多城推行非居改保 | 2023年7月住房租賃發展報告

觀點指數 近期住房租賃市場頻繁推出新品牌，資管企業、中介、國資等機構陸續加入，市場運營主體呈多元化發展，同時也推動構建良性的競争環境。

租房市場活躍度提升，租賃企業擴張熱情不減。據觀點指數統計，期内租賃企業開店積極性持續高漲。部分新開門店關注到産業功能區的租房需求，同時畢業季期間企業各項優惠政策持續推出。

政策端，期内印發的政策文件主要集中在推動保租房籌集、市場監管、規範租房行為、保租房管理辦法等相關條款上。其中部分城市印發的非居改保政策文件将有效推動盤活閑置資産，拓寬保租房籌集方式。

深圳首個非居改保項目成功入市，産業功能區租房需求獲重視

期内，樣本企業在規模擴張方面傳來不少新消息，以碧家、中富旅居、百瑞紀為代表的樣本企業有新拓展項目。

其中，6月百瑞紀集團與國企深業泰富集團簽訂合作協議。據了解，深業泰富集團在國内持有存量資産項目，雙方将尋找合适標的，在物業投資和經營管理領域開展合作。目前雙方最新的合作項目深業博院已在成都簽約落地，該項目将由百瑞紀旗下瑰悅品牌提供資産運營服務。

而碧家和中富旅居則是達成單個項目的合作。碧家成功簽約杭州石橋公寓項目；中富旅居聯合長江投資合資成立的長江聯合公共租賃住房公司成功中標長三角綠洲智谷·趙巷三期公寓運營管理項目，項目住宅總面積4.76萬平方米，共有超1500套的保障性租賃住房。

數據來源：觀點指數不完全統計

項目開店方面，據觀點指數監測，期内樣本企業錄得開業項目14個，新增開業項目數與上個報告期相差無幾，新增門店入市的樣本企業主要有泊寓、城家公寓、瓴寓、金地草莓、樂乎公寓等。

同時值得注意的是，年中冠寓在合肥、成都、重慶、青島、上海以及西安六大城市集中上線了8家租賃門店，在重點城市的市場規模實現快速擴容。

樣本企業在畢業季租房熱潮階段的開店熱情不減，多數租賃企業在開店前結合畢業季優惠政策為新項目預熱。可以注意到，有巢公寓解放公園店、上海雅遇公寓（嘉定）、上海盛捷星河灣星邸服務公寓等待入市的項目早已為招租開啟預熱工作。

從已披露房間數的項目來看，新開的主要為千套以下的中小體量項目。值得注意的是，上海虹橋樂賢居城家公寓項目共計可提供租賃房源1688間，項目包含約1600平方米的商業空間。期内首批668間保障性租賃住房迎來開業，其余房源預計将在今年内陸續完成開業。

新增開業項目主要集中在北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京等租房熱門城市。具體來看，浦口國資悠米社區位于南京江北農創園人才服務中心内、環水|泊寓·生态軟件園店位于深圳南山科技園闆塊、樂賢居城家公寓毗鄰虹橋商務區與臨空經濟園區，以上提及的項目分布于城市産業功能區内，可以明顯看到産業發展區域内的就業人群租房需求得到重視。

值得關注的是，月初泊寓新增開業的環水|泊寓·生态軟件園店是深圳首個非居住用房改建為保障性租賃住房項目，是由深圳環境稅務集團與泊寓合作打造的項目，可提供租賃房源206套，戶型主要為小面積的單間和一房一廳。

該保租房項目是由稅務南山大樓改造而成，位于南山區科技園核心闆塊，對標客戶群體集中在通訊、計算機、軟件、醫藥、新材料、光機電等高新技術産業人群。

據觀點指數了解，早在去年年底，深圳住建局就聯合市規劃和自然資源局發布《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》，文件中提及允許将閑置和低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。

同時，文件提出非居改保重點分布在産業功能區、商業商務聚集區、城市建設重點片區等就業崗位集中片區，以及軌道交通站點附近的交通便捷區域開展和實施，緩解供需匹配問題。

多城推行非居改保，廣州規範水電費加價行為

觀點指數認為，非居改保項目在盤活閑置物業的同時能有效拓寬保租房供應渠道。基于此，為籌集保租房，不少城市頒布相關政策文件鼓勵非居改保項目的落地。

早前深圳、上海、廣東等城市已推出相關規定文件，期内漳州也印發《關于推進非居住存量房屋改建保障性租賃住房的實施意見（試行）》。《意見》中提出，漳州市行政轄區内經批準建成的既有閑置和低效利用的商業辦公用房、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，可申請改建為保障性租賃住房。

