GDIRI 觀察｜樓市紅盤春節篇：北京保利朝央和煦銷售熱度

觀點指數(GDIRI) 北京保利朝央和煦項目于1月18日開盤，當天認購272套，認購金額為29.7億。

本次批準預售涉及7棟住宅樓（1-3#、5-8#），準許銷售面積56001.43平方米，共計394套住宅房源，認購比達到69%。

戶型方面，120平方米三居為一梯兩戶洋房，130-170平方米四居為兩梯四戶小高層。戶型配比為120平方米的洋房套數為88套，130平方米的洋房套數36套，143平方米小高層的套數為200套，170平方米小高層的套數為68套。對于購房人來說，戶型基本覆蓋了不同客群的需求，購房者的選擇更多。

觀點指數認為，這個項目的熱度高，很重要的原因是配套具有較大的吸引力。

去年十八里店闆塊超越了之前朝陽熱門的東壩、奶西、黃渠等闆塊，主要是朝陽港一期已基本拆遷完畢，留下的空地可能會有更多的配套接入。

該項目的位置在朝陽四環，距離地鐵十八里店約200米，距離市中心五個站。其次是人大附（人大附本部被稱為“海澱六小強”）已經和十八里店簽署協議，預計2025年交付。商業方面，龍湖天街商業将要入駐。此外地鐵十八里店站附近可以選擇的産品較少。

除此之外，保利朝央和煦位于四環區域内唯一一個7萬+指導價的闆塊，均價和其他闆塊相比要低。據查，1月北京朝陽新房均價92843元/平方米，二手房均價81437元/平方米。

要注意到的是，由于配套不斷完善，即使一些老項目的均價依然保持堅挺。附近的金隅昆泰雲築先後開發了三期，均價不到7.5萬/平方米。朝陽港規劃和附近配套的逐步完善減輕了雲築打折的壓力。保利·朝央和煦項目指導價7.8萬/平米，雖然比雲築高了3000元/平米，但由于樓面價在5.19萬/平米，因此依然存在一定的利潤空間。

回溯項目所在地塊的拍地情況，可以發現其熱度一直持續。彼時，該地塊吸引了中海、住總、招商蛇口、華潤、保利、越秀、首開等34家房企參與報名競拍。最後經過30次報價，該宗地的成交價格達到上限28.75億元後由上海成通京置業競得，後來引入保利（項目持股81.5%）操盤。

保利·朝央和煦屬于保利“和”字繫定位，屬于東四環的人居改善産品，“和煦”以“精品雅致”為特色。此前，十八里店闆塊以汽修和批發産業為主，高附加值産業並不多。不過随着地鐵的開通並靠近亦莊新城，對于預算有限的剛改人群來說，該項目可以作為亦莊新城的職住平衡承接地。

據觀點指數此前觀察，北京房地産市場賣得比較好的住房一般以大戶型的豪宅，如北京城建的天壇府、中建玖合府、北京融創壹号院等産品為主。當然，市中心區域的住房也會引起購房潮。

兩大市場青睐因素，再疊加政策的加持，保利朝央和熙項目的熱度較高。9月“認房不認貸”和12月的住宅標準的新政落地，有利于二手房、新房市場的流動，對于購房人來說也是有力的信心支持。

值得關注的是，該項目的得房率也有較好的表現，依次為：1#為80%、2#81%、3#81%、5#84%、6#82%、7#82%、8#82%。其中3号樓是171平米戶型，總高17層，得房率為81%。而中建玖玥府的15層樓棟，得房率最低為76.4%。

從戶型面積和得房率來看，保利朝央和煦戶型可以算作誠意滿滿，後續網簽去化能否持續，有待進一步觀察。