營收與規模雙增 | 2023年9月住房租賃發展報告

觀點指數 營收與規模雙增，租賃企業平均出租率超90% 在租賃樣本企業中，規模超十萬間的有相寓、泊寓以及冠寓，在五萬到十萬區間的企業包括樂乎公寓、魔方公寓等，期内魔方生活服務境外發行上市備案信息已獲确認，租賃行業規模化效應逐漸成型。從企業披露的數據來看，泊寓、冠寓、招商伊敦以及金地草莓今年上半年的營收相較去年同期均實現了不同程度的上漲。

營收、可分配金額等指標超預期，保租房REIT完成高比例分紅 從披露的業績報告來看，首批保租房REIT産品上市一周年後在營收、可供分配金額、分紅等各方面取得不錯的成績。其中，華潤有巢REIT在可供分配金額和分派率方面有着不錯的表現，上半年基金可供分配金額和分派率均實現超預測值。

服務式市場獲關注，廣州推進城中村改造保租房建設 期内租賃企業在服務式租賃市場布局上提速，其中包括招商蛇口在北京落地的首個服務式公寓，樂乎芷岸服務公寓國貿店正式落成以及樂乎集團成功獲取芷岸酒店服務公寓旗艦店。同時政策端繼續圍繞保租房為核心出台相關支持文件。另外可以注意到，廣州繼續發力城中村改造和成立廣州安居集團，推動保租房建設。

超半數城市挂牌租金環比下降，租房市場出現降溫 環比上月，一線城市北京、上海及廣州的住宅挂牌租金均出現下滑，降幅在5%以内。觀點指數監測的十城平均租金為69.88元/月/平方米，環比下滑0.23%，其中期内70%的城市挂牌租金環比下滑，市場熱度下降顯著。

營收與規模雙增，租賃企業平均出租率超90%

8-9月，迎來房開企業集中公布2023年中期業績，其中住房租賃業務均有不錯的表現，規模和營收等各項指標數據實現增長。

數據來源：觀點指數統計整理

從已披露運營數據的租賃企業來看，圖表中提及的18家租賃企業合計在管房源規模達98.75萬間，其中規模超十萬間的租賃企業有相寓、泊寓以及冠寓，在五萬到十萬區間的企業包括樂乎公寓、魔方公寓等，租賃行業規模化效應逐漸成型。

分散式企業相寓以25.7萬間的在管房源數規模位居首位，這與分散式項目在房源獲取端更為靈活不無關繫。

我愛我家2023年中期業績報告顯示，截至2023年6月30日，相寓業務在管房源數達26.2萬套，相較2022年底增長3.1%，累計服務超過200萬業主、500萬租客，房屋資産管理總規模近萬億元。

集中式企業在規模擴張方面也不遜色。上半年泊寓在上海、廣州、武漢、廈門等城市新獲取0.98萬間房源，淨新增開業0.73萬間；招商蛇口上半年成功獲取上海松江新橋和合肥高新兩塊租賃用地，新增房源4489間；中海長租公寓上半年新增入市3個租賃項目，建築面積合計8.9萬平方米，目前中海長租公寓已開業項目超20個，已拓展總面積60.9萬平方米。

規模得到穩步增長的同時，租賃企業在運營效率以及創收方面同樣保持向上的勢頭。

運營效率上，上半年相寓整體出租率水平96.5%，相較去年同期上升0.7%，平均出房天數為9.5天，相較去年同期有所下降。

值得注意的是，相寓憑借規模優勢，今年上半年的營收同樣位居租賃企業首位。相寓上半年實現營收28.29億元，同比下降5.14%，同時毛利率為-7.47%，同比下降1.01個百分點。我愛我家财報中就收入和毛利率下降原因給出答復，主要是基于新的租賃準則，部分房源的收益确認至“資産處置收益”科目中，若調整回該部分收益，上半年資産管理業務的毛利率約為11.09%，同比上升3.31個百分點。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

今年上半年6家租賃企業合計創收64.84億元，其中實現超10億元收入的租賃企業有相寓、泊寓以及冠寓。從營收同比數據來看，集中式租賃企業在運營效益方面表現更為穩健。

從圖表中的數據可以來看，泊寓、冠寓、招商伊敦以及金地草莓今年上半年的營收相較去年同期均實現上漲。其中，漲幅最大的為泊寓，這與其新開門店的收入貢獻不無關繫，其上半年實現營收16.4億元，同比上漲10.8%。招商蛇口在中期業績中表示，今年上半年，長租公寓業務運營收入為5.07億元，EBTIDA為3.52億元。

華潤有巢2022年上半年的營收數據沒有披露，華潤置地年報顯示，2022年全年華潤有巢實現營收3.9億元，若考慮2022年下半年新開業項目帶來的營收影響，觀點指數判斷華潤有巢今年上半年營收與去年同期相比變動幅度不大。

出租率數值方面，從報告第一個圖表可以發現，18家租賃企業平均出租率水平達92.4%，其中相寓、泊寓、以及冠寓等租賃企業出租率水平均超95%，運營成果顯著。

對比企業以往公布的出租率數值可以發現，今年上半年多數租賃企業出租率水平均較去年同期實現增長。其中泊寓出租率數值從去年同期的95.6%增至95.9%，冠寓開業超六個月項目的出租率數值從95.4%增至95.9%，招商伊敦重點項目平均出租率從去年同期的73%增至79%。

營收、可分配金額等指標超預期，保租房REIT完成高比例分紅

此外，已上市的四支保租房REIT産品也已披露了2023年中期業績表現。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

