住房租賃 | 再造新高度

觀點指數 步入2023年，房地産市場出現積極轉變，一季度财報來看，部分房企歸母淨利潤等指標實現同比增長，合同負債淨值上升，意味着銷售有所好轉。同時，信貸收緊的動作已遠去，企業得到短暫"恢復"。

地産行業經歷了前所未有的挑戰，目前收入擔憂、融資缺乏等預期因素依舊存在，傳統的地産開發業務如何在不過度依賴高息負債的情況下穩健推進？地産深入變革中，相關行業如何抓住資本機遇提升發展？未來調整還會持續，新的發展模式、新的行業格局将會是怎樣的？住宅業務之外，産業物流、商業、康養、物業服務、數字科技等更多賽道将會帶來什麼樣的發展機遇？如何把握？

觀點指數研究院結合專業的數據分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當前房地産及新經濟地産各業态各環節的發展現狀，並且對標杆企業項目、産品模式進行綜合探析，在2023博鰲房地産論壇現場隆重發布《觀點指數·2023中國房地産行業發展白皮書》，與各方企業共謀劃，同成長。

以下為2023上半年住房租賃運營服務報告及研究成果，更多請查閱《2023中國房地産行業發展白皮書》。

今年上半年，住房租賃市場利好政策繼續。中央層面主要在金融支持上發力，地方層面繼續以保租房建設為核心，加快實現籌集保租房建設的目標。

基于政策的支持，住房租賃市場吸引了其他領域企業加快進入。其中存量資産收購成為企業布局住房租賃市場的重要渠道。上半年，金融機構建行旗下建信住房設立了4個住房租賃子基金，同樣是通過收購存量資産的方式布局住房租賃市場。

行業向好發展的同時，租賃企業也取得顯著的發展成效。從已披露的數據來看，6家租賃企業2022年全年總營收為144.16億元，相較2021年的112.89億元增長27.7%。

同時，對比去年同期，今年上半年租賃企業入市項目數得到有效增長，中大型租住産品受到的關注度有所提升，租賃企業發展信心不減。

政策指引，金融機構積極布局長租市場

今年上半年中央和地方層面主要從金融支持、市場監管、保租房籌集以及優化租房公積金業務等方面頒布相關政策文件，促進住房租賃市場的有序發展。

來源：觀點指數整理

據觀點指數統計，地方層面關注到多個城市除推動保租房相關優惠政策落地外，優化租房公積金業務亦成為城市的重點工作之一。如上半年北京、上海、成都、重慶等重點城市針對租房公積金業務出台相關文件。文件内容主要集中于優化租房公積金提取業務、明确相關提取條件、規定提取限額、推行租房按月提取等相關内容。

值得注意的是，公積金政策一定程度上傾向多子女家庭，對選擇租賃補貼的未成年子女數量較多的家庭，适當提高補貼標準。

中央層面的發力重點在于鼓勵金融支持住房租賃市場發展。上半年推出的金融支持重點政策文件及工作包括《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（下文簡稱金融17條）以及不動産私募投資基金試點工作等。

金融17條中提及為租賃住房的投資、開發、運營和管理等全生命周期提供多層次、多元化的金融産品和服務體繫。融資渠道涉及銀行、資本市場等，覆蓋信貸、債券、REITs等多元化融資工具。由此拓寬住房租賃企業的融資渠道，推動行業金融化發展。

數據來源：觀點指數統計

政策推動下，金融機構積極布局長租公寓市場。

以建行為例，早在2022年，其就出資設立建信住房租賃基金（有限合夥），基金募集規模為300億元。據觀點指數了解，該基金旨在盤活房企存量資産，支持閑置存量轉型利用，增加租賃住房供給。

同時，今年上半年建信已先後攜手政府平台以及國資企業成功落地了4只住房租賃子基金。子基金主要投資于企業自持住宅、存量商辦物業等存量資産，與建信住房租賃基金運作模式不謀而合。

項目運營取得明顯成效

多方利好下，住房租賃市場實現穩步增長。開業規模方面，據觀點指數統計，圖表中涉及的12家租賃企業合計已開業房間數達97.96萬間，其中在管房間數超十萬間的企業有相寓、泊寓以及冠寓。此外，分散式租賃企業自如旗下的自如資管，管理房源數超3.3萬間。

數據來源：觀點指數統計

以泊寓、冠寓為代表，回顧2022年企業規模增長情況可以發現，開業房間數成倍增長的時期不復存在，企業開業增速逐年放緩，規模不再是企業關注的唯一指標數據。受益于此，企業盈利問題正逐步改善。

