辦公空間 | 重塑盈利

觀點指數 步入2023年，房地産市場出現積極轉變，一季度财報來看，部分房企歸母淨利潤等指標實現同比增長，合同負債淨值上升，意味着銷售有所好轉。同時，信貸收緊的動作已遠去，企業得到短暫"恢復"。

地産行業經歷了前所未有的挑戰，目前收入擔憂、融資缺乏等預期因素依舊存在，傳統的地産開發業務如何在不過度依賴高息負債的情況下穩健推進？地産深入變革中，相關行業如何抓住資本機遇提升發展？未來調整還會持續，新的發展模式、新的行業格局将會是怎樣的？住宅業務之外，産業物流、商業、康養、物業服務、數字科技等更多賽道将會帶來什麼樣的發展機遇？如何把握？

觀點指數研究院結合專業的數據分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當前房地産及新經濟地産各業态各環節的發展現狀，並且對標杆企業項目、産品模式進行綜合探析，在2023博鰲房地産論壇現場隆重發布《觀點指數·2023中國房地産行業發展白皮書》，與各方企業共謀劃，同成長。

以下為2023上半年辦公空間服務報告，更多請查閱《2023中國房地産行業發展白皮書》。

今年上半年，重點城市辦公物業建設進程加快，新增入市項目推動城市辦公樓總存量繼續增長。而共享辦公企業以各種形式涉足辦公樓運營管理，助力消化辦公樓空置面積，同時辦公樓供給端增長給共享辦公企業的進駐提供了更多選擇。

共享辦公經濟作為雙創時代的産物，早前在政策扶持與資本推動下大勢擴張。發展熱潮散去後，從企業披露的數據來看，多數企業的虧損繼續疊加，盈利曙光未能來臨，企業發展冷暖自知。

疫情放開後，企業新開項目數對比去年同期有所回升，而相較行業快速發展期，企業在規模增長端顯得尤為乏力。規模不再是企業唯一關注的指標，如何調整業務發展方向實現多元創收以及可持續發展，成為重點考慮的方向。

寫字樓與共享辦公的更多可能

國家統計局數據顯示，今年1-6月，全國新開工辦公樓面積錄得1353萬平方米，同比增長-20.2%，竣工面積錄得1019萬平方米，同比增長16.9%。辦公樓開發投資方面，1-6月辦公樓開發投資額錄得2332億元，同比增長-7.6%，銷售額錄得1728億元，累計增長-18.6%。

從數據來看，辦公樓竣工面積同比大幅增長，辦公市場供給端繼續增長，但辦公樓累計開工面積和投資端數據同比下滑，辦公樓開發和投資力度放緩。

數據來源：第一太平洋戴維斯，觀點指數整理

寫字樓供給端方面，第一太平洋戴維斯數據顯示，一季度四大一線城市甲級寫字樓新增供應量達58.44萬平方米，環比下滑45.12%，同比增長13.92%。一季度北京、上海及廣州均有新增項目入市，其中上海迎來三個新項目交付入市，以31.9萬平方米的新增供應面積位居一線城市首位。

辦公物業建設方面，據觀點指數不完全統計，今年上半年陸家嘴投資建設的上海前灘四方城實現全面竣工，項目包含11棟甲級寫字樓；位于成都高新南區的字節跳動辦公樓項目全面封頂；廣州海珠區琶洲粵傳媒大廈總部大樓落成啟用；廣州金融城A塔正式竣工並投入使用；太平洋新天地T1大廈主體結構封頂；等等。

可以看到，上半年辦公物業建設進程加快，寫字樓市場繼續迎來新增供應，推動辦公市場總存量面積的提升。數據顯示，目前一線城市僅廣州甲級寫字樓總存量面積低于1000萬平方米，上海以全市總存量面積1680萬平方米的規模位居首位。

辦公市場表現方面，一季度僅深圳空置率指標數據得到環比下滑，北京、上海及廣州受新增入市供應的影響，辦公市場空置率均出現不同程度的上升。

事實上，辦公空間服務商進駐寫字樓項目一定程度上推動了寫字樓的去化，穩定項目出租率水平。如去年WeWork進駐國際傳媒港項目，為上海徐匯濱江消化了9600平方米的辦公面積。

