擴張新思路 | 2023年11月住房租賃發展報告

觀點指數 人才公寓給企業擴張提供新思路，服務式産品獲重視 期内樣本企業共有24個項目開業，開店項目數出現大幅增長。同時企業擴張的積極性不減，人才公寓産品為市場化企業規模擴充提供了新思路，包括百瑞紀和泊寓在内的企業期内在人才公寓市場上有新的布局動作。

保租房REITs繼續擴充規模，首批上市項目出租率保持高位 目前多只保租房REITs項目正處于推進和申報中，如期内國泰君安城投寬庭保租房REIT獲中國證監會及上海證券交易所正式受理。業績方面，首批上市的4支REITs三季報顯示，其底層項目出租率均保持高位水平，持續支撐基金業績的穩定表現。

租房市場逐漸進入季節性淡季，房源去化周期變長 進入四季度，租房市場逐漸進入季節性淡季時期，新增需求不足，去化周期變長。城市租金表現上，十城平均挂牌租金68.16元/月/平方米，環比下降2.91%，城市租金增長動力不足。

人才公寓給企業擴張提供新思路，服務式産品獲重視

據觀點指數不完全統計，期内樣本企業共有24個項目開業，相較上個報告期出現大幅增長，主要是冠寓、保利公寓、城家公寓以及雅詩閣旗下多個項目期内集中入市，企業布局租賃市場的積極性不減。

新開産品囊括普通公寓、藍領公寓、保租房以及服務式産品。開店企業包括保利公寓、城家公寓、華潤有巢、樂璟生活社區、龍湖冠寓、魔方公寓、雅詩閣以及越秀星寓。

城市分布上，13個重點城市有新增項目入市，其中上海有5個，成為企業開店數量最多的城市，其次是成都[朗陳1]，新開項目3個。此外，福州、杭州、濟南、重慶以及蘇州表現也較為突出，均有2個新增項目入市。

來源：觀點指數不完全統計

新開項目數量上，冠寓新開租賃項目8個，成為期内開業項目數量最多的樣本企業，其次是雅詩閣，新開項目5個，城家公寓和保利公寓在開店上也有不錯的表現。

據龍湖冠寓官微披露，10月旗下6大門店上新，包括上海、杭州、長沙、南京等一二線核心城市，同時11月杭州中杭府以及濟南天辰路兩家門店即将上新。

值得一提的是，期内城家公寓和雅詩閣均有服務式産品入市，其中瑞貝庭首家旗艦店——上海徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店項目由一個傳統的單體酒店和不良資産改造而成，可提供110間公寓。項目耗時4個月，房間單間造價14萬元。

此外，城家公寓10月下旬開業的城家公寓上海江川路地鐵站店也是存量資産改造項目，該項目由閑置舊廠房改造為白領公寓。

今年以來，樣本企業對服務式産品的重視度逐漸上升。年内城家公寓、招商伊敦、樂乎公寓等租賃企業有新開服務式産品，為中高端租房人群以及旅居租房需求人群提供更多選擇。

來源：觀點指數統計

回顧期内，泊寓、百瑞紀、樂乎公寓、安歆公寓等企業繼續擴張，其中百瑞紀、樂乎公寓和泊寓在布局人才公寓市場有新動态。

11月，百瑞紀集團與南方傳媒中心達成合作，本次簽約的南方傳媒中心公寓項目為全新建設的人才公寓産品，可提供300余套租賃房源。窩趣将對南方傳媒中心項目A2棟公寓樓進行經營服務、安全管理。

同時，近期鄭州城發安居公司與樂乎、百瑞紀、牛油果三家租賃企業開展戰略合作，共同運營管理美寓繫列人才公寓，推動以人才公寓為主體的保障性租賃住房市場發展。

泊寓最新簽約的西安市航天基地東長安國際項目同樣在人才公寓項目建設上發力，打造人才融合的生态圈，項目可提供1054套租賃房源。

近期不少市場化租賃企業發力人才公寓産品，如早前瓴寓和有巢公寓分别在杭州和上海有新拓人才公寓項目。人才公寓産品通過引入市場化租賃企業，可以增加區域内住房租賃産品的供應，實現項目的有效運營管理。同時，也給住房租賃運營商的項目擴張提供了新思路。

此外，泊寓也積極參與了保租房的建設和運營，與國資國企、資産管理機構展開合作。萬科在2023年度媒體交流會上表示，截至目前，泊寓保租房業務布局全國19個城市，為8.3萬間保租房提供運營服務，在市場化運營機構中，納保數量位居第一。

萬科表示，自今年6月起，泊寓已實現單月利潤連續回正，9月份實現了累計權益淨利潤回正，預計今年内将實現整體盈利。目前泊寓已開業房源18萬間，在34個城市運營超過22萬間房源，出租率保持在95%左右。此外，從企業披露的數據來看，冠寓和招商伊敦等租賃企業也已經實現盈利。

