再闖資本市場 | 2023年8月住房租賃發展報告

觀點指數 上市消息頻傳，租賃企業再闖資本市場 7月底，有消息指自如最快将于第三季度向港交所遞交招股書，這也表示自如有望成為港股長租公寓第一股，同時相寓、魔方生活均有IPO計劃。住房租賃行業在政策和金融等多方支持下，進入新發展周期，長租公寓資産再獲關注，公募REIT産品也為行業實現了完整的商業閉環。基于此，行業老玩家能否再次敲開資本市場大門值得期待。

四單保租房REIT産品二季度可分配金額實現增長 期内四單保租房公布第二季度業績，收入合計7068.31萬元，環比上漲0.93%。收入實現增長的同時，出租率和房間單價也有不錯的表現。

企業規模已獲補充，新增開業項目數出現銳減 回顧期内樣本企業新增入市的項目情況，據觀點指數監測，樣本企業錄得開業項目3個，新增開業項目數較上個報告期大幅縮減。觀點指數認為原因之一是畢業季租房熱潮即将進入尾聲，租賃企業開始放緩項目入市的腳步。

城中村改造引關注，多城繼續推進保租房建設 期内，中央層面聚焦于城中村改造，國常會中通過文件指出要把城中村改造與保障性住房建設結合好。地方層面不少城市繼續推行優化公積金使用政策，同時保租房建設支持與監管政策文件持續推行。

畢業季租房進入尾聲，重點城市挂牌租金漲幅不大 期内，一線城市北京、上海、廣州及深圳住宅挂牌租金波動不大，租金變動幅度均在5%以内。觀點指數監測的十城平均租金為70.06元/月/平方米，環比微升0.79%。

上市消息頻傳，租賃企業再闖資本市場

7月底，資本市場再次傳來消息，自如最快将于第三季度正式向港交所遞交招股說明書。這也意味着，自如有望成為港股長租公寓第一股，而早前3月也有消息表示自如最早于4月遞表，最後沒有落地。作為租賃市場分散式龍頭企業，自如的上市動态頗受關注，針對兩次上市動态自如均未給出具體回應。

早前，自如資管官微發布了今年上半年的工作總結。截至6月底，自如資管管理規模突破3萬間，完成全國13座城市布局。今年上半年新拓武漢、天津兩城，成功簽約武漢首個保租房合作項目以及落地自如寓天津首店。

分散式租賃品牌除自如外，今年5月，我愛我家在業績說明會上表示有計劃拆分相寓獨立上市的準備。

同樣，另一長租公寓品牌魔方公寓同樣計劃沖擊港股IPO。去年9月26日，魔方公寓首次向港交所遞交上市申請書，文件失效後于今年4月28日再次遞交招股書，摩根士丹利、建銀國際擔任其聯席保薦人。

相較于新進住房租賃品牌而言，目前行業老玩家規模優勢明顯。在當前租賃用地、集體土地、非改租等多渠道供給下，IPO募集資金有助于老玩家進一步擴大規模。早期老玩家大多通過二房東模式擴充規模，而利用IPO募集資金有助于優化産品結構，增強産品組合的抗風險能力。

觀點指數關注到建行住房租賃基金已累計出資54.4億元，與經營主體共同設立8只地方子基金，子基金總規模近300億元。在青客和蛋殼退市後，住房租賃行業在政策和金融等多方支持下，進入新發展周期，長租公寓資産再獲關注，公募REIT産品也為行業實現了完整的商業閉環。

基于此，行業老玩家能否再次敲開資本市場大門值得期待。

四單保租房REIT産品二季度可分配金額實現增長

值得關注的是，期内上海城投表示計劃年内發行保租房公募REITs産品，拟選取城投寬庭·江灣社區和城投寬庭·光華社區作為首次發行的資産。上海地産（集團）有限公司保障性租賃住房公募REITs基金管理服務項目中標候選人完成公示。

已上市的保租房REIT業績表現方面，期内成功上市的四支保租房REIT産品先後公布了2023年第二季度的業績報告。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

