“房地”兩重天 | 2023二季度北京房地産市場報告

觀點指數 《關于加強已購共有産權住房管理有關工作的通知》對已購共有産權住房多個方面進行了明确，在一定程度上緩解剛需購房緊缺的問題，家庭可以根據實際情況靈活處理這類資産，促進共有産權住房良性循環。

土地方面，北京第一輪次23宗土地全部成交，出讓面積98.05萬平方米，土地成交價款約712.27億元（同比+48.3%）。參拍報名企業除“熟人”之外，還可以看到有區域性房企、制造業企業、中小型企業的身影。

樓市方面，北京一、二手房網簽于3月份反彈後，4月、5月成交量在下探。一、二手住宅成交分化現象依然存在，整體趨勢並未如預期般企穩，樓市不确定性增強。

共有産權房細則優化，促交易良性循環

此前，北京政策規定共有産權房買賣需要連續住滿五年以上才可以交易，並且在同等條件下政府可以享有優先購買權。不過，當時並未對具體的交易細則和回購要求作出明确的指示。

現如今《關于加強已購共有産權住房管理有關工作的通知》發布，對已購共有産權住房的定義、上市交易細則、回購條件及方式、變更簽約主體的路徑、變更不動産權證等多個方面進行了明确。

其中，已購共有産權住房家庭取得不動産權證未滿5年的，不允許轉讓房屋産權份額。購房家庭因家庭成員患大病導致家庭生活困難确需轉讓房屋産權份額的，産權人向區住房行政管理部門提出申請，經區住房行政管理部門審核确認後，由共同簽約的代持機構回購。已購共有産權住房家庭取得不動産權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋産權份額。

如果共有産權住房購房人及其家庭成員，存在違規出租等違規行為且拒不改正的，将暫停辦理回購和上市手續。解除共有産權住房購房合同或已按第二條完成房屋回購的購房家庭，如再次申請共有産權住房的，按照屆時規定申請，解除購房合同的或完成回購的共有産權住房不計入購房記錄。

共有産權房管理細則的優化，對于一般家庭來說可以在一定程度上緩解剛需購房緊缺的問題，並且可以根據實際情況靈活地處理這類資産，促進共有産權住房的良性循環。這也有助于共有産權房形成交易流程的完整閉環。

共有産權房産交易的對象一般是經濟能力有限的剛需家庭，側重于自住。如若想實現房産的保值增值，則面臨一定壓力。一般而言，房産保值依賴于區位優勢和産業集聚，而大部分共有産權房並不具備，此外，相比普通商品房，共有産權房的“低價+剛需”是購買人群的主要驅動力，因此社區環境和産品質量上要弱一些。

第一輪次土地成交超700億，同比增長48.3%

北京第一輪次23宗土地全部成交，出讓面積98.05萬平方米，土地成交價款約712.27億元（同比+48.3%）。

成交方面，與去年同批相比，本批次地塊數量、出讓面積、成交價、溢價率都要更高。一方面是房企做出的策略轉換，即回歸一二線城市的投資，衆多房企涌入北京土拍市場；另一方面是出讓的地塊相對優質，本批次中心區域的供地接近50%。

地塊方面，溢價地塊有16宗，7宗底價成交。成交總價最高的2宗地塊分别為越秀地産以79.35億元拿下的海澱區雙新村棚戶區改造項目2603-003-1地塊、中臯置業以79.12億拿下的北京經濟技術開發區亦莊新城0202街區YZ00-0202X47R1地塊。

本輪土拍中，拿地企業還是以國央企為主。參拍報名企業中除華潤置地、保利發展、中海地産、招商蛇口、建發、綠城中國等“熟面孔”之外，還出現了如大華集團、東方雨虹、石家莊創世紀、陝西同致、福建雄旺、揚州華鵬、太原萃豐等新面孔。

部分新面孔有“馬甲”之嫌，其背後的控股企業是知名房企，並且有的企業在今年6月才剛注冊。另外的新進企業，可以看到有區域性房企、制造性企業、中小型企業的身影。

在本輪拿地中，招商蛇口以87.8億元拿下北京亦莊新城、通州梨園、豐台羊坊3宗地塊，是本次土拍拿地最多的企業。其次，京投發展以78.6億元拿下東壩北西區域兩個棚戶區改造項目和豐台區地鐵十九号線新宮車輛段綜合利用項目FXG-1401-0601-03等地塊項目。