保租房REITs繼續擴充規模，首批上市項目出租率保持高位

保租房産品受關注的同時，目前多只保租房REITs項目也正在推進和申報中。

11月2日，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（下文稱國泰君安城投寬庭保租房REIT）獲中國證監會及上海證券交易所正式受理。

這是上海國資首單獲受理的保租房REIT産品，同時也是目前市場正式申報中的最大規模保租房REIT産品。

數據來源：招募說明書，觀點指數整理

該REIT底層資産包括2022年11月開業的江灣社區以及今年3月開業的光華社區，兩者屬于租賃住房用地新建項目，早前拿地總價分别為6.76億元以及3.55億元。

據招募說明書披露，截至2023年9月30日上海城馳持有的江灣社區項目租賃住房部分出租率91.7%，商業出租率96.07%；上海城業持有的光華社區項目租賃住房部分出租率95.11%，商業出租率100%；就三季度末節點來看，兩個項目在出租率上表現不錯。

本次正式受理的REIT底層項目均位于上海楊浦區，項目租金水平均低于同地段同品質市場租賃住房租金九折，對比已上市的保租房REIT産品，4單已上市的保租房REIT底層項目位于一線及強二線城市的核心區域，同時低價的租金水平在周邊租房市場更具競争優勢。

營業收入上，1-6月江灣社區項目營業總收入1997.49萬元，光華社區項目營業總收入1860.60萬元，合計3858.09萬元，兩者營業收入均以租賃業務收入為主。

可以發現，兩個項目運營時長均未滿3年，參照已成功上市的首批保租房REIT産品以及考慮到保租房産品的特點，項目進入穩定運營狀态，已産生持續、穩定的現金流，符合保租房REIT準入條件。

數據來源：企業三季報，觀點指數整理。

10月下旬，已上市的4支保租房REIT産品均已公布了2023年第三季度業績情況。

營收上，華潤有巢REIT以1979.76萬元位居首位，其次是廈門安居REIT，期内實現營收1927.43萬元；淨利潤上，北京保障房REIT表現最為突出，以淨利潤780.88萬元位列首位。

經營層面上，4支基金出租率水平均超90%，出租率保持高位，底層項目實現穩定經營，支撐基金業績表現穩定。

保租房REITs項目當期可供分配金額完成率多超過同期預測，可供分配金額完成度較高，前三季度累計完成率均達到全年的80%以上。

息稅折舊攤銷前利潤率上，深圳安居REIT、廈門安居REIT、京保REIT以及華潤有巢REIT的數值分别為95.69%、86.98%、80.56%以及69.20%。

此外，早前建設銀行發布關于基礎設施公募REITs申報發行事宜的公告，其中提及建信住房作為原始權益人，以在北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目申報發行基礎設施公募REITs，目前發改委已正式受理。

而據上海寶山官微披露，今年9月，寶山區發展改革委收到上海CCB建融家園幸福萊項目參與基礎設施REITs試點申報的申請，標的資産為區内運營的保租房項目。10月，該項目已獲國家發展改革委正式受理。

租房市場逐漸進入季節性淡季，房源去化周期變長

保租房與REITs的發展提速離不開政策端的支持。

回顧期内頒布的住房租賃市場相關政策文件，保租房籌集建設仍是重點，同時規模住房租賃市場以及優化租房提取公積金業務也是重要内容。

來源：觀點指數統計

進入四季度，租房市場逐漸進入季節性淡季時期，租賃市場新增需求不足，租賃房源去化周期變長。

城市租金表現上，報告期内（10月）觀點指數監測的十城平均挂牌租金68.16元/月/平方米，環比下降2.91%，其中期内70%的城市挂牌租金出現環比下滑，城市租金增長動力不足。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

具體來看，10月一線城市租賃市場活躍度下滑，北京、上海、廣州及深圳挂牌租金環比上月均出現不同程度的下降，降幅分别為4.78%、2.52%、2.16%以及2.22%。其中10月北京挂牌租金110.66元/月/平方米，位居城市首位。

余下城市中杭州、武漢、成都挂牌租金均出現環比下滑，其中武漢降幅達11.97%，是10個城市中唯一租金環比變動幅度超10%的城市。對比去年同期，武漢挂牌租金仍實現較為可觀的增長。

基于此，觀點指數判斷下月重點城市挂牌租金将延續穩中趨降的走勢。

同比上，上海、深圳、南京、武漢、成都等重點城市均實現正增長，挂牌租金出現同比下降的城市降幅不大，對比去年同期租金水平基本穩定。

與此同時，10月全國住宅租賃房源以及普通公寓租賃房源挂牌量均出現環比上升，漲幅分别為12.64%和5.93%，房源挂牌量為68.6萬套和1.09萬套。