2023年第二季度四單保租房REIT收入合計7068.31萬元，環比上漲0.93%。具體來看，除紅土深圳安居REIT二季度收入環比出現輕微下滑外，其他三單的收入環比上季度均有增加，其中華夏北京保障房REIT收入環比漲幅最大。

出租率和房間單價是衡量收入的兩大關鍵指標，從企業公布的二季度業績報告來看，四單保租房REIT産品底層資産平均出租率均超95%，項目運營穩定。

其中華潤有巢REIT和紅土深圳安居REIT平均出租率出現輕微下滑，中金廈門安居REIT項目平均出租率繼續位居首位，出租率超過99%。

租金水平方面，除華夏北京保障房REIT出現輕微下滑外，其他三單REIT項目平均租金均出現不同程度的上漲，其中華潤有巢REIT項目平均租金繼續位居首位，中金廈門安居REIT底層項目租金水平環比漲幅最高，漲幅為2.21%。

據觀點指數了解，華夏北京保障房REIT嚴格按計劃推動調價工作的進展。按北京市相關政府部門批復，熙悅尚郡項目從2023年8月1日起執行調整後的租金標準，從60元/月/平方米調整至65元/月/平方米。

值得注意的是，二季度淨利潤除紅土深圳安居REIT有所增長外，其他三單則出現不同程度的下滑，其中華潤有巢REIT淨利潤環比降幅最高，為40.7%。

同時，從二季度業績報告中披露的毛利率數值可以發現，中金廈門安居REIT表現最佳，二季度毛利率高達89.76%，紅土深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT毛利率數值分别為64.16%和48.7%，華潤有巢REIT毛利率水平未披露。

但從可分配金額來看，華潤有巢REIT繼續領跑，二季度可供分配金額1615.98萬元，上半年累計可分配金額3207.07萬元，其余三單二季度可分配金額均超此前招募說明書的預測值。

企業規模已獲補充，新增開業項目數出現銳減

項目擴張方面，期内樣本企業瓴寓、安歆公寓、魔方生活等有不錯的表現。

8月初，瓴寓管理規模再擴充，短期内成功中標5個項目，分别為上海浦東臨港自貿區長租公寓項目、臨港自貿區大型租賃社區項目、上海松江九亭科創園人才公寓項目、杭州新錦集團人才租賃住房項目（可運營房間數2040間）以及杭州錢塘新區人才專項租賃住房項目（可運營房間數1828間）。據了解，今年6月，瓴寓全國在管的社區項目已超40個。

聚焦藍領産品的安歆公寓期内完成安歆公寓·上海成山路地鐵站店的簽約，早前于7月11日完成安歆公寓·北京望京南地鐵站店的簽約，新增擴張的兩個項目均位于一線城市。

魔方生活則另辟蹊徑，通過打造混齡社區模式實現市場規模的擴大。7月29日，魔方生活與上海申養簽署戰略合作協議，雙方将在打造“混齡社區”、共建運營體繫、盤活國有資産等領域開展合作，魔方生活将為上海申養的重資産項目提供運營代管。

來源：觀點指數統計

回顧期内樣本企業新增入市的項目情況，據觀點指數監測，樣本企業錄得開業項目4個，新增開業項目數較上個報告期大幅縮減，有新增門店入市的樣本企業主要包括萬科泊寓、招商伊敦、雅詩閣以及悅樘公寓等。

觀點指數認為開業項目縮減原因之一是畢業季租房熱潮即将進入尾聲，租賃企業開始放緩項目入市的腳步。同時關注到期内不少租賃項目進入預熱階段，如招商伊敦位于上海的壹間·虹橋公館二期和廈門壹間·海滄花園城項目。

泊寓繼上個報告期位于深圳的首個非居改保項目入市後，期内再迎來保租房新項目入市——泊寓丨院兒廈門海灣社區正式開業，這是由泊寓運營、項目規模近三十萬平方米的保障性租賃社區。

該項目一期已建成15.08萬平方米，3月初投入試運營並于7月19日正式開業，一期包含8棟公寓樓，可提供租賃房源4044套，以及8500平方米的商業面積和一棟幼兒園。

