GDIRI 觀察｜樓市紅盤春節篇：上海中建萬科理想之地的實踐

觀點指數(GDIRI) 2023年上海商品房銷售面積1808.03萬平方米，下降2.4%。其中，住宅銷售面積1454.02萬平方米，下降6.9%。

相比深圳，上海樓市略小1.3個百分點，而北京表現較好，同比增加9.3%。

上海樓市仍處于下行通道中。2023年9月初和12月中旬，上海分别發布“認房不認貸”和“住宅認定標準”的政策。但銷售端來看樓市成交並沒有呈現較大的增幅走勢。其中，新政發布後的9月和12月銷售套數環比增加分别僅為3.8%、5.8%。政策落地後，推動住房市場交易的上升動能有限，主要在于購房者的觀望情緒蔓延。

從收入端看，居民收入增加並沒有提高購房信心，儲蓄還在增加。2023年上海市居民人均可支配收入達到84834元，比上年增長6.6%。12月末，人民币住戶存款余額同比增長14.6%。

雖然仍處于一個較為低迷的市場中，但有一些項目在2023年取得較為突出的成績。

中建萬科理想之地自2023年6月首開入市以來，首期搖号率達200.2%，四期（住宅2104套）開盤均已售罄，合計售出金額超過100億元。推出包括90平方米、103平方米、128平方米、145平方米等在内的多種戶型。

該項目是嘉定新城集商業、住宅、辦公于一體的大型綜合體項目，住宅部分約24.4萬平方米、商業約4.8萬平方米、辦公約5.3萬平方米。

據觀點指數查詢，嘉定新城是上海市城市總體規劃确定的重點發展五座（臨港、松江、奉賢、青浦、嘉定）新城之一，将要打造上海都市圈西北翼的區域性核心城市。根據“十四五”時期規劃，将聚焦嘉定新城核心區和科技城自主創新産業承載區兩大區域建設。

觀點指數認為，理想之地位于嘉定新城核心區的核心位置，未來價值更為凸顯。項目對應的客群大部分是從事高科技和創新産業的人群。

理想之地均價為5萬元/平方米，相比周邊其他項目有價差優勢。如金地世家（69221元/平方米）、西郊金茂府（78780元/平方米）等小區，二手挂牌單價普遍在6萬元/平方米以上。該闆塊存在較為明顯的一二手價格倒挂。

觀點指數認為，理想之地均價與二手房産生倒挂，與項目地塊的拿地成本相關，零溢價的地塊給了企業更多的操盤空間。

該項目2022年經過土地推介、方案征集後，于9月26日被中建二局以64.36億元競得。成交樓闆價17484元/平方米，地塊房地聯動價50400元/平方米，溢價率0%。

該項目五期預計在近期推出最後的227套房源，其中産品是建面約為103、128、145平方米的3-4房。項目營銷宣傳主打“萬科未來城市理想項目首個落地項目”、“多業态復合型綜合活力社區”和“上海銷售套數/面積雙冠”。

從 2018 年萬科成立《2049 未來城市（上海）探索計劃》至今，未來城市理想單元持續推進理論研究。這個項目對萬科來說是重要的實踐項目。

萬科對上海的重視在财報中可窺一二。2023年萬科上半年實現銷售面積1297萬平方米，同比增長0.5%，銷售金額2039.4億元，同比下降5.3%。上海區域銷售面積336.1萬方，占比25.9%；銷售金額705.1億，占比 34.5%。

合作方中建玖合自2020年進軍華東市場後，也有不錯的操盤經驗。中建玖合玖海雲天銷量超過2400套，成為2022年3月的套數銷冠，玖里書香成為臨港疊墅銷冠。

觀點指數認為，理想之地暢銷離不開企業品牌的加持，還有優質房企的交付保證。

最近上海優化住房限購政策，支持非本市戶籍單身人士購房，非戶籍居民連繳社保個稅5年可購房。此項新政策旨在更好地滿足居民的合理住房需求，同時促進區域職住平衡和産城融合。

也許理想之地第五期會迎來單身購房者用戶，不過入圍分（四期均值在67.57分）會是不小的門檻。