GDIRI觀察 | 金碧物業資産騰挪

觀點指數（GDIRI） 近日，金碧物業有限公司（金碧物業）向其去年11月末成立的廣州金碧投資有限公司（金碧投資）再次注入了一家下屬物企（100%股權）。

通常情況下，物業企業整合下屬公司旨在優化内部運營，以有效利用資源，獲取經濟收益；而對于金碧物業來說，這些内部的騰挪行為還意味着适應市場環境變化和預防來自控股方恒大及自身的風險。

資料顯示，金碧物業成立于1997年，注冊資本100億元，實繳資本60.035億元，隸屬恒大地産集團，由在香港注冊的雅立集團有限公司100%持股。目前該公司共對外投資50家企業，2022年度工商年報顯示其員工人數33129人，屬于超大型企業。

“金碧”往事

“金碧”這一名字的來源，與許家印早年創業的經歷有關。1996年許家印開始創業，在廣州成立了成大實業集團公司。次年，其買下原廣州農藥廠地塊打造了金碧花園項目，這既是恒大的起點，也是許家印掘得的地産第一桶金。同時，金碧物業也由此得名。

天眼查顯示，金碧物業自身風險1656條，周邊風險50498條，歷史風險266條，涉及預警信息2119條。

過往報道還顯示，金碧物業及旗下多家子公司先後多次被列為被執行人，涉及物業服務合同糾紛、勞務合同糾紛、委托合同糾紛等。

一方面受恒大繫列事件影響，另一方面金碧物業自身也面臨諸多壓力。以上都使得金碧物業有動機去尋求一個更安全的新平台，而金碧投資成立之後，金碧物業已經向該平台轉讓了四家物企100%股權，涉及陝西、湖南、江西和海南等區域。

觀點指數獲悉，金碧投資成立于2023年11月30日，注冊資本5000萬元，法定代表人韓超。經營範圍包括自有資金從事投資活動；創業投資（限投資未上市企業）；企業管理；物業管理；由金碧物業持股100%。

近期完成股權變更的西安鴻澤物業管理有限公司成立于2014年3月，注冊資本200萬元，注冊地址在西安經濟開發區。變更記錄顯示，該公司曾在2020年5月份進行股權變更，由西安中渝置地有限公司變更為金碧物業。由于前述的西安中渝置地在2016年11月發生股權變更，由恒大地産集團西安有限公司全資持有。因此是次同樣是内部的調整。

彼時，中渝置地已訂立由中國西部發展商向優質的國際化企業轉型的目標，版圖已不再局限在二三線城市或中國中西部。2015年6月至7月，中渝置地先後出售體量達340萬平方米的重慶渝北中渝項目予恒大，以及體量達190萬平方米的成都7個項目予融創，共計套現約97億港元。

2016年内，中渝置地将位于西安和四川的項目全部權益出售。其中，中渝置地2016年11月以總代價約6.21億港元出售其于西安遠聲實業有限公司的全部權益。西安遠聲目前的大股東便為西安中渝置地，持股74.304%。

對于恒大來說，2015年其斥資近700億元收購土地和項目，正在尋求跨越式發展。在布局策略上，一二線城市已經成為恒大的重點目標。

這些跨越式發展也體現在物業管理方面，恒大物業IPO文件顯示，其前身金碧物業在2016年在管面積超過了1億平方米，到2019年在管面積超過了2億平方米。

騰挪訴求

除此之外，值得注意的是南昌馨雅物業管理有限公司（馨雅物業）最早由兩名自然人股東持股，2020年9月9日發生股權變更，由江西省天潔環保服務有限公司全資持股；随後2020年9月25日，引入了金碧物業，持股比例為51%。

2023年5月24日，江西省天潔環保服務有限公司退出了馨雅物業34%的股權，金碧物業接盤，全資擁有了該公司，其經營範圍涵蓋了城市生活垃圾經營性服務，施工專業作業，餐飲服務；物業管理，園林綠化工程施工等。

随後在去年12月末，金碧物業又将馨雅物業轉讓給金碧投資，成為金碧投資成立之後首家全資子公司。

伴随着中國恒大不斷延期的清盤聆訊，金碧物業的動作有所加速。至2024年1月29日香港高等法院正式頒令中國恒大清盤令之前，金碧物業在2023年12月初主要成員發生變更，胡亮退出董事，葛曉接任。

同時，12月5日，中國恒大發布公告稱，金碧物業就其20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事提出追償。金碧物業提出追償約19.96億元款項及暫計利息約1.52億元。

有觀點指出，對中國恒大集團來說，其在香港的子公司接到清盤令，将适用于該子公司在香港的資産。至于恒大集團在内地的資産，通常需要根據内地的法律和程序來進行處置。

雖然具體影響尚不明朗，但過去一段時間物業企業掀起了“去地産化”趨勢；金碧物業以及恒大物業也像是在盡快“去恒大化”，擺脫陰霾。

據了解，去年11月8日，恒大物業官方微信公衆号更名為“金碧物業服務”，這也是2020年12月份，“金碧物業”更名為“恒大物業”後又一次變化。

金碧物業是恒大物業的前身，自成立以來一直在兼並和升級，直到2020年3月恒大物業成立並在當年12月在香港上市。而兩家公司将會有怎樣的故事，是否會基于金碧投資這一平台收並購還需觀察。