在租賃社區類産品開業規模上並不是沒有成長，2023年全年新開業8家租賃社區，合計新開業房量8708間。新入市項目包括上海虹橋樂賢居城家公寓（房間數1701間）、雄安商務服務中心公寓（房間數2503間）、城家上海嘉定國際社區（642間）以及南甯原子社區等。

數據來源：觀點指數

從新增開業項目的城市布局來看，2023年上海項目的新開業項目數占全年整體開業規模的56.52%，城家正穩步加大在上海的布局。

2023年城家首進武漢、保定、重慶等多個城市，其中武漢首個項目城家高級公寓武漢光谷藏龍東街地鐵站店落地武漢東湖新技術開發區。可以看到，城家瞄準上海租賃市場的同時，也開始挖掘其他重點城市租賃市場的發展機會。

戰略並購與項目合作

據城家資管官微披露，上海前三季度公寓類資産交易中，有5單資産收購方與城家達成合作。除資産收購方外，城家已開業項目合作方包括多種類型企業。

據觀點指數不完全統計，2023年全年，城家擴張或開業項目合作方包括保德信集團旗下PGIM Real Estate保德信房地産、思睿集團、安住資本、平安不動産、國央企、地方城投等。

來源：觀點指數不完全統計

對外合作已經成為城家實現規模增長的有效路徑，上圖8宗對外合作案例為城家整體開業體量貢獻了超6641間房量。

值得一提的是，2023年，城家新增國央企合作項目10余個，新增房量8000+間，項目布局北京、上海、濟南、保定、昆山等城市。

其中，與平安不動産合作打造的城家上海嘉定國際社區項目已于去年12月21日正式開業，城家公寓為項目提供運營服務。項目位于上海嘉定新城闆塊，計容建面3.6萬平方米，共計12棟642間租賃住房，沿街底商1744平方米。

同時去年11月，城家受托運營位于上海徐家匯的GROW瑞貝庭公寓酒店正式開業，該項目由思睿集團旗下地産股權基金整體收購的商業房地産項目打造而成。

項目坐落于上海徐匯區與黃浦區交界闆塊，可提供110間公寓，單間造價 14萬，歷時工期 4個月。

除此之外，城家受托管理的雄安城發、上海地産、中環集團、昆山創控等多個項目也在2023年陸續開業。

不過，城家合作的項目並非都是僅輸出項目運營管理能力。

去年城家與PGIM Real Estate保德信房地産成立合資公司，雙方将聚焦境内優質居住資産收購與管理。雙方共同收購運營的寶龍公寓Designed by MUJI，由城家負責項目的設計定位、業态及功能改造、部分樓層内部的代建以及後期的運營管理。

項目改造後更名為城家高級公寓上海寶楊路地鐵站店，已于去年9月正式開業運營。據城家披露，項目開業後出租率提升30%，完成平均5%以上的租金溢價收益，同時營收完成度103.9%。

據了解，2023年全年城家共計參與翻牌項目10余個，總計翻牌房量超4000間，最大翻牌項目體量801間，最快項目翻牌開業速度30天，平均出租率穩定在95%左右。

同時，在重資産布局方面，城家也開始投資開發項目，與安住資本共同建設國内首個外資投資的R4公寓項目。

值得一提的是，城家早前已完成重資産租賃項目的布局，2019年與歌斐資産簽署泛公寓領域合作，與華住以及其他資産管理公司合作，運營北京、上海多個重資産項目。

觀點指數認為，租賃企業持有租賃住房資産對企業的成本、利潤等方面都是很大的挑戰。而保租房REITs的成功發行，讓保租房項目投融管退商業閉環雛形初步形成。

同時在一繫列政策的支持下，有多只保租房REITs正在推進中。政策端提高了布局二三線城市、單一項目等租賃企業發行公募REITs的可能性，鼓勵更多資本進入市場，

因此，城家持有的重資産項目在保證項目運營合規性、項目納保、一繫列前置標準化操作等相關工作後，有機會進入保租房REITs市場。

此外，今年年初落地的住房租賃領域金融17條從全周期角度為住房租賃企業提供了金融支持。其中重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融産品和金融服務體繫。

