金融支持落地 | 2024年1月住房租賃發展報告

觀點指數 租賃企業相繼通關盈利關卡，管理規模獲增長 2023年，公開宣布實現盈利的租賃企業新增了泊寓和瓴寓兩家，其中萬科2023年内實現整體盈利，瓴寓2023年整體利潤和經營現金流也實現雙正。租賃行業頭部企業先後宣布實現盈利，為行業發展注入信心。

住房租賃金融17條落地，國泰君安城投寬庭保租房REIT上市 值得注意的是，2024年開局，住房租賃金融17條正式落地，将多方面支持和培育住房租賃市場發展。政策支持下，保租房投融管退發展模式逐漸清晰，住房租賃市場商業循環已經打通。同時，在今年年初，國内第五單保租房REITs産品成功上市。

福星股份入局，市場房源挂牌量繼續下滑 在政策支持下，衆多企業機構、投資者加速布局住房租賃賽道，為市場注入新鮮活力。期内福星股份計劃将20萬方的“商業辦公用房”項目用于開展長期租賃住房業務。

租賃企業相繼通關盈利關卡，管理規模獲增長

已經過去的2023年，住房租賃企業緊抓發展機遇，在規模、運營管理等多方面實現不同程度的增長，推動行業高質量發展。

萬科在2023年媒體交流會上表示泊寓2023年内将實現整體盈利。瓴寓也在官微公開宣布2023年實現了規模與利潤雙項指數的新高，同時整體利潤和經營現金流實現雙正。

值得一提的是，瓴寓2023年平均出租率94%，年平均GOP率91%，項目人房比1:200，超2000間房源的大社區平均爬坡速度為6個月，同時2023年瓴寓完成了7個重資産項目的退出。

目前已公開宣布實現盈利的租賃企業還包括冠寓和招商伊敦。冠寓早在2021年就實現首年盈利1.4億元，同時龍湖在2022年業績說明會上表示，冠寓業務已經連續2年盈利，2023年也會有比較良性的盈利增長。招商蛇口在2022年中期業績會上表示，招商伊敦是目前行業内為數不多，也是唯一一家已經連續多年在長租公寓業務方面實現盈利的公司。

租賃行業頭部企業先後宣布實現盈利為行業發展注入信心，同時也吸引各類企業、機構入局。

除此之外，租賃企業在規模方面也有不錯的增長。如金地草莓全年成功獲取14個項目，完成3個項目的開業；瓴寓新增開業量和新增簽約量均突破2萬間，同時2023年新增15個合作夥伴，國央企占比93%，資（産）方實現復購10個。有巢公寓管理房間數增長至5.6萬間，在上海全年累計開業6個項目，可提供房源近8300套。

此外，期内有巢公寓發布2023年首個新品——有巢國際公寓社區·上海蘆恒路店。項目坐落于上海闵行區，是2024年該區入市的首批大型租賃社區。項目包含3幢樓，可提供房源約1700套，本次首期入市的為2号樓與3号樓，可提供房源1027套，可滿足長租及短租等不同租賃形式。

藍領企業也取得不錯的增長，從2014年到2024年，安歆公寓完成了從上海第一家店到全國22家人才社區的蛻變，資管面積約300萬平方米。同時，2023年安歆公寓全年人效增長58%，項目布局新拓嘉興、蕪湖、共青城、蚌埠、紹興以及台州六城，全年新簽約項目26個，新開業項目26個，與11家政企新簽戰略合作。

來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數監測，樣本企業錄得的新開業項目4個，新增開業項目數對比上個報告期有所下滑，有新增門店入市的樣本企業主要包括金地草莓、招商伊敦、城家公寓以及雅詩閣。

新開項目主要分布于上海、深圳、無錫等租房熱門城市。

其中12月21日開業的城家高級公寓嘉定新城地鐵站店由平安不動産打造，並委托城家公寓負責項目的運營服務。項目可提供公寓642間，計容建面3.6萬平方米。

目前，平安不動産已落地租賃住房項目共18個，布局北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢等核心城市，租賃住房總規模160億+，總房間數2萬余間。

住房租賃金融17條落地，國泰君安城投寬庭保租房REIT上市

回顧期内頒布的住房租賃市場相關政策文件，可以看到繼續從監管與支持兩方面推動住房租賃市場的發展。

其中，廣州、贛州、義烏、海南等地出台公積金相關管理辦法，優化公積金提取業務。市場監管端，合肥出台《關于進一步規範住房租賃市場加強住房租賃資金管理的通知》文件，進一步規範住房租賃市場，加強住房租賃資金管理。