據觀點指數了解，該項目全期30.09萬平方米，全期項目累計可提供8000余間公寓，預計2025年全期完成建設並投入使用。

城中村改造引關注，多城繼續推進保租房建設

政策端，期内中央層面頒布政策文件主要聚焦于城中村改造事宜；地方層面不少城市繼續推行優化公積金使用政策，同時保租房建設支持與監管政策文件持續推行，此外不少城市跟進公布了保租房的籌集進展。

數據來源：觀點指數整理

從4月28日中央政治局召開會議，到7月21日國常會中審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（以下簡稱“意見”），到7月24日中央政治局召開會議再提城中村改造，再到7月28日城中村改造工作部署電視電話會議。今年以來城中村改造工作受到較多的關注。

意見中文件名已經把城中村改造的城市範圍确定了，即針對國内超大特大城市。同時，國常會中指出，要高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，並把城中村改造與保障性住房建設結合好。加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業态，實現可持續運營。

7月24日的中央政治局會議中提到，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房産。

據觀點指數了解，城中村已經成為保租房供給端的重要組成部分。以廣州為例，8月11日，廣州市住建局公開了關于市政協十四屆二次會議第3090号提案答復的函。其中提到，今年廣州全市至少推進127個城中村改造項目，是有史以來最大規模的年度任務，同時提及鼓勵在城中村規模化建設保障性租賃住房。

同時，在保租房供給端，期内深圳、天津、鄭州、宜昌等地均有相關文件推動建設。如深圳8月發布的《深圳市保障性租賃住房項目規劃用地審批工作規則（征求意見稿）》包括二十一條相關内容，主要從保租房供應方式、相關流程審批以及保租房公募REITs産品等方面作出明确規定。

文件中提及的保租房供應方式包括新供應建設用地、歷史遺留未完善出讓手續用地、機關事業單位存量用地、企業、社會組織存量用地、産業用地配套建設、原農村集體經濟組織用地建設以及計劃納入，形成多渠道的保租房籌集體繫。

此外，天津頒布的《市規劃資源局關于盤活存量土地房産有關支持政策的通知》，主要從盤活土地房産層面着手，提及産業園區内（除新型産業用地外）産業用地配套行政辦公及生活服務設施用地面積占比可提高至15%，建築面積占比上限相應提高，用地性質仍按照産業用地主導性質管理，配套提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設商品住宅。

同時規定利用閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房和倉儲（三類用地除外）、科研教育等非居住存量房屋改造建設保障性租賃住房，以及利用自有土地建設保障性租賃住房不增收土地價款。

畢業季租房進入尾聲，重點城市挂牌租金漲幅不大

7月，全國住宅挂牌出租73萬套，供給量環比微漲1.11%，普通公寓挂牌出租1.15萬套，環比微降0.86%，租賃住宅挂牌房源和普通公寓挂牌房源與上月相比變動不大。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

城市租金表現方面，據觀點指數監測，報告期内（7月）北京住宅租金平均單價達127.92元/月/平方米，是唯一突破120元/月/平方米的城市；其次是上海，租金單價為106.47元/月/平方米。

環比上月，一線城市北京、上海、廣州及深圳住宅挂牌租金波動不大，租金變動幅度均在5%以内。其中上海和廣州平均租金水平環比上浮4.44%和1.61%；北京及深圳挂牌租金有所下滑，降幅分别為3.3%和2.28%。

其他城市在挂牌租金方面同樣表現不錯。除杭州和成都挂牌租金較上月出現下滑外，廈門、南京、天津及武漢住宅挂牌租金分别上漲0.24%、0.25%、1.79%以及22.86%。觀點指數認為，武漢租金期内租金出現大幅上漲的原因之一，是武漢作為旅遊熱門城市，基于暑期假期出遊旺季帶來的短期租房需求上升，業主挂牌房源的價格有所上調。同時，畢業季租房進入尾聲，重點城市租金漲幅不大。

觀點指數監測的十城平均租金為70.06元/月/平方米，是十城今年以來平均租金第二次突破70元/月/平方米，環比微升0.79%，同比上浮3.88%，租房市場熱度不減。其中期内60%的城市挂牌租金環比上漲，畢業季帶來的租房熱度繼續。