從觀點指數統計的數據來看，20家租賃企業平均出租率達91.37%，出租率超90%的企業占比80%，租賃企業項目運營成效顯著。

數據來源：觀點指數統計

數據來源：企業公告，觀點指數整理

出租率和房間單價是租賃企業實現盈利的兩大關鍵指標。從企業披露的數據簡單測算可以發現，項目目標客群面向白領人群的租賃企業，其平均房間單價多數低于2000元/間/月，諸如泊寓、冠寓以及有巢公寓等企業。

招商伊敦基于其城市分布以及高端項目布局情況，其項目平均定價水平相對較高。

從收入情況來看，已披露2022年全年業績的6家租賃企業總營收為144.16億元，相較2021年的112.89億元增長27.7%。其中泊寓、有巢公寓、魔方公寓以及相寓營收均實現同比超10%的增長。

其中相寓2022年全年租金交易額163.30億元，實現營收56.47億，收入同比增長75.27%。

值得注意的是相寓全年收入占比已經躍升至我愛我家四大業務闆塊之首，2022年我愛我家資産管理業務闆塊收入占比達48.37%。我愛我家在業績說明會中表示，今年将會啟動相寓業務獨立分拆上市的準備工作。

競自持項目能否成發行保租房REITs的突破口？

值得注意的是，5月招商蛇口保障性租賃住房REITs項目發布财務顧問、評估機構、法律顧問、現金流預測及審計機構等服務商邀標公告，采取單一來源采購方式，公示時間為5月25日至5月30日。

早前，招商蛇口在2022年度業績發布會暨投資者交流會中表示正在積極部署租賃住房REITs賽道，以REITs作為退出通道的資産交易，未來會形成常态化，也會體現在公司的資産運營業務模塊里。

項目成功上市後，招商蛇口将在園區類資産公募REITs上市後迎來保租房資産公募REITs。

提及保租房REITs，今年一季度已經上市的4只保租房REITs基于底層資産高出租率的支撐，整體運營平穩。其中華潤有巢REITs表現亮眼，一季度基金收入、EBITDA、可分配金額、出租率等多項指標數據都超過招募書預期。

在相關政策文件的推動下，地方保租房平台以及市場化企業正積極推動保租房公募REITs相關工作的開展，其中不乏金地商置、瓴寓、上海城投、青島房投等機構，預計保租房公募REITs數量和規模将得到進一步增長，推動行業自我造血能力的提升。

金地草莓透露了正積極準備長租公寓公募REITs，主要從兩個方向發力：一是上海的兩個R4地塊，預計在2025年營業，2026年左右才能開始做公募REITs。其二是此前競自持的物業也在進行納保工作，如果是通過原有競自持物業方式，預計發行公募REITs耗時會更短。

濱江暖屋在接受觀點指數調研時表示，現有的自持房源聚焦于改善型居住，不一定對應到保租房範圍。同時目前項目還是以建造期為主，對公募REITs還沒有明确計劃，但表示已經在整合手上的資源做整體打算了。

事實上，競自持項目籌備發行保租房公募REITs工作處于嘗試階段，推進過程中仍會面臨各樣挑戰，其中基于競自持項目高昂地價前提下的項目要達成收益目標正是難題所在。

資管企業集中布局長租市場

觀點指數注意到，今年以來，在租房市場有序向好的同時，不同領域的企業陸續推出公寓新品牌，加速布局長租公寓，租房市場參與主體及公寓産品供應持續增加。

來源：觀點指數整理

據觀點指數不完全統計，今年上半年貝殼、鐵獅門、匯盛國際、領盛投資、希爾頓集團、中國電建地産以及城璟租住集團均有布局長租公寓市場的相關動作。

6月，貝殼租房成都站打造的首個長租公寓自營品牌項目貝殼·海鹽公寓正式在成都成華區落地，項目定位為中高端長租公寓，可提供房間數達605間。

據觀點指數了解，這並非貝殼首次進入長租公寓市場。早在去年2月，貝殼找房平台投資了位于上海徐匯的青年公寓項目。

此外，上半年城璟租住集團完成收購上海松江新城核心區位的獨立宿舍園區項目，該項目為城璟租住集團旗下首個重資産長租公寓項目；鐵獅門聯合輝盛國際成立合資公司，收購深潤大廈的長租公寓部門；領盛投資收購黃興大樓和建發珑庭三幢公寓，将打造成長租公寓項目；等等。