報告期内，第二批清單拟出讓地塊29宗，出讓面積157.45公頃，涉及朝陽、豐台、石景山、通州、大興、順義、昌平、房山、平谷、密雲、延慶11個區。其中房山6宗；順義、昌平、大興、通州各3宗；平谷、密雲、延慶各1宗；中心城區朝陽、石景山各2宗，豐台推出4宗。

從計劃供應面積來看，昌平區（33.08萬平方米）、豐台區（24.53萬平方米）、房山區（22.13萬平方米）計劃供應較多，三區占全部供應的50.65%。其中，房山區在上一批次中沒有推出土地，這次推出6宗，為全市最多。上一批次亦莊和海澱有供應，這一批次則沒有土地推出。

供應方式上，北京将繼續結合市場實際，通過“多頻少量”的方式實現商品住宅用地的均衡有序供應，拟出讓時間段2023年5月17日至9月8日。

截至發稿日，北京新增7宗土地挂牌，合計出讓面積為39.75萬平方米。其中，昌平2宗、房山2宗、順義1宗、大興1宗、平谷1宗。而昌平區的兩宗地塊引人關注，主要是沙河高教園區地塊周邊學校較多，且地塊有配建學校的要求，故此交易對象可能以教師為主。另一宗北七家鎮東二旗村二期地塊容積率僅為1.3，限高24米，打造改善型住房項目可能性比較大。

城市更新方面，期内民間資本公開推介的項目中含有城市更新12個，包括豐台區福海國際大廈提升改造、懷柔區四維廠區改造等項目，總投資74.4億元；文旅體育項目23個，包括石景山區五里坨055地塊環球嘉年華、北京世園研學營地綜合服務區等項目，總投資44.6億元。

北京住建委發布了《關于進一步規範國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知（試行）》，主要針對城市更新過程中非住宅房屋征收過程中的評估補償政策依據不足、評估可比實例選擇少、評估對象特殊情況多、劃撥用地非住宅評估難等問題。當下，北京城市更新進程不斷推進，需要進一步優化改造過程中碰到的實際問題。

樓市未企穩，不确定性增強

據觀點指數監測，5月北京新房有20個項目取證，批準預售套數僅為1633套，環比減少8.1%，批準預售面積17.86萬平方米，環比增加0.5%。取證項目批準預售多為庫房和地下車庫。二季度供應出現驟降，不排除是房企推盤節奏不一，同時也受到一季度前期積壓的購房需求集中釋放的影響，導致本季度成交不佳，房企的推盤積極性受挫。

報告期内，北京一、二手房網簽于3月份反彈後，4月、5月成交量在下探。據最新的數據顯示，5月存量住房成交量12982套，環比減少6.8%，同比上升51%；新建成交量為4004套，環比減少34.66%，同比下降9%。一、二手住宅成交分化現象依然存在，整體趨勢並未如預期企穩，樓市的不确定性增強。

從區域來看，二季度豐台區賣出的項目成交額最多，高達214.21億元，相比上一季度成交金額最多的朝陽區 （123.5億）增加90多億元。另外可以看到，在這10個區域中，去化最好的為通州區（去化率71%）。西城區均價最高，為160258元/平方米，套數為590套。

從單個項目來看，中信城四期（中海都阙台）已賣出99億，是成交金額最多的項目。今年3月23日，中信城四期有585套房源拿證，目前（6月25日）已經網簽569套，網簽均價達16.51萬/平，網簽率達97.26%。成交金額第二多的是北京城建天壇府，賣出了56.41億元。

北京統計局數據顯示，1-5月新建商品房銷售面積為432.2萬平方米，同比增長36.9%。其中，住宅銷售面積為313.7萬平方米，增長35.1%；辦公樓為30.3萬平方米，增長76.9%；商業營業用房為27.3萬平方米，增長53.5%。

觀點指數發現，1-5月累計住宅銷售同比上升，但5月單月住宅銷售面積為67.1萬平方米，環比下降了32.42%，是今年單月首次出現環比負增長。如上述提及，樓市上漲承壓，由升轉降，需求不振是主要原因。