資産出售活躍 | 2023年12月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 辦公項目建設繼續推進，企業出售辦公資産動作增加 近期樣本企業旗下不少辦公項目建設已接近尾聲，将為辦公市場新增大量供應。此外，年底企業出售辦公資産的行為明顯增加，中駿、陸家嘴、大悅城、恒基兆業以及太古地産等企業近期均有出售商辦資産的行為。

廣州白雲現超10億元商辦資産交易，大宗交易活力不及去年 環比上個報告期，商辦資産交易數量及金額明顯上升，年底商辦資産現交易小熱潮。但今年辦公資産交易熱度不及去年，對比去年，辦公資産交易數量和金額均出現不同程度下滑，同時超10億元大金額的資産交易數量也不及去年同期。這也表明辦公市場低迷期，投資者對辦公市場的投資信心不足。

辦公市場再迎新項目，BEEPLUS涉足物業管理領域 辦公挂牌租金表現上，對比上月，北京辦公租賃市場有所回溫，而上海和深圳兩城核心商務區辦公租金表現欠佳，辦公市場未出現明顯改善。辦公空間服務商方面，創富港、IWG和優客工場均有新項目開業，對比上個報告期，辦公空間服務商活躍度出現大幅提升。同時，值得關注的是，BEEPLUS開始涉足物業管理領域，其物業管理體繫在南通亮相。

辦公項目建設繼續推進，企業出售辦公資産動作增加

近期，企業旗下的辦公項目建設進程繼續推進，如凱德·匯新大廈、張江科學之門中的西塔樓、保利浦開金融中心項目以及綠地山東國金中心428超高層項目等辦公物業項目建設已接近尾聲，将為辦公市場新增大量供應。

其中上海張江科學之門項目中的西塔樓已完成近90%的建設任務，正進入最後的内部設備安裝調試和精裝飾階段。

張江科學之門項目中的雙子塔之西塔樓，由上海陸家嘴集團投資，上海建工集團總承包、上海建工總承包部第一管理公司組織實施。西塔樓及配套項目總建築面積約47萬平方米，包括一棟320米高、地上59層的辦公主塔樓，以及商業、辦公、酒店等建築。

此外，凱德今年2月收購的北京蘇甯生活廣場項目已改名為凱德·匯新大廈，目前大樓的外立面及高區塔樓已改造完成。預計明年7月A、B、C座的裙樓部分将完成硬件改造及設備設施升級。目前大樓租戶包括央企中能建國際、葛洲壩國際、廣發銀行等。

據了解，大廈總建築面積9.7萬平方米，入市後将為市場提供5.6萬平方米的辦公空間、1.1萬平方米的商業配套、2000平方米的凱德奕橋Bridge+共享空間以及3層地下停車場等功能空間。

此外，觀點指數發現，年底企業出售辦公資産的動作明顯增加。

其中，中駿集團拟出售位于上海普陀區的中駿天悅中心商辦樓物業，出售報價15億元，出售單價3.5萬元/平方米。項目由地上21層地下2層雙子塔樓構成，拟轉讓建築面積約4.27萬平方米，其中包括約1100平方米的商業面積。此外早前有報道稱該項目已投入使用約五年，有租戶入駐辦公，而該商辦物業整棟轉讓信息“是近日剛挂出來的”。

據觀點指數了解，截至2022年末，中駿集團持有的辦公樓及商業物業經常性公允值為369億元。

事實上，這並非中駿首次将商辦物業擺上貨架。今年3月，有報道稱中駿計劃整棟出售位于上海虹橋商務區的虹橋中駿廣場多棟物業，總報價約25億元，出售單價約5萬元/平方米。同時，中駿還計劃出售上海青浦區虹橋時代廣場項目中的部分獨棟辦公樓的權益。

觀點指數翻閱中駿商管2023年中期業績報告，看到中駿商管在上海運營管理的寫字樓項目共三個，包括天悅以及早前計劃出售的上海中駿廣場一期和上海中駿廣場二期項目。

從财報中獲知，上海中駿廣場一期和上海中駿廣場二期寫字樓項目開業時間分别為2017年6月和2018年7月，截至今年6月底，兩個項目的出租率分别為100%和75.6%。