随着越來越多資本進入，收購資産也成為企業或機構進軍長租公寓市場的重要方式。同時，由于市場表現穩步上升，更多投資者積極參與到長租公寓的大宗交易中來。

長租公寓市場收並購本質上是存量資産盤活的競争，更考驗企業對項目的運營管理能力。觀點指數認為，資方加碼進軍長租公寓市場，推動了行業構建良性競争環境的同時，也給租賃老玩家帶來新的發展機遇。憑借長租公寓運營管理經驗，老玩家有機會參與到資方投資的重資産項目運營管理當中。

企業新開門店數顯著增長，中大型租住産品獲重視

項目開業方面，觀點指數選取28家住房租賃企業作為樣本，監測今年以來的開業情況。

數據來源：觀點指數統計

據觀點指數不完全統計，今年上半年樣本企業共計新開業59個租賃項目，開店數同比增長28.23%，剔除新增跟進樣本企業的影響，開店數同比增長23.91%，開店項目數較去年同期實現大幅增長。

其中，新開店企業涉及房企繫、酒店繫、創業繫等多種背景的租賃企業，新增入市産品囊括白領公寓、藍領公寓、服務式公寓等。

對于新開門店數量的增長，觀點指數判斷主要是由于2022年疫情反復影響，部分項目工程推進受阻。随着今年疫情的放開，部分原定于2022年開業的項目延期至今年入市，由此實現新開門店數同比大幅提升。

上半年開業項目數量最多的租賃企業是安歆公寓，新開門店數12家，貢獻占比達20.34%。安歆公寓新開門店繼續聚焦在藍領公寓産品上。

數據來源：觀點指數統計

從已經披露房間數的新開門店來看，小體量項目仍是開店主流，同時中大型項目重視度有所提升。

據觀點指數不完全統計，新開門店房間數在1-500套間的項目占比達55%，501-1000套之間的項目占比從14%上升至30%，千套以上的大體量項目則從占比12%提高至15%。

同時，觀點指數關注到今年上半年魔方公寓、泊寓以及安歆公寓等企業有新增大體量項目入市。租房市場中租住産品呈多元化發展，其中中大型租賃項目作為租房市場的重要供給組成，受關注度正逐步加強。

城市選擇取舍，畢業供給潮提前來臨

城市選擇方面，對比2022年上半年新開門店城市分布，可以發現今年上半年樣本企業的新開門店在城市選擇上分布更廣。

數據來源：觀點指數統計

從統計數據來看，上海基于其區域及商業環境氛圍等優勢，成為租賃企業開店的首選城市。今年上半年分布在上海的新開門店比重達18.64%，一線城市占比達45.76%。

相比去年，分布于一線城市的新開門店比重有所下滑，新一線及二線等重點城市的市場潛力逐漸受到重視，同時樣本企業對于租房熱門城市諸如成都、佛山、武漢、杭州等地的關注逐步加強。

數據來源：觀點指數整理

從供給端數據來看，今年企業的開店熱潮提前來臨，和去年多數租賃企業選擇在畢業季租房高峰階段推出項目入市有明顯差異。

觀點指數注意到，自今年3月迎來集中開業潮後，樣本企業的開店積極性不減。原因之一是前文提及的去年疫情反復影響；其二是疫情放開後，今年商業活動回歸正軌，租房需求得到釋放。為吸引客源，不少租賃企業在春節長假後推出各項優惠政策，以及籌劃項目入市時間搶占客源。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

城市租金表現方面，北京、上海及深圳住宅挂牌租金水平明顯高于全國其他城市，其中北京今年上半年的平均水平為123.3元/平方米/月，居各城市首位。

觀點指數監測的十個城市上半年的平均租金水平為68.59元/平方米/月，相較去年同期的65.8元/平方米/月增長4.24%，租賃市場實現穩步增長。

分月度來看，1月處于春節假期期間，租房市場房源供給量以及重點城市挂牌租金下滑，市場表現較為冷淡。随着節後返工帶來的租房小熱潮來臨，業主房源挂牌積極性回升，重點城市住宅挂牌租金呈波動回升走勢。

同時，為迎接畢業季租房熱潮，業主租賃房源挂牌積極性波動上升，租賃企業積極部署項目入市工作。據觀點指數觀察，畢業季期間重點城市租房需求集中釋放，為快速搶占畢業生客源，租金優惠政策以及畢業季相關優惠活動，成為企業吸引客源的有力抓手。