産品多元化 | 2023年10月住房租賃發展報告

觀點指數 新開項目産品類型多樣，又一集體土地建設租賃住房項目入市 據觀點指數統計，期内樣本企業新增入市項目數10個，開業積極性不減。新開項目産品類型多樣，囊括普通長租公寓、服務式公寓以及藍領公寓等多種産品，入市産品呈多元化發展。

企業擴張情緒不減，人才公寓為企業擴張提供新思路 瓴寓、有巢公寓以及泊寓等企業在人才公寓産品打造上有相應動作。城市區域通過引入住房租賃運營商，可以實現人才公寓項目的有效運營管理，有效增加區域内住房租賃産品供應，給住房租賃運營商在項目擴張上提供了新思路。

地方再提城中村改造，國企繼續發力保租房建設 期内政府機構印發的住房租賃市場相關的政策文件主要涉及城中村改造、培育住房租賃市場發展以及市場監管等方面的内容。其中關于城中村政策文件中提出鼓勵城中村房屋改造用作保障性租賃住房，城中村改造已成為保租房籌集的重要方式。

超半數城市挂牌租金環比下降，租房市場繼續降溫 十城平均租金為70.2元/月/平方米，環比微漲0.47%，主要來自上海和深圳挂牌租金上漲帶來的貢獻。期内70%的城市挂牌租金環比下滑，随着租房需求的下降，畢業季熱潮過後租房市場會繼續降溫。

新開項目産品類型多樣，又一集體土地建設租賃住房項目入市

據觀點指數監測，樣本企業錄得的新開業項目10個，新增開業項目數對比上個報告期有微漲，有新增門店入市的樣本企業主要包括招商伊敦、冠寓、城家公寓、城方、雅詩閣以及安歆公寓等，新開項目主要分布于上海、廈門、福州等租房熱門城市。

同時關注到新開項目類型包含長租公寓、服務式公寓以及藍領公寓産品，項目産品類型多樣，為租房人群提供了多樣的選擇。

來源：觀點指數不完全統計

其中期内開業的龍湖冠寓福州秀山地鐵站店位于福州晉安區，項目共計兩棟樓，總建築面積3.06萬平方米，可提供773套房源。

該項目是2020年中央經濟工作會議提及探索利用集體建設用地建設租賃住房後，福建首例成交的集體租賃住房用地，也是福建首次招投標出讓的集體租賃住房用地，同時也是龍湖首個集體租賃用地建設的純租賃住房重資産項目。

2020年12月24日，福州晉安區新店鎮秀山村的一幅集體租賃住房用地宗地JA2020-1号首次創新性采用招標方式出讓，彼時競買人包括萬科、龍湖以及市城投建築等。最終地塊中標人為龍湖旗下的北京首寓商業管理有限公司，成交價為最高限價6520萬元，溢價率30%。

據福州政府官網披露，2019年以來福州利用中央财政支持住房租賃市場發展試點和利用經營性集體用地建設租賃住房試點政策疊加優勢，通過作價入股、公開出讓等方式建設集體土地租賃住房項目3個1746套，分别是戰峰村戰峰榕寓、秀山村龍湖冠寓、聯建村百亨商寓，有效增加保障性租賃住房供給。

同時加大對試點項目的扶持，為3個項目發放了中央補助5888萬元、為3個項目發放了保障性租賃住房項目認定書以及為3個項目提供了25000萬元的貸款。

事實上，基于保租房出租價格低于市場化租房産品的特性，市場化企業難以在參與保租房建設管理中獲得較大回報，因此，政府端通過财政補助相關資金補助方式能有效緩解租賃企業的資金壓力。相關優惠政策也将刺激市場化企業參與保租房建設管理的積極性，有效增加城市保租房供應。

據觀點指數了解，除冠寓外，通過集體土地建設租賃住房項目的市場化租賃企業還包括泊寓、有巢公寓等企業，其中泊寓首個集體土地建設租賃住房項目泊寓|院兒成壽寺項目早于2020年面世。

此外，期内雅詩閣新開業的上海雅遇公寓（嘉定）項目是雅詩閣與金隅地産合作打造的項目。雅遇産品是雅詩閣針對中國市場打造的長租公寓品牌，本次開業的長租公寓項目是雅詩閣在上海首個開業的雅遇品牌項目，新項目的推出為雅詩閣填補了在上海嘉定長租公寓市場的空缺。

值得注意的是，近期城家公寓、招商伊敦以及安歆公寓保持穩定的開業項目數量，繼上報告期推出新項目後，期内再次迎來新增門店開業。

其中城家公寓新開業的城家高級公寓上海寶楊路地鐵站店項目是城家公寓與PGIM保德信集團旗下的PGIM Real Estate保德信房地産首個合作的物業，整體規模超500間。項目位于上海寶山區同濟路669弄6号，據觀點指數統計，今年以來城家新開業項目主要集中在上海。

據城家資管官微披露，近期，城家與PGIM Real Estate保德信房地産共同成立合資公司，雙方将聚焦境内優質居住資産收購與管理。

企業擴張情緒不減，人才公寓為企業擴張提供新思路

據觀點指數統計，期内瓴寓、泊寓以及有巢公寓等項目在擴張方面有着不錯的表現。

來源：瓴寓官微，觀點指數整理

據瓴寓官微披露的消息，近期其在杭州以及上海中標多個住房租賃項目。截至目前，瓴寓已在杭州成功落地8個租賃社區項目，在上海成功落地11個租賃社區項目。

其中杭州的3個項目均為人才租賃社區，可提供的租賃房源均超1000間。官微披露，新錦集團臨安人才房、高鐵新城公司錢塘人才房、上城城投彭埠人才房三個租賃項目分别位于臨安區天目醫藥港、錢塘大江東産業集聚區以及江幹科技園，大體量人才公寓項目的布局有效助力區域内人才安居樂業。