從披露的業績報告來看，首批保租房REIT産品上市一周年後在營收、可供分配金額、分紅等各方面均取得不錯的成績。

華潤有巢REIT在可供分配金額和分派率方面有不錯的表現，上半年基金可供分配金額3207.07萬元，相較招募說明書同期預測數據的完成度是133.37%，分派率為5.35%，相較招募說明書同期預測的4.01%，提升了1.34個百分點。

據觀點指數了解，華潤有巢REIT在8月中下旬向持有人進行首次現金分紅，分紅金額共計3923萬元，分紅比例99.99%。

此外，華潤有巢在基金中期業績說明會中表示，華潤有巢已從存量和增量兩個方面規劃了可持續的擴募計劃。存量方面從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴募項目，待相關項目達到穩定經營狀态且符合監管要求之後，将盡快啟動擴募籌備。增量方面，近期也在積極關注並獲取相關保障性租賃住房項目，提升潛在擴募資産池的規模。

同樣，在擴募方面，中金廈門安居REIT表示有意向将成熟的資産不斷裝入中金廈門安居REIT。該REIT在出租率和分紅方面取得佳績，據其發布的2023年第二次分紅公告，計劃分紅金額2601萬元，兩次分紅總額達4696萬元。

截至2023年6月30日，中金廈門安居REIT以99.46%的整體出租率位居基金首位，底層資産項目租戶結構分散化程度高，個人租戶占比達91.37%。

服務式市場獲關注，廣州推進城中村改造保租房建設

期内，據觀點指數監測，樣本企業錄得開業項目5個，新增開業項目數較上個報告期相差無幾，有新增門店入市的樣本企業主要包括萬科泊寓、招商伊敦、樂乎公寓以及安歆公寓等，新開項目主要分布于北京、蘇州、嘉興以及揚州等城市。

來源：觀點指數不完全統計

可以注意到，期内租賃企業在服務式租賃市場方面布局提速。8月18日，招商蛇口在北京落地的首個服務式公寓北京華商壹棠服務公寓正式開業，公寓共479套房源，由北京華商大廈寫字樓項目改造而成。

樂乎公寓在服務式公寓市場亦有動作。期内，樂乎芷岸服務公寓國貿店正式落成，可提供69間住房。同時，樂乎集團成功獲取北京朝陽亞奧闆塊全新項目——芷岸酒店服務公寓旗艦店，該項目占地約10434平米，擁有300平米的屋頂花園以及190套公寓房間，項目改造周期4個月，預計2024年2月正式開業。

目前，樂乎芷岸已在北京三元橋、建國門等多個核心區域落地布局。另外，樂乎完成樂乎公寓芍藥居店新項目的簽約，該項目将被打造成樂乎公寓品牌旗艦店。

回顧期内企業的規模擴張，華潤有巢也有新增獲取項目。8月18日，華潤有巢搖号競得深圳市龍崗區G02315-0028保障性租賃住房地塊。宗地占地面積7512.96平方米，建築面積21036平方米，地塊最高限制地價7500萬元。根據該宗地出讓公告顯示，宗地的住宅部分拟建設企業全年期自持的保障性租賃住房。

政策端，期内中央以及地方層面繼續多方面規範和支持保障性租賃住房發展。在保租房供給端，天津、廣東、南甯以及北京等地方政府部門均有出台相關文件推動保租房籌集建設。在保租房建設規定、水電氣收費以及補助資金等方面，北京、南京以及重慶等城市有頒布相關文件對此做出要求。

同時，期内住建部表示今年全國籌集建設保障性租賃住房204萬套（間）的目標已經完成了72%。在上海，前八個月已完成籌集建設保障性租賃住房6.2萬套（間），完成年度目標任務的83%。從全國看，各地近兩年來共已建設籌集保障性租賃住房508萬套（間），完成投資超過5200億元。

來源：觀點指數統計整理

值得注意的是，9月1日，廣州市召開城中村改造工作推進會暨廣州安居集團成立大會。其中提及今年在創新工作機制和政策體繫的支持下，廣州積極穩妥推進城中村改造，並将結合城中村改造繫統謀劃保障性住房建設，力争在“十四五”期間順利完成籌建約60萬套保障性住房的目標。

同時會上廣州安居集團揭牌成立，該公司是廣州市專責從事保障性住房投資、融資、建設和運營管理的市屬功能性國有企業。

超半數城市挂牌租金環比下降，租房市場出現降溫

8月，全國住宅挂牌出租75.2萬套，供給量環比上漲3.01%，普通公寓挂牌出租1.18萬套，環比上漲2.61%，租賃住宅挂牌房源和普通公寓挂牌房源與上月均有所上升。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

城市租金表現方面，據觀點指數監測，報告期内（8月）北京住宅租金平均單價達124.84元/月/平方米，是唯一突破120元/月/平方米的城市；其次是上海，租金單價為105.53元/月/平方米。

環比上月，一線城市北京、上海及廣州住宅挂牌租金均出現下滑，降幅在5%以内，其中廣州降幅最大，挂牌租金環比下降3.62%。深圳住宅挂牌租金環比上月上漲1.51%至95元/月/平方米。

余下城市除杭州和成都挂牌租金環比上漲外，其他均出現租金下降，廈門、南京、天津及武漢環比降幅分别為1.43%、3.65%、1.49%以及12.08%。其中注意到武漢在7月出現環比超10%的上漲後，8月挂牌租金環比下降12.08%，觀點指數判斷武漢租金水平經歷急漲和急跌是基于武漢作為旅遊熱門城市，暑假期間成為不少學生出遊的選擇，由此帶來的短期租房需求帶動短期房源的價格上漲，随着開學的到來，短期租房需求随之下降，挂牌租金也随之下滑。

整體來看，觀點指數監測的十城平均租金為69.88元/月/平方米，環比下滑0.23%，其中期内70%的城市挂牌租金環比下滑，租房市場熱度降溫明顯。