據觀點指數了解，辦公空間服務商進駐寫字樓的案例不在少數。以創富港為例，其在北京、上海及廣州寫字樓創立的共享辦公門店數分别為17家、19家以及31家。

除創富港外，寰圖、BEEPLUS、夢想加、WeWork等企業也持續在寫字樓項目發力。

如上半年BEEPLUS與南通市崇川高新産業園區發展（集團）有限公司就南通市崇川區的BEEPLUS市北科創金融中心項目正式簽約，該項目将打造成涵蓋多種經濟業态的混合樓宇。

值得注意的是，南通市北高新技術産業開發區管理委員會也将入駐BEEPLUS市北科創金融中心辦公，BEEPLUS将負責整棟寫字樓的物業管理服務，包括園林、停車場物業服務等。該項目預計在今年第四季度亮相。

這也是BEEPLUS在産業中心、産業社區之外推出的又一全新産品線，助力BEEPLUS形成産業中心、産業社區、寫字樓三條並行産品線。

除了BEEPLUS外，目前越來越多辦公空間服務商不再局限于為部分樓層的辦公空間提供管理服務，還嘗試管理服務整棟樓宇，運營管理能力逐漸被大業主看到。

辦公空間服務商與辦公樓宇的聯繫並不僅局限于進駐改造、招商服務、物業服務等業務内容，如寰圖提供資産交易顧問服務業務，早前促成廣西南甯五象新區富雅國際商務大廈A棟完成整棟大宗資産交易。

觀點指數認為，随着辦公物業新增供應的增長，辦公空間服務商與寫字樓項目之間将迎來更多的發展可能。但同時寫字樓存量增加、競争加劇，也更加考驗企業對辦公空間項目的去化能力。

企業實行多元化經營，空間租賃收入仍是主流

可以發現辦公空間服務商持續探索寫字樓項目，更多偏向寫字樓資産管理方向。

如寰圖在接受觀點采訪時表示，創立寰圖之初即希望以商辦資管的方式介入，聯合辦公只是作為進入這項業務的敲門磚；夢想加四大産品線涵蓋寫字樓資産管理、産業園資産管理、TOD辦公以及商改辦及城市更新。

此外，據觀點指數了解，目前辦公空間服務商不再局限于空間租賃、寫字樓資産管理業務，也在其他業務闆塊探索多元創收的可能。

如BEEPLUS旗下不少産業中心被選取為拍攝場地；優客工場涉足長租公寓行業，與華貿集團、華僑城集團以及遠洋集團聯手，並持續發力數字化領域；寰圖為上海西南商城項目提供全流程的委托管理服務；WeWork獨家代理東方體育大廈項目等等。

但從企業披露的數據來看，目前多數企業的主要收入來源還是空間租賃收入。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從優客工場的主營構成來看，營銷和品牌服務收入比重從2021年年報中的43.83%升至43.50%，工作區會員收入占比也出現同比增長。

創富港、築夢之星以及堂堂加财報數據顯示，辦公空間租賃及相關服務收入仍是共享辦公行業企業的主要收入來源。 其中創富港連續多年的營收結構由租賃及商務服務收入單一構成。堂堂加财報數據顯示，相比2021年财報數據，2022年全年“經紀和企業服務收入”及“改造和智能建築技術”兩部分貢獻收入比重均出現下滑。

收入模式較為單一，這也是企業積極拓展其他附加業務闆塊的原因。

企業新開門店數實現增長，城市分布分散度提升

新增項目入市方面，觀點指數選取18家辦公空間服務商作為樣本，監測今年以來共享辦公産品的開業情況。

來源：觀點指數

據觀點指數不完全統計，今年上半年樣本企業共計新增開業22個共享辦公産品，新開項目數同比增長29.41%，相較于去年上半年，企業開店項目數有所提升。對于新開項目數量的增長，觀點指數認為主要是由于2022年疫情反復影響，共享辦公行業規模擴張放緩，而随着疫情的放開，商業活動回歸正軌，企業重整旗幟，持續探索行業可持續發展。