來源：觀點指數統計

值得注意的是，2024年開局，住房租賃金融17條正式落地。1月5日，中國人民銀行及國家金融監督管理總局聯合發布金融支持住房租賃市場發展的意見。

《意見》從加強住房租賃信貸産品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面推出了17條舉措，培育和發展住房租賃市場。

來源：政策文件，觀點指數整理

其中在拓寬投融資渠道方面就提到，增強金融機構住房租賃貸款投放能力、拓寬住房租賃企業債券融資渠道、支持發行住房租賃擔保債券、穩步發展房地産投資信托基金以及引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。

在信貸産品和服務模式創新方面，則是提到加大住房租賃開發建設信貸支持力度、支持團體批量購買租賃住房的合理融資需求、支持發放住房租賃經營性貸款以及完善住房租賃相關企業綜合性金融服務。

這意味着租賃企業參與住房租賃項目建設管理的過程中将獲得進一步的資金支持，有效緩解租賃企業融資端的問題，推動專業化、規模化發展。

《意見》中明确了不同商業模式租賃企業的信貸支持力度。

住房租賃企業運營自有産權長期租賃住房的，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有産權租賃住房，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限内應收租金總額的70%。

同時，對于企業和符合條件的事業單位依法依規批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業化規模化住房租賃企業依法依規批量購買存量閑置房屋用作保障性或商業性租賃住房長期持有運營的，鼓勵商業銀行在風險可控、商業可持續、嚴格不新增地方政府隐性債務的前提下，發放住房租賃團體購房貸款。

此外，在金融支持住房租賃市場方面，期内青島市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款正式落地。國家開發銀行、工商銀行、農業銀行和中國銀行青島市分行成功發放首批試點貸款18.5億元，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數2319套。

據觀點指數了解，2023年初提及的租賃住房貸款支持計劃已經在福州、濟南、天津以及青島等地執行，四城獲得試點貸款約40.86億元左右。

随着金融、土地、财稅等多方面的支持政策頻頻推出，保租房投融管退發展模式逐漸清晰，住房租賃市場商業循環已經打通，将吸引更多市場主體參與到租房市場中，同時有效調動企業參與保租房建設管理的積極性。

1月12日，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“國泰君安城投寬庭保租房REIT”，基金代碼:508031）在上交所成功上市，成為國内第五單成功發行的保租房REITs産品。

基金募集規模30.5億元，是目前發行規模最大的保租房REITs。項目底層資産包括位于上海楊浦區的保租房項目江灣社區和光華社區，合計可提供近3000套的租賃住房，總建築面積約16.94萬平方米，截至2023年9月30日合計出租率93%，底層項目已進入穩定運營階段。

福星股份入局，市場房源挂牌量繼續下滑

在政策的支持下，衆多企業機構、投資者等頻頻布局，為租房市場注入新鮮活力，這也表明企業機構以及投資者等主體看好住房租賃市場的發展。

1月8日，福星股份發布公告表示，計劃将福星惠譽·東湖城、福星惠譽·紅橋城等核心區位的首期20萬方“商業辦公用房”項目用以開展長期租賃住房業務。

同時福星股份将充分利用國家對長期住房租賃業務在金融信貸等方面的支持，包括但不限于“住房租賃開發建設貸款、住房租賃團體購房貸款、住房租賃經營性貸款、住房租賃企業債券、房地産投資信托基金等。

可以看出，金融支持住房租賃市場的發展對企業來說有比較大的吸引力，企業融資端獲得一定資金支持，同時推動企業盤活閑置存量資産，增加住房租賃市場供給。

數據來源：中國房價行情網，觀點指數整理

租賃市場表現上，12月，全國住宅挂牌出租58.7萬套，供給量環比下降9.13%，普通公寓挂牌出租9513套，環比下降9.4%，租賃住宅和普通公寓的挂牌房源量連續兩個月下滑，業主挂牌積極性減弱。

城市租金表現上，報告期内（12月）觀點指數監測的十城平均挂牌租金70.49元/月/平方米，環比上漲1.23%，挂牌租金出現回溫，主要由北京、南京以及武漢等城租金上漲帶動。

具體來看，一線城市中深圳和廣州兩城挂牌租金均出現超5%的跌幅，租房市場活躍度有所下降。