拓店熱情高 | 2023年12月住房租賃發展報告

觀點指數 企業拓店情緒高，城家公寓開啟下沉布局 近期不少租賃企業表現出對人才公寓和服務式産品的較大興趣，企業開始重視不同層面的租房需求，積極完善産品體繫，給租房市場帶來更多的選擇。同時樣本企業加快擴張步伐，積極拓展業務規模，自如、城家等租賃企業繼續拓展企業版圖。

上海城投保租房REIT正式獲批，企業積極創新融資方式 租賃市場融資方面，保租房REITs産品繼續推進，期内上海城投保租房REIT正式獲批，準予基金的募集份額總額為10億份。同時，行業其他融資方式亦同步推進，如深圳人才安居集團50億元住房租賃類REITs項目獲受理；瓴寓國際牽頭組建首支長租房基金。

廣東支持廣深城中村改造建設保租房，北京挂牌租金持續下滑 從地方披露的數據來看，各地保租房建設版圖繼續擴大，加快保租房建設籌集。同時期内出台的政策文件繼續多層面支持住房租賃市場發展，如南京拟調整積分落戶政策，租賃住房将納入積分；廣東支持廣州、深圳結合城中村改造規模化建設保障性租賃住房等等。

企業拓店情緒高，城家公寓開啟下沉布局

從企業布局的租住産品類型來看，近期租賃企業對人才公寓和服務式産品有較大的興趣。

如早前百瑞紀、牛油果和樂乎公寓三家租賃企業與鄭州城發安居公司達成合作，共同運營管理美寓繫列人才公寓産品；瓴寓先後中標上海及杭州兩城人才公寓項目；有巢公寓上海悅虹人才公寓綠苑路店正式亮相；近期泊寓、瓴寓、有巢公寓等租賃企業均在人才公寓領域有所動作，租賃企業開始集中布局人才公寓市場，為城市區域人才提供租住産品及服務。

服務式産品上，年内城家公寓、樂乎公寓、雅詩閣以及招商伊敦等企業均有服務式産品落地，服務于中高端租房需求人群。

近期租賃企業在人才公寓和服務式産品領域的一繫列動作，無不說明企業對這兩類産品的重視度正穩步上升。

期内，樣本企業在這兩類居住産品的關注度不減。11月下旬，樂乎公寓發布消息表示北京溫都水城湖灣酒店西區将攜手樂乎共同打造公寓酒店項目，項目計劃于2024年初正式開業運營。該項目定位為樂乎公寓酒店，可提供274間租賃房源，經營模式為長租、短租、日租。

人才公寓産品上，由城方與漕河泾開發區攜手打造的上海漕河泾|城方社區·古美店即将開放，項目總建築面積約2285.3平方米，共有租賃住房55套。

期内布局人才公寓市場的租賃企業還包括泊寓。12月，長春新區與萬科合作簽約及泊寓·長新創谷人才社區啟動儀式舉行，該項目是長新創谷首個正式啟動項目，為長春新區企業及人才提供租住産品。項目總建築面積約9.4萬平方米，可提供1408間公寓産品。

除此之外，期内樣本企業加快擴張步伐，積極拓展業務規模，自如、城家等租賃企業繼續拓展企業版圖。

其中重點布局一線城市租房市場的城家公寓宣布戰略並購廣西原子住房租賃服務有限公司，並購後租賃社區品牌“原子社區”和線上社區平台“原子生活+”将納入城家産品體繫。

同時，值得注意的是，自如資管官微透露，中鐵建工與自如達成戰略合作，将探索租賃住房多樣化合作，包括不限于對存量低效、閑置資産進行投資改造，打造保障性租賃住房和市場化長租公寓。此外，雙方計劃每年為社會提供5000間以上高品質租賃住房。

來源：觀點指數不完全統計

回顧樣本企業開店情況，據觀點指數不完全統計，期内共計迎來7個新項目開業，開店企業包括城家公寓、朗詩寓、安歆公寓、窩趣以及城方。産品類型上，新入市租賃産品類型多樣，住房租賃企業逐漸形成全生态的租賃産品體繫。

随着多元化租房需求的釋放，不少租賃企業已經開始重視不同層面的租房需求，逐漸完善産品布局，為不同租房人群提供多元化選擇。

對比上個報告期，新開項目數量出現大幅縮減，上個報告期内，冠寓和保利公寓多店集中開業，為租賃市場帶來了11家租賃住房項目供應。

城市分布上，6個重點城市有新增項目入市，其中上海有2個新項目入市，再次成為企業開店數量最多的城市。

上海城投保租房REIT正式獲批，企業積極創新融資方式

租賃市場融資方面，保租房REITs産品繼續推進，傳統融資渠道也同步進行。

上海城投保租房REIT（國泰君安城投寬庭保障性租賃住房REIT）獲證監會及上海證券交易所正式受理後，11月24日，上海城投保租房REIT正式獲批，準予基金的募集份額總額為10億份。

該項目底層資産為上海城投持有的江灣社區和光華社區，本次拟募集31.22億元。從基金準予募集份額以及拟募資金來看，上海城投保租房REIT項目是當前正式獲批的規模最大的保租房REITs産品。

12月13日，該基金發布詢價公告，本次詢價區間為3.000元/份-3.205元/份，基金份額詢價日為2023年12月18日，詢價時間為9:00-15:00。預計發售日為12月22日，募集期結束日為12月25日。