不過，對比共享辦公數量的快速增長，企業面積規模的增長速度明顯放緩。

上半年新開項目體量主要集中在數百到數千平方米不等的中小體量項目，過萬的大體量項目供應匮乏。據觀點指數統計，僅WeWork在武漢新開的武漢WeWork企業天地1号社區運營面積近1萬平方米，項目位于武漢江北第一高樓武漢企業天地1号的11樓、12樓、15樓。

據觀點指數了解，WeWork企業天地1号社區是WeWork中國2023年首批入市的辦公空間之一，同時也是繼WeWork泛海創業中心社區和WeWork光谷新發展國際中心社區後，WeWork中國在武漢開拓的第三個社區。

上半年涉及新開項目的企業主要包括BEEPLUS、IWG、WeWork、辦伴、創富港、寰圖以及優客工場等企業。

其中創富港開業項目數位居首位，新開項目數7個，貢獻占比達20.34%。從其新開門店城市分布來看，繼續深耕廣深兩城。

數據來源：觀點指數

新開門店城市分布方面，以深圳、上海、廣州為代表的一線城市依然是企業布局的重點城市，一線城市靈活辦公規模聚集效應明顯，其中深圳新開項目貢獻占比18.18%，位居城市首位。

對比2022年新開項目城市分布可以發現，今年上半年新開項目在城市選擇上分布更廣，同時一線城市關注度有所下滑，上半年一線城市新開項目數貢獻占比下滑至45.45%。

而以珠海、南京、武漢等為代表的新一線及二線城市重視度提升，企業發展重心從一線城市向新一級甚至是二線城市轉移的趨勢明顯。

同時，上海、深圳、杭州等依然是樣本企業上半年新簽約項目布局的重點城市。如辦伴與嘉里建設達成合作，入駐蘇河灣不夜城闆塊、IWG集團新簽雷格斯上海長風中心項目、創富港在深圳、杭州及廣州新增多個共享辦公項目、華潤置地引進潤加速産業加速器，落地杭州等。

負面情緒蔓延，企業虧損金額同比收窄

近期，辦公空間服務商辦伴陷違約潮。市場消息顯示，辦伴因拖欠物業租戶款項，在北京多處寫字樓租賃業務遭清退。

同時WeWork方面表示，已收到紐約證券交易所發出的違規通知，因股價連續30個交易日收于1美元以下。今年3月，有消息指出， WeWork正與投資者談判，以重組其超過30億美元的未償債務並籌集更多現金。

WeWork國内業務方面，據觀點指數了解，早在2020年WeWork中國獲摯信資本2億美元追加投資，通過此輪追加投資，摯信資本已成為WeWork中國的控股股東。

同時WeWork中國在接受調研中表示，WeWork雖然是全球品牌，但WeWork中國是單獨的公司，在本土化上做得更徹底，業績表現也在持續提升。

優客工場二級市場的股價表現同樣不盡人意。截至6月30日，優客工場股價收入0.56美元，離優客工場登陸納斯達克時的開盤價9.25美元/股已跌93.95%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

營收方面，WeWork、創富港以及堂堂加2022年全年營業收入都出現同比增長，漲幅分别為26.26%、7.85%以及10.25%。而優客工場2022年全年營收為6.61億元，同比下降37.52%

淨利潤方面，已披露财務數據的辦公空間服務商中，2022年全年僅IWG和創富港實現全年盈利，淨利潤數值分别為3.2億英鎊以及0.46億元，相較2021年出現大幅提升。

從披露的數據來看，創富港出現營收及盈利雙增，主要是主要是來自2021年新開門店營業收入的增長。

4月26日，創富港披露的2023年一季度财報中顯示，今年一季度創富港繼續保持盈利狀态，淨利潤錄得568.69萬元，同比下滑57.7%，歸母淨利潤498.83萬元，同比下滑59.83%。

淨利潤數值波動主要是2022年年度新擴門店租金成本的增長，同時一季度出租率下滑導致營業收入增長未達預期。

WeWork、堂堂加以及優客工場仍是繼續虧損狀态，全年虧損金額同比有所縮窄。2022年全年淨虧損分别為22.5億美元、2.44億元以及3.23億元，虧損金額數值分别同比縮窄51.42%、16.14%以及85.09%。

虧損金額仍在持續疊加，嚴控成本和多元創收越加成為企業實現盈利的重要方式。