其實年底出售商辦資産的房企並不僅中駿一家，還包括陸家嘴、大悅城、太古地産以及恒基兆業等。其中大悅城標價42.56億元的北京中糧置地廣場手續已辦理完畢。

據李甯發布的公告，其拟以22.08億港元從恒基兆業手中購買位于香港北角的一棟25層的辦公和零售混合大樓，項目名為港島東，收購的商業大樓将部分用作李甯公司香港總部。

在香港寫字樓物業空置率高企的環境下，李甯收購行為無疑給辦公市場注入信心。對于香港寫字樓市場的發展，早前戴德梁行表示監于明年亦有近120萬平方呎新甲級寫字樓樓面落成，預計2024年寫字樓租金将繼續調整，全年下調7%至9%。

除了香港物業成功出售外，恒基兆業也成功退出内地的上海恒基旭輝中心39号樓項目，由旭輝實體收購。

通過資産買賣方式，商辦資産也為企業貢獻了最後一點余熱。除此之外，另一常見籌錢方式便是抵押貸款。據觀點指數了解，金地集團以北京金地中心（商辦項目）作為抵押物，向招商銀行為首的銀團申請70億元貸款，其他參團銀行包括工商銀行、農業銀行、交通銀行。

樓市銷售持續低迷下，商辦資産多方面為企業融資鋪路。

廣州白雲現超10億元商辦資産交易，大宗交易活力不及去年

年底企業出售商辦資産積極性明顯上升，同時大宗交易回暖勢頭明顯。

來源：觀點指數不完全統計

注：旭輝收購虹橋項目公司交易金額計算匯率：1港元≈0.9151人民币；1人民币≈1.0927港元，下文同。

據觀點指數不完全統計，期内内地市場錄得辦公資産交易7宗，交易總金額約26.62億元，環比上個報告期，商辦資産交易數量及金額出現明顯上升，年底商辦資産現交易小熱潮。

從交易城市來看，上海依舊是辦公資産投資的首選城市。

從收購用途來看，自用型買家仍是辦公資産交易主力，其中山西壺化、新致軟件以及友車科技等企業均表示購買的辦公樓用途為自用。

期内最大單的商辦資産交易由深圳某公司創造。12月18日，廣州粵海雲港城兩棟（A2和A6）共計220套商辦資産與來自深圳的一家公司正式簽約，總交易金額近11億元。

粵海雲港城位于廣州白雲新城CBD，項目總體量73萬平方米，規劃約230米的甲級雙子塔寫字樓。目前粵海雲港城的住宅地塊和商辦地塊也已全部封頂。

本次交易也成為廣州今年較大金額的商辦資産交易之一。除此之外，據觀點指數統計，今年廣州超10億元的商辦大宗交易還包括廣州松日總部大樓、廣報雲匯商業辦公樓以及復星國際中心項目（未披露具體金額，預計超10億元）。

值得一提的是，12月11日，旭輝控股發布公告表示以約2.26億港元的總價收購虹橋項目中恒基兆業所持的50%股權，其中包括境内應付約5585.5萬港元及境外應付約1.70億港元，也就是上文提及的恒基兆業退出内地項目的案例。

至此，旭輝控股實現對該項目的100%控股。旭輝與恒基兆業關于上海項目長達十年的合作關繫也宣告結束。

據觀點指數了解，早前旭輝曾挂牌出售過本次收購的辦公物業。今年年初，有報道稱，旭輝計劃以總價14億元整棟出售位于上海虹橋商務區的上海恒基旭輝中心2棟商辦物業，其中一棟寫字樓物業用作旭輝總部，建築面積約1.6萬平方米，報價8.8億元，另一棟1.1萬平方米的寫字樓報價5.5億元。

結合早前的出售行為可以判斷本次旭輝收購上海虹橋項目或是為了方便後續的出售。

整體來看，據觀點指數不完全統計，截至12月25日，今年内地共計錄得辦公資産交易35宗，涉及交易金額總計301.45億元，對比2022年全年錄得的辦公資産交易51宗，交易總金額776.8億元，今年的辦公資産交易數量和金額均出現不同程度下滑，超10億元大金額的資産交易數量也不及去年同期，交易熱度變低。這也表明辦公市場低迷期，投資者對辦公市場的投資信心不足。

