GDIRI觀察丨旭輝建管後來者法則

觀點指數(GDIRI) 2023年旭輝建管新增在管總建面超980萬方，累計在管項目100個。

旭輝集團于2021年宣布成立旭輝建管，正式進軍代建領域，開啟輕資産管理輸出模式。2021年7月确定了代建戰略，並于年底開始獲取項目。2022年獲取了47個項目。合作的類型覆蓋了政府代建，商業代建、資本代建等。

對于頭部代建企業來說，旭輝建管仍算新進的競争者。因為彼時的頭部企業已經具有規模和經驗的積累。

旭輝建管代建平台，成立時間三年，當下的在管面積約為2000萬平方米，同比去年近乎增長一倍。當下的快速增長固然離不開此前經驗積累。

前期，其就被業主發問，即旭輝建管與其他代建企業有什麼不同？做定制化建管專家是旭輝建管的定位。

代建主要做的是乙方服務，代建的非標服務是比較難做的業務，需要和委托方不斷溝通，從而把握客戶的需求點和關注點。旭輝建管用資管視角去做代建，強調綜合業态、復雜業态的解決。

觀點指數認為，旭輝建管有兩點值得關注，其本身具有地産開發基因，做項目建設管理時可以清楚知道業主的需求。二是商業闆塊的整合，更有存量資産管理的意識去做運營服務。

很多企業會沿着做地産的路徑去做代建，“甲方乙方”思維難以轉變不過來。首先是人員的留存問題。旭輝建管先後換了三任總裁，目前大概有300多人。總部只有40余人，以高量級的專家為主，大量的人才在一線。随着業務的擴張，旭輝建管也不得不面臨團隊的管理建設問題。

項目選擇上，旭輝建管選擇的項目有不虧損、不兜底、不包幹、不對賭四條規定。這也就意味着旭輝建管對項目的選擇是避免高風險，保住利潤為主的。

降低風險還可以從旭輝建管新拓項目的地域中看到：

一是對高度競争的區域保持謹慎。旭輝建管的一些新項目分部在雲南昆明、山西太原、大連、安徽等城市。

以浙江市場為例，部分城市一個項目可能會有很多企業競争，但其他城市競争對手會比較少。如浙江文成縣樟山片區ZS-03-22地塊房地産開發項目（全過程代建代銷），開標記錄内容中投標人有103家公司，4家公司入圍候選，最後有1家中標，中標比為103：1。成都鳳栖湖小區、金鳳中心居住小區代建開標記錄顯示有3家投標公司，3家公司入圍候選，最後有1家中標，中標比為3：1。

二是全國化布局優先選擇過去地産業務有深耕優勢的城市。旭輝建管傾向于在母公司旭輝集團覆蓋的闆塊開拓新項目，比如江蘇蘇州等地。

這和其他具有房企背景的代建公司類似，即是利用母公司的品牌、供應鍊等資源為代建賦能，在母公司建立口碑的地區還可以帶動代建企業增加新拓項目和復訂項目。

不過，也可能受母公司旭輝集團影響而導致項目擱置或減少。2022年9月，旭輝被傳出天津一筆非標無法剛兌，之後被評級機構降級導致境外債務提前到期，再到啟動境外債務重組。

據悉，旭輝建管彼時折損了一些項目。政府平台主要擔心出險企業如何确保管理、審計、風險管控等問題；民營企業主要擔心旭輝出險，其品牌減值、操盤能力等。

當然，旭輝建管和旭輝集團是兩條業務線，但是不可忽視的是集團對于旭輝建管的影響。

旭輝建管作為後來者還有許多問題要面臨。當下代建步入紅海，市場業主對代建企業操盤能力要求越高。地産市場下行，對代建公司實現交付承諾、業績增長，提出了更高的要求。