GDIRI觀察 | 建信住房租賃基金接盤上海爛尾商辦樓的REITs賽道

觀點指數(GDIRI) 1月17日，有報道稱建設銀行旗下的上海建信住房服務有限責任公司（簡稱上海建信住房）與一家外資企業聯合組建的基金，以3.7億元的價格接盤了位于上海虹口區的商辦寫字樓。

其中上海建信住房将承擔大部分資金，但委托該外資基金管理。

最新報道稱，項目接盤方並非上海建信住房與外資組建的基金，而是建信住房租賃基金（有限合夥）（簡稱建信住房租賃基金），同時建信住房租賃基金與睿星資本Greystar的合作方式尚未确定。

報道中提到的建信住房租賃基金是建設銀行于2022年公開宣布成立的，總規模為300億元，其中建設銀行認繳299.99億元。宣布基金成立的同時，建信住房租賃基金與首開集團、首創城發、景瑞地産、綠地集團等代表進行了項目收購、意向收購集中簽約儀式。

據觀點指數了解，以上提及的項目主要以商辦物業改造為租賃住房的方向推進。也即是說，建信住房租賃基金成立之初的重點關注對象包括非住改租産品。

據觀點指數不完全統計，其已收購的非住資産包括但不限于北京大興區生物醫藥基地産業園區内的部分閑置辦公樓、景瑞控股上海徐匯區的商業大廈物業全部股權等。從建信住房租賃基金過往吞下的資産來看，本次收購商辦樓並非特例，收購的商辦資産将極大程度改造為長租公寓産品對外出租。

建設銀行早前的公告披露，該基金的普通合夥人及基金管理人已變更為建信住房租賃私募基金管理有限公司，建信(北京)投資基金管理有限責任公司退夥，基金整體規模不變。

在2023年三季報中，建設銀行提到建信住房租賃基金投資項目22個，資産規模92.10億元，投資規模57.64億元。

除此之外，在住房租賃業務闆塊，建設銀行在公司類住房租賃貸款余額3172.45億元，較2022年末增加750.53億元。支持住房租賃企業超1600家、保障性租賃住房項目超650個。同時，CCB建融家園平台個人用戶超4900萬戶。建信住房服務有限責任公司（簡稱建信住房）管理房源15.6萬間，運營長租社區275個。

回到本次收購商辦樓本身，據市場消息披露，本次接盤的寫字樓項目是位于上海虹口區四平路198号的上海輕工國際大廈，項目已經空置超過六年的時間。

據悉，這棟辦公樓建于1997年，大廈主樓為辦公，建築面積為15040平方米，裙樓為商業，建築面積為1851.54平方米。有報道稱，将要改造成長租公寓的辦公樓主樓土地剩余年限在30年左右。

據觀點指數了解，建信住房租賃基金主要通過股權融資和債券融資的方式實現對資産的收購，同時随着保租房公募REITs的發展，其收購的資産有望通過公募REITs方式退出，目前國内已經有五單保租房REITs産品成功上市交易。

關于推進保租房REITs工作方面，可以從去年10月建設銀行發布的關于基礎設施公募REITs申報發行事宜的公告中窺見一二。

公告中提到，建行附屬公司建信住房作為原始權益人，以其在北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目申報發行基礎設施公募 REITs已獲國家發展改革委正式受理。

這三個保租房項目來源于建信住房、建信住房租賃基金以市場化方式盤活的存量資産。建信住房、建信住房租賃基金收購非居住存量房屋改造為保租房，通過專業化運營實現提質增效。

從建行計劃發行保租房REITs基金的底層資産來看，本次建信住房租賃基金收購商辦樓也有通過發行公募REITs退出的考量，通過收購非居住存量房屋改造為保租房，由專業運營機構實現穩定運營。