GDIRI觀察｜深圳人才安居的城中村微利模式

觀點指數（GDIRI） 近期，深圳人才安居官微發布消息表示“深圳市安居樂寓住房租賃投資控股有限公司”正式揭牌，這是深圳人才安居集團旗下針對城中村闆塊業務的全資企業。

觀點指數從天眼查獲知，這家公司成立于2023年2月10日，注冊資本20億元，由深圳市安居鼎豐管理有限公司100%持股，深圳市人才安居集團有限公司間接全資持有。

其中深圳市人才安居集團有限公司于2016年6月30日注冊成立，10月9日挂牌運作，注冊資本1000億元，是深圳市屬國有獨資企業和保障性住房專營機構。

據觀點指數了解，2023年全年深圳人才安居開工28個項目、竣備28個項目，建設籌集保障性住房9.3萬套，供應4.7萬套，占深圳市同期近五成，完成固定資産投資314.9億元，同比增長33%。

同時，截至2023年底，安居集團總資産2085億元，淨資産1164億元，實現總投資1691億元；累計籌建保障性住房28.2萬套，供應12.25萬套，約占全市同期總量的1/3。其中運營保障性住房5.6萬套，服務企業超6400家、人才及其家屬超15萬人。可以發現，深圳人才安居已成為深圳市保障性住房籌集的主力軍。

回到城中村業務，據深圳人才安居集團披露，安居樂寓以微改造模式推進城中村實現升級，已收儲城中村住宅建築1122棟，可籌集房源約5.4萬套（間），打造項目包括白石龍村等。

深圳人才安居表示，2024年安居樂寓将積極探索微利可持續改造模式，豐富深圳“一張床、一間房、一套房”多元化住房供應體繫。

值得一提的是，深圳人才安居集團早前已有布局城中村改造業務。

去年2月28日，深圳人才安居集團旗下的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司正式揭牌。安居微棠由深圳人才安居集團持股51%、願景明創持股49%、注冊資本20億元，定位為深圳市城中村住房租賃社區運營服務商。

資金來源上，2023年深圳人才安居集團分别與國家開發銀行、中國銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、中國建設銀行共五家金融機構深圳分行簽署了5000億授信協議，包含了對城中村改造領域的支持，為推動城中村規模化改造提供金融支持。

此外，近年來城中村改造備受關注。去年7月21日召開的國常會審議通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，明确分三類實施改造，具備條件的城中村實施拆除新建；不具備條件的不可強行推進，要開展經常性整治提升，防控風險隐患；介于前兩類之間的實施拆整結合。

同時對符合條件的城中村改造項目，通過現有渠道适當給予補助。文件中提及的支持政策包括政府專項債券、城中村改造專項借款、金融機構貸款、以及稅費支持等。

針對城中村改造方面，今年年初深圳也起草發布了新規，同時面向社會征求意見。

1月4日，由深圳市規劃和自然資源局聯合深圳市住房和建設局起草的《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》（征求意見稿）（下文簡稱《意見稿》）發布，于2月4日前公開征求社會公衆意見。

圖片來源：拆除新建類項目工作流程圖，《意見稿》文件

圖片來源：整治提升（含拆整結合）類項目工作流程圖，《意見稿》文件

《意見稿》核心是圍繞城中村改造中的重點難點，建立繫統性、可持續性的長效工作機制，有效解決城中村歷史遺留問題。同時2月18日深圳市全市高質量發展工作推進會議上提到，高質量推進保障性住房建設籌集、新一輪城中村等六個方面工作。

據觀點指數了解，深圳對城中村物業改造由來已久。從中央及各地出台的城中村改造相關政策文件來看，政策重點從大拆大建模式逐步轉變為多元化改造並行，鼓勵城村聯動、多元化主體運營、統租運營等模式，同時建立相應支持體繫，城中村的改造路徑開始逐漸清晰。

城中村是城鎮化的産品，其相對低廉的生活成本支撐了不少外來務工人員的居住需求。城中村改造工作的開展要考慮多方因素，既要考慮租戶、房東的利益，同時也要考慮企業資金等方面的投入。面對多方壓力，政策以及金融機構等的支持将有效緩解企業的資金周轉壓力。

政策支持下，深圳人才安居集團的城中村改造業務将實現進一步發展，保障性住房建設規模将得到擴充，同時将滿足更多的剛性住房需求。