也就是說，城家參與重資産項目的建設管理過程中有望得到資金支持。

除了外部合作的方式外，城家也開始通過收並購實現規模的擴大。上文提到城家全年新開業項目多為小體量産品，不過去年其開始加大對大型租賃社區産品的投資。

2023年11月，城家公開宣布戰略並購廣西原子住房租賃服務有限公司，並購後租賃社區品牌“原子社區”和線上社區平台“原子生活+”将納入城家産品體繫。

觀點指數從天眼查獲知，今年1月15日，廣西原子住房租賃服務有限公司已經完成投資人變更（包括出資額、出資方式、出資日期、投資人名稱等），變更後由城家酒店管理有限公司持股51%，認繳出資額153萬元。

官網披露，原子社區創立于2018年底，是廣西規模較大的集中式品牌公寓運營商，目前運營和儲備的公寓超過3000間。

據觀點指數了解，原子社區在營門店包括原子社區·青年公寓（北湖店）、原子社區·青年公寓（南站店）以及原子社區·産業公寓（源盛城店），其中源盛城店房量超千間。

觀點指數認為，通過並購方式，城家快速實現品牌與資源的導入，管理規模得到快速增長，同時為其逐步開拓華南市場打下基礎。

長租與服務式模式並行

上述的廣西原子住房租賃服務有限公司，並不是城家首個收購並購案例。

2022年，城家宣布戰略合並瑞貝庭公寓酒店品牌，加大對服務式公寓的布局，其中瑞貝庭公寓酒店品牌是由中富旅居與新加坡城市發展集團（CDL）聯合創建。合並後，城家擁有瑞貝庭品牌所有權及其7棟物業近1000套房源的管理運營權。

值得一提的是，上文提到去年12月開業，受托管理自平安不動産的城家上海嘉定國際社區是城家在上海嘉定新城闆塊首個城家高級公寓+瑞貝庭公寓酒店雙品牌項目，包含456間保障性租賃住房和186間服務式公寓。

其中城家高級公寓部分房間70%以上為一室一廳、兩室一廳戶型，對標區域内家庭型、陪讀型、改善型客群，同時包括開間及三室一廳産品，匹配多樣租賃需求。瑞貝庭公寓酒店部分對標中高端租戶群體，産品組合更為靈活。

除此之外，上文提到去年11月9日正式開業的上海徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店是思睿集團在完成資産收購後與城家公寓共同合作的項目，是思睿集團在上海長租公寓領域布局的首個重資産投資，同時也是瑞貝庭品牌首家旗艦店。

據觀點指數了解，目前城家發力的長租公寓和服務式公寓産品分别對標安居和旅居的客戶需求，其中長租公寓房源量占城家總房量的比例超過80%，服務式公寓房量占比不到兩成。

城家資管官微披露，城家的繫統針對長短租結合和長日租結合的業态特點，由城家CAS繫統用以匹配長租，同時對接華住PMS繫統匹配短租，根據不同項目，匹配長短租比例。酒店基因為城家運營管理服務式公寓帶來了天然優勢。

在服務式闆塊，城家擁有包括瑞貝庭、自有品牌CitiGO HOUSE歡閣服務公寓以及和雅詩閣、華住共同運營管理的馨樂庭公寓酒店3大品牌。2023年，瑞貝庭公寓酒店簽約拓店10余家，項目布局北京、上海、蘇州、成都、南京等核心城市。從瑞貝庭公寓酒店的擴張情況來看，城家對服務式租賃市場的關注度持續提升。

觀點指數認為，城家對服務式産品布局的穩步提升，意味着今年其仍将繼續保持長租+服務式雙産品並行的擴張模式。