辦公市場再迎新項目，BEEPLUS涉足物業管理領域

繼上海國華金融中心項目落成、啟用後，期内上海及廣州辦公物業供給端再次迎來項目。

11月28日，坐落于上海陸家嘴核心區域的保利浦開金融中心項目正式竣工。11月30日，位于廣州番禺區長隆萬博商務區的ITC國際科創中心正式啟動招商，為廣州番禺區再添一棟商務寫字樓産品。

據悉，ITC國際科創中心項目由九方印集團投資運營，是番禺萬博商務區少有的整棟統一管理、運營及招商的獨立産權自持甲級寫字樓産品。項目共有23層，總建築面積44720平方米，項目中融入自營“書+X”特許經營品牌書店——米谷書店，打造成融生活、工作、社交為一體的寫字樓産品。

觀點指數翻閱中介網站獲知，該項目辦公空間出租面積在384平方米—2640平方米不等，可連層2萬平方米，挂牌出租單價約99元/平方米/月左右，日租在3.67元/平方米/天左右。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

租金走勢方面，期内一線城市中的北京和廣州，辦公挂牌租金出現環比上漲，其中北京以漲幅12.01%居于首位。而上海和深圳辦公挂牌租金環比出現下滑，跌幅分别為1.49%和5.51%。

值得一提的是，上海辦公挂牌租金已連續三個月下滑，辦公市場仍未出現明顯回溫。

具體來看，觀點指數監測的行政區域中北京、上海、廣州以及深圳辦公挂牌租金出現環比下滑的行政區占比分别為30%、60%、55.56%以及71.43%。4個城市中，僅北京出現租金下滑的行政區域數量環比上月有所縮減。

其中上海核心商務區黃浦區、虹口區、長甯區以及深圳核心商務區福田區和羅湖區辦公租金均出現不同程度的下滑。

整體來看，對比上月，北京辦公租賃市場有所回溫，而上海和深圳兩城核心商務區辦公租金表現欠佳，辦公市場未出現明顯改善。

作為商業辦公行業的細分領域，在寫字樓物業供應量繼續增長的背景下，辦公空間服務商的項目去化能力将進一步受到挑戰。同時，優質寫字樓物業供應量的增長也為辦公空間服務商帶來更多施展身手的空間，如期内宸勝空間先後競得佛山綠地中心T2整棟物業和杭州祥生中心T6整棟，将為兩地帶來辦公産品和運營服務。

樣本企業開店方面，期内創富港、IWG和優客工場均有新項目開業，對比上個報告期，辦公空間服務商活躍度出現大幅提升。

其中，據優客工場官微披露，優客工場與新世界中國攜手打造的辦公産品——武漢新世界國貿·優客工場40F新社區正式迎來開業。據了解，雙方在原有辦公項目“新世界國貿•優客工場”的基礎上将合作面積進一步擴大至1.6萬平方米。

優客工場強調，此次新開業的項目是優客工場在這段時間開展組織架構調整、戰略升級後投入運營以來第一個叠代的辦公服務項目，新社區剛開業，就吸引了再惠（上海）網絡科技有限公司等大客戶入駐，預計12月内簽約率将達到85%以上。

此外，值得關注的是，BEEPLUS開始涉足物業管理領域，其物業管理體繫在南通亮相。據了解，BEEPLUS物業管理體繫是作為蜜蜂運營獨立化後的重要新業務，将聚焦于寫字樓以及産業社區兩大産品線。

其中蜜蜂運營前身為蜜蜂科技BEEPLUS空間運營管理單元，負責蜜蜂科技BEEPLUS旗下所有産業中心、商企中心、産業社區、寫字樓的籌開、運營管理、招商、社群活動組織等工作。

BEEPLUS作為剛進入物業管理領域的公司，在專業性以及項目經驗方面或許不及專業物業管理公司，不過BEEPLUS物業管理體繫主要聚焦于寫字樓以及産業社區兩大産品線，因此BEEPLUS在辦公空間服務領域方面的經驗對于其進入物業管理領域也有一定幫助。