違約潮未休 | 2023年8月房地産企業融資能力表現報告

觀點指數 多只債券評級被下調，利率連續兩月上升。7-8月份 DR007在上升，期間信用債的發行規模和發行利率也在同步向上，若DR007的上升趨勢未抑制，預計9月份的發行成本也将持續上升。報告期内，觀點指數統計的國内違約信用債券數量有17只，總發行規模約122億元，違約日債券余額約99億元，逾期本金約79億元。

房地産股票再融資再獲監管層支持。報告期内，珠海華發實業股份有限公司的60億元股票再融資審核獲得通過，主要用于保交樓項目。證監會發文，限制IPO和再融資的節奏：對存在破發、破淨、經營業績持續虧損、财務性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，将适當限制其融資間隔、融資規模。但對房地産上市公司來說，其再融資不受破發、破淨和虧損限制。這将有利于房地産上市企業通過股票再融資來為保交樓房地産項目持續輸血。

信用債違約風險持續 報告期内，有房企多支美元債出現違約。其國内信用債召開債權人會議，将對部分債券進行展期。對應的供應商也積極發布聲明表示，其應收賬款的風險可控，違約房企對其影響並不是很大。

多只債券評級被下調，利率連續兩月上升

信用債發行方面，報告期内，觀點指數統計的房地産企業信用債發行規模約212.26億元，環比上升9.35%。

今年以來，房地産企業發行規模呈現先升後降再升的趨勢。從發行利率來看，也遵循這一規律：發行規模與發行利率在1-3月份基本同步上升，4-5月份同步下滑。6-7月份，DR007的水平持續下滑，資金端成本的下滑，逆轉了5-6月份發行規模和發行利率的同步走勢。但7-8月份 DR007在上升，期間信用債的發行規模和發行利率也在同步上升，若DR007的上升趨勢未抑制的話，預計9月份的發行成本也将持續上升。

數據來源：wind，觀點指數整理

從發債主體來看，報告期内有4家民營企業發債；截至報告期末，這4家民營企業的債券總余額為306.21億元。據悉，房地産行業的債券總余額為1.34萬億元，其中民營企業的余額為3086.65億元，占比為23%。民營房企的發債仍有較大空間，仍需得到政策的大力支持才能持續發展。

信用債評級方面，報告期内，碧桂園、綠地、大連萬達商業等公司旗下的幾只債券，相繼被下調評級。報告期末，碧桂園控股有限公司國内信用債余額為39.04億元；碧桂園地産集團有限公司國内信用債余額為155.06億元。綠地控股集團有限公司的債券余額為17.8億元。受碧桂園美元債利息未按時兌付影響，其多只債券評級被下調。目前，碧桂園已召開債權人會議對部分信用債的償還規則做出調整。

信用債違約方面，報告期内，觀點指數統計的國内違約信用債券數量有17只，總發行規模約122億元，違約日債券余額約99億元，逾期本金約79億元。從最終的信用主體來看，違約的發行人主要是佳源集團、融信、禹洲、寶龍、世茂和融創等。主要違約類型有展期、未按時兌付利息和觸發交叉違約。而融創主要涉及供應鍊金融ABS違約。

房地産股票再融資再獲監管層支持

股票再融資方面，報告期内共有1家房地産企業（wind房地産企業分類）股票再融資審核獲通過，為珠海華發實業股份有限公司60億元再融資事項，扣除發行費用後的募集資金淨額将用于 “保交樓、保民生”相關的房地産項目。

具體而言，主要是華發旗下的“鄭州華發峰景花園項目”、“南京燕子矶G82項目”、“湛江華發新城市南(北)花園項目”、“紹興金融活力城項目”等房地産項目。其中，珠海華發實業股份有限公司的控股股東華發集團，将參與認購金額不超過30億元，且認購數量不低于本次向特定對象發行實際發行數量的28.49%。

股票再融資方面，政策一直給予較大的支持。8月27日，證監會圍繞合理把握IPO、再融資節奏，做出以下安排：階段性收緊IPO節奏，促進投融資兩端的動态平衡。對于金融行業上市公司或者其他行業大市值上市公司的大額再融資，實施預溝通機制，關注融資必要性和發行時機。

同時，對于存在破發、破淨、經營業績持續虧損、财務性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，将适當限制其融資間隔、融資規模。引導上市公司合理确定再融資規模，嚴格執行融資間隔期要求。審核中将對前次募集資金是否基本使用完畢，前次募集資金項目是否達到預期效益等，予以重點關注。

雖然證監會加強了股票再融資的監管，但對房地産上市公司來說，其再融資不受破發、破淨和虧損限制。這将有利于房地産上市企業通過股票再融資來為保交樓房地産項目持續融資。

中資海外債方面，報告期内，綠景中國成功發行了三只海外債，分别用美元、港币和人民币計價，發行總規模約為2.55億元，發行利率均為7%。發行利率雖然高于今年年初發行的海外債，但是低于2022年全年的平均水平。而整個8月份，到期的房地産領域中資海外債規模只有6.3億美元。

信用債違約風險持續

8月8日，碧桂園仍未能支付應該于8月7日支付的兩筆美元債的票息。兩筆債券分别為碧桂園4.2%N20260206和碧桂園4.8%N20300630，發行規模均為5億美元，期限分别為5.5NC3.5和10NC5，到期日分别為2026年2月6日和2030年8月6日。

8月12日晚，碧桂園拟就公司債券兌付安排事項召開債券持有人會議，共11只境内債券自2023年8月14日開市起停牌。這11只債券余額合計約157.02億元，9月份到期的有16碧地05、20碧地03和21碧地04，余額分别為39.04億元、14.35億元和20億元。

其中，關于9月2日到期的16碧地05，發行人提出的展期方案為債務到期償付利息，本金展期三年。到期後的第1、2、3個月分别支付2%的本金，第12個月支付10%的本金；第24個月支付15%的本金、30個月支付25%本金、第36個月支付剩余44%的本金。

方案提供的增信措施包括福建龍岩、山東煙台及江蘇沭陽、淮安、興化的項目股權收益權提供質押擔保。

鑒于此前恒大暴雷影響了應付賬款的支付，有很多碧桂園的供應商積極發布聲明。

總體來看，與碧桂園有業務往來的供應商，主要分兩種，一種是業務往來金額較小，另一種是業務往來金額可能偏大。前者的風險總體可控，後者主要通過現款現貨、工抵優質房源加法律訴訟等措施來使風險達到最低。

同樣暴雷的還有遠洋集團。報告期内，遠洋集團發布了有關一家附屬公司債券的信息更新。根據公告，涉及的債券為“18遠洋01”，債券的兌付日為2023年8月2日，應于當天支付本金及利息。公告表示，遠洋集團整體流動性高度承壓，公司債券按期足額兌付存在較大困難，遠洋控股中國拟與公司債券持有人協商調整公司債券兌付安排。

為此，遠洋集團召開“18遠洋01”持有人會議，審議修改公司債券持有人會議規則；調整公司債券本息兌付安排及提供增信措施，以及增加公司債券本息兌付寬限期條款；要求遠洋控股中國按期全額兌付公司債券本息等事項。其中，決議增加公司債券本金兌付寬限期條款、決議要求遠洋控股中國按期全額兌付公司債券本息均獲得通過。

另外，遠洋集團的幾只美元票據也已獲足夠贊同票達成違約豁免。