自去年首批4支保租房REITs成功上市後，目前有多只保租房公募REITs産品正積極推進中，行業對保租房REITs常态化發行充滿期待。

11月30日，綠地香港與高和資本通過成立Pre-REITs基金，為後期公募REITs的發行建立基礎，雙方将共同以綠地香港菁舍教育園區公寓為REITs首發資産。

據觀點指數了解，綠地香港旗下的住房租賃品牌名為“菁舍”，作為本次的REITs首發資産的綠地香港菁舍教育園區公寓，是菁舍品牌的首店，于2019年落地上海浦東新區。該園區總建築面積15萬平方米，其中長租公寓部分建築面積約為6.9萬平方米，可提供房源約1600套。

相較其他房企繫租賃企業而言，菁舍規模並不算大。綠地香港在2022年年報中表示，旗下6家菁舍門店平均出租率超過90%，未來菁舍品牌将主攻一線及新一線城市，布局集中于上海、北京、廣州、深圳及南京。11月初，綠地菁舍新店杭州蕭山正式開業，為其點亮新址。

來源：觀點指數不完全統計

除此之外，行業其他融資方式亦正同步推進。

12月初，已成功發行保租房公募REIT的深圳人才安居集團的50億元住房租賃類REITs項目狀态更新為已受理。

據觀點指數了解，深圳人才安居集團早于2018年已成功發行全國首單規模最大的200億元人才租賃住房類REITs産品。加上去年成功發行的保租房公募REITs産品紅土深圳安居REIT，這是深圳人才安居集團第三次推動住房租賃資産證券化融資。

從深圳市人民政府國有資産監督管理委員會10月披露的數據來看，深圳人才安居集團已開工建設94個項目，自成立以來已籌集建設保障性住房24.7萬套，供應8.7萬套，約占全市1/3。2023年，人才安居集團計劃籌集建設保障性住房9.3萬套，供應保障性住房3.59萬套。

市場化租賃企業瓴寓國際亦積極創新融資方式。

據了解，瓴寓國際攜手保險機構紫金财險以及江蘇省屬國資基金管理人新華沣裕，共建5億租賃住房專項基金，預計新增資管規模20億，並落地首個項目南京河西南保障性租賃社區。這是瓴寓牽頭組建的第一支長租房基金，也是國内險資首次參與開發型長租公寓基金並有項目落地。

其中南京河西南保障性租賃社區是瓴寓國際于2021年12月獲取的租賃地塊，地塊性質為單身職工公寓用地，項目建成後可提供約400多間租賃公寓。

廣東支持廣深城中村改造建設保租房，北京挂牌租金持續下滑

從地方披露的數據來看，各地建設保租房的版圖持續擴大。截至10月，四川已累計開工籌集22.49萬套（間）保租房；截至11月底，江蘇實現新開工保租房17萬套（間）；1-10月，廣西開工建設保租房6.21萬套，完成年度目標任務的100%；上海房管局披露，上海已累計供應租賃住房用地222幅，總建築面積近1900萬平方米，累計供應保租房26.7萬套。

回顧期内頒布的住房租賃市場相關政策文件，繼續從政策培育等方面支持市場發展。其中杭州調整住房公積金無房租賃提取限額標準，市區升至2000元/月；廣東支持廣州、深圳結合城中村改造規模化建設保障性租賃住房；許昌支持多主體供給、多渠道籌集保租房；南京推動租購同權，将租賃住房納入落戶積分體繫等等。

來源：觀點指數不完全統計

其中廣東省人民政府辦公廳發布的《關于印發廣東省進一步提振和擴大消費若幹措施的通知》中，要求加快籌集保障性租賃住房，2023年新增籌集不少于22萬套（間）。支持企事業單位利用自有空閑土地建設保障性租賃住房。鼓勵機關事業單位、國有企業等單位将符合安全要求的現有物業改造為保障性租賃住房。簡化利用存量土地和房屋改建保障性租賃住房調整規劃的手續。

同時提及支持廣州、深圳結合城中村改造規模化建設保障性租賃住房。

關于城中村改造方面，期内廣州出台了《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿）》。其中提到廣州城中村改造一共有三種方式，同時提到個人可以将自有産權的房屋委托專業住房租賃機構作為保障性租賃住房進行整體運營。城中村改造建設和籌集的保障性住房，按規定享受産業發展、土地供應、金融和稅費減免等優惠政策。

租賃市場表現上，四季度是傳統的租房淡季，在季節性因素的影響下，重點城市租房市場活躍度有所下降，租賃房源去化周期變長。

為在年前實現房源去化，降低房間空置成本，不少個人房東通過租金優惠吸引租戶，租賃企業也不另外。據觀點指數不完全統計，年底推出租房優惠政策的租賃企業包括但不限于泊寓、冠寓、樂乎公寓、瓴寓等。

城市租金表現上，報告期内（11月）觀點指數監測的十城平均挂牌租金69.64元/月/平方米，環比上升2.18%，租金出現短暫回溫，主要由廣州和深圳兩城租金上漲帶動。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

具體來看，11月北京住宅挂牌租金環比下降0.16%至110.46元/月/平方米。因此，11月上海挂牌租金水平年内首次超越北京居于首位，為111.44元/月/平方米。

房産經紀公司我愛我家披露的數據，同樣體現了北京住房租賃市場出現平穩下滑的走勢。

11月我愛我家北京區域住房租賃交易量環比明顯下降，月度平均租金持續回落，環比跌幅有所收窄。整租交易中，每平米的平均租金環比下跌1.7%，同比上漲2.2%；每套平均租金環比下跌1.6%，同比微漲0.4%。