來源：觀點指數統計

期内政府機構印發的住房租賃市場相關的政策文件主要涉及拓寬保租房籌集渠道、規範保租房市場、規範租賃市場行為以及資金監管等方面的内容。

7月3日，深圳住建局集中發布4項管理辦法，包括《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》、《深圳市共有産權住房管理辦法》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法》以及《深圳市公共租賃住房管理辦法》，均自2023年8月1日起施行。

其中保租房建設管理辦法文件中對保障性住房的用地供應方式及渠道、建設籌集、項目管理、項目監管等進行了規範。保租房管理辦法中對保租房配租、運營管理單位、以及監督管理等活動作出明确規定。

此外，廣州為規範住房租賃市場水電加價收費行為，廣州發改委發布《廣州市發展和改革委員會關于持續清理規範居民用水用電價格行為有關工作的通知》。《通知》中明确規定規範出租房屋水電費結算行為，居民房屋用于出租的，出租人應嚴格按照政府定價向租戶收取用水電費用，相關共用設施用水用電及損耗通過物業費、租金等方式協商解決，不得在用水用電單價中加價銷售給租戶，提高用戶水電價標準，擾亂價格秩序。

保租房REITs熱度不減，新玩家動作不停

保租房公募REITs的相關政策也在月内受到關注。近期，中國銀行間市場交易商協會發布的《關于進一步發揮銀行間企業資産證券化市場功能增強服務實體經濟發展質效的通知》中提到，重點支持租賃住房、能源、公用事業、交通運輸、倉儲物流、新基建、生态環保、産業園區、水利設施、旅遊基礎設施等領域通過發行類REITs 有效盤活存量資産，滿足企業輕資産運營、形成存量資産和新增投資的良性循環。

同時，觀點指數注意到期内上海地産（集團）有限公司保障性租賃住房公募REITs基金管理服務項目開啟招標。項目發行規模不低于10億元。招標範圍包括公募REITs基金管理服務、專項計劃管理服務以及相關配套工作。

在政策支持下，首批保租房公募REITs成功上市後受到極大關注，目前市場化機構、地方保租房等平台正積極推動保租房REITs工作的開展，如上海城投REITs申報流程、北京昌平保租房REITs公開招標等，可以預見的是，未來保租房REITs将繼續擴容，底層資産涉及的城市也會趨廣。

來源：觀點指數統計

可以發現，在政策和金融工具的支持下，租住産品成為投資方“偏愛”的資産選擇之一。今年以來長租公寓新品牌密集推出，越來越多的企業機構加入長租戰場，租住市場的優勢持續釋放。

期内新增入市的振業華舍公寓項目是深圳國企振業集團落地運營的第一家企業公寓項目，該産品繫是由國有資本與租賃運營商打造的企業公寓案例。振業和寓是振業集團自主打造的高端公寓品牌。

6月18日，貝殼租房繼成立公寓管理公司後，定位中高端長租公寓的貝殼·海鹽公寓正式在成都成華區建設路落地，這是由貝殼租房成都站打造的首個長租公寓自營品牌項目，公寓總量達605間，将于7月底交付完畢。

此外，期内成立不足一個月的城璟租住集團正式完成對開元旅業集團所持有的位于上海松江新城核心區位的獨立宿舍園區項目的收購。資産收購成為資方進入住房租賃市場重要方式。

目前來看，頭部住房租賃運營商占據市場的較大份額，但随着新品牌的頻頻面世，或推動住房租賃市場迎來新發展機遇，以及引至新一輪的企業洗牌，過程中企業的運營管理能力仍将是獲勝法寶。

重點城市挂牌租金上浮，預計畢業季期間租房熱度持續

6月，全國住宅挂牌出租72.2萬套，供給量環比微降0.28%，租賃住宅挂牌房源與上月基本持平，普通公寓挂牌出租1.16萬套，環比下降4.92%。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

城市租金表現方面，據觀點指數監測，報告期内（6月）北京住宅租金平均單價創今年新高，達132.28元/月/平方米，是唯一突破130元/月/平方米的城市；其次是上海，租金單價為101.94元/月/平方米。

環比上月，一線城市北京、上海、廣州及深圳住宅挂牌租金均出現不同程度的上漲，漲幅分别為10.41%、5.22%、12.35%以及3.94%。

其他城市的挂牌租金同樣有不錯的表現，南京、武漢及成都的住宅挂牌租金分别上漲6.42%、12.72%以及7.37%。

觀點指數監測的十城平均租金為69.49元/月/平方米，環比上升5.46%，同比提升3.99%，其中期内70%的城市挂牌租金出現環比上漲，租房市場熱度在增長的畢業季租房需求下有所提升，預計6-8月租房需求集中釋放，由此帶來的租房熱度也将持續。