期内，瓴寓還成功中標了上海的2個項目，分别為上海楊浦區共青430寓和上海寶山區新顧城上實菁英荟租賃住房項目，項目落成後可為上海新市民、青年人群提供租賃房源1500余間。

觀點指數翻閱政府采購網發現，楊浦區共青路430号租賃住房項目的中標供應商為上海領昱公寓管理有限公司，中標金額約927.58萬元，服務時間60個月，招標範圍為該項目的管理服務。

目前瓴寓已在上海成功落地11個大型租賃社區項目，其中保障性租賃住房8個。在上海已開業房源1.9萬間，其中已納入保障性租賃住房1.2萬間。

有巢公寓在上海同樣有新拓人才公寓項目。9月28日，上海闵行虹橋鎮攜手華潤置地有巢，通過政企合作形式，聯合發布“悅虹人才公寓有巢綠苑路店、吳中路店”兩大新品長租公寓項目，總租賃面積約4.1萬方，可提供租賃房源757套。

據了解，悅虹人才公寓是虹橋鎮政府打造的人才公寓品牌，主要為虹橋鎮内企業人才提供相應的居住産品和配套服務。

通過引入瓴寓、有巢等住房租賃運營商，區域内可以實現人才公寓項目的有效運營管理，有效增加區域内住房租賃産品的供應，同樣給住房租賃運營商的項目擴張提供新思路。

值得注意的是，近期泊寓在項目籌開方面有着不錯的表現，據觀點指數了解，泊寓将在深圳、天津、佛山、長春四城推出新項目，分别為深匯通|泊寓平山村人才小鎮、泊寓·濱海大都會店、泊寓·順德國際青年社區以及泊寓·科技開發區科創廣場。

其中泊寓·科技開發區科創廣場項目是由長春泊寓與龍翔集團簽約合作的項目，是泊寓在長春首個千間體量的項目。該項目将在10月正式啟幕。作為長春泊寓旗艦店，該項目總建築面積約9.4萬平方米，可提供租賃房源1408間，樓棟數量為4棟。同時泊寓在項目的1-2層打造了商業街區，引入餐飲、娛樂、共享辦公等配套設施，為租戶提供便捷的生活服務。

地方再提城中村改造，國企繼續發力保租房建設

據觀點指數不完全統計，期内政府機構印發的住房租賃市場相關的政策文件主要涉及城中村改造、培育住房租賃市場發展以及市場監管等方面的内容。

來源：觀點指數統計整理

期内河南就城中村改造的工作要求印發了《關于實施城市更新行動的指導意見》。《意見》中明确表示，鄭州市、洛陽市、航空港區要認真落實國家關于超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作的要求，其他城市要結合自身實際。

同時鼓勵将村民富余的安置房或改造提升後的城中村房屋用作保障性租賃住房，為新市民、低收入困難群體等提供居住空間。

值得一提的是，在城中村改造推進工作上，上個報告期内廣州召開全市城中村改造工作推進會暨廣州安居集團成立大會。其中廣州安居集團主要工作為推進城中村改造及保租房建設。事實上，深圳、上海等重點城市在城中村改造方面也有所動作。

中央層面同樣重視城中村改造工作的推進。年内中央政治局會議、國常會以及城中村改造工作部署電視電話會議等相關工作中均有提及城中村改造相關工作，同時國常會中通過的《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》中強調把城中村改造與保障性住房建設結合好，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業态，實現可持續運營。

可以發現，近期關于城中村改造相關内容多次在政府工作會議以及相關文件中提及，同時不少政策文件中也提出鼓勵城中村房屋改造用作保障性租賃住房，城中村改造已然成為保租房籌集的重要方式。

此外，期内中山印發的《關于進一步支持合理住房需求的通知》中提及，積極引導國有企業和社會資本作為投資主體，建設以國有資本為主的租賃平台，培育專業化、規模化住房租賃企業，提升租賃住房服務管理水平。

據觀點指數了解，不少地方國資企業完成住房租賃建設管理平台的搭建，諸如上海城投旗下的住房租賃管理平台城投寬庭。同時，地方國企在保租房建設籌集方面持續發力，10月上海城投寬庭張江社區保障性租賃住房投入運營，一期可提供4455套保障性租賃住房入市，為上海張江區域保租房籌集做出貢獻。

超半數城市挂牌租金環比下降，租房市場繼續降溫

9月，全國住宅挂牌出租60.9萬套，供給量環比下降19.02%，普通公寓挂牌出租1.03萬套，環比下降12.71%。與上月相比，租賃住宅和普通公寓的挂牌房源均出現下滑。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

城市租金表現方面，據觀點指數監測，報告期内（9月）北京住宅租金平均單價達116.22元/月/平方米，其次是上海，租金單價為112.06元/月/平方米。

環比上月，一線城市北京及廣州住宅挂牌租金出現下滑，降幅分别為6.9%和1.46%。上海及深圳挂牌租金環比方面實現上漲，漲幅分别為6.19%和7.52%

余下城市除杭州挂牌租金環比上漲外，均出現不同程度的租金下滑，降幅控制在3%以内，整體租金變動水平不大。

整體來看，觀點指數監測的十城平均租金為70.2元/月/平方米，環比微漲0.47%，主要是來自上海和深圳挂牌租金上漲的貢獻。其中期内70%的城市挂牌租金環比下滑，租金下滑城市數量與上月持平。随着租房需求的下降，租房市場畢業季熱潮過後會繼續降溫。