商管上市漫途 | 2023年6月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 期内，僅部分樣本企業推動少量新項目入市，迎來五一之後的入市淡季。但業态類型上，奧萊熱度較高，這與企業對該業态的重視增加、以及奧萊業态在消費市場復蘇上有較好表現有關。

新項目獲取上，期内華潤萬象生活通過合作的方式獲得上海核心區位項目的運營權，在此區域的規模和競争力有所增強。

資本市場方面，珠海萬達商管上市進度成為期内關注的重點，觀點指數認為其目前正值上市的重要階段，如能拿到證監會的“大路條”或能加速上市進程。

樣本項目方面，新店引入的品牌中零售類占據較大比重，但細分度更高。除服飾、配飾、皮具等熱門類型外，還囊括了香水香氛及瓷器等小類業态。

樣本企業少量項目入市，奧萊業态熱度上升

報告期内，據觀點指數不完全統計，全國範圍内僅9個城市有新項目開業，總計開業10個，新增入市體量超過60萬平方米。總體而言，期内企業推動新項目入市的熱情並不高，這與此前五一推動了大量項目入市，因此短期内不會再向市場輸送大量項目有關。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

項目類型上，雖然期内開業項目數量、體量都遠不及上個報告期，但項目涵蓋類型較為多樣，除購物中心外，街區商業也占據一定比例。

值得關注的是，奧萊業态期内雖無新項目開業，但市場熱度有所提升。據觀點指數不完全統計，2022年新開業的奧萊項目超過20個，屬于較高水平。

期内也有不少新消息傳來，據觀點指數了解，華潤資本首家城市奧萊長沙歡樂頌OUTLETS将于7月28日開業；王府井将推出新項目王府井奧萊Up Town，該項目原為世界之花假日廣場，預計将于2023年12月開業一期項目。

此外，奧萊業态項目在業績上也有不錯的表現。以首創為例，五一假期期間，首創奧萊全國十五城創造了五天超4.1億元的銷售，近180萬客流，兩項數據分别同比增長136%和175%。而從王府井集團的第一季度财報來看，其奧萊業務一季度的營業收入也達到了5.32億元，同比增長30.55%。

樣本企業方面，以華潤萬象生活、印力集團、招商商管及新城控股為代表的樣本企業有新項目開出。其中，華潤旗下的重慶萬象城北區開業，這意味着重慶萬象城項目整體商業體量将達到50萬平方米，成為目前國内最大體量的重奢定位萬象城。此外，該項目預計于2025年實現銷售額百億大關，成為重慶首個百億級高端商業綜合體。

而印力存量改造的和平印象城為天津首個集“室外步行街”+“口袋公園”+“盒子商業”+“屋頂公園”四大消費體驗場景于一體的商業綜合體，改造後體量約13萬平方米。在定位和業态引入上，該項目主要以年輕消費群體為重，具體表現為引入國内唯一入選全球百大俱樂部的夜店品牌“SPACE CLUB”華北旗艦店，源于廈門的全國頂級LIVEHOUSE品牌“響”也将入駐。

宏觀方面，國家統計局數據顯示，5月社會消費品零售總額37803億元，同比增長12.7%。按消費類型分，5月商品零售33733億元，同比增長10.5%；餐飲收入4070億元，增長35.1%，說明當下國内消費市場的恢復仍在持續進行中。

華潤加速上海外拓，萬達正值上市關鍵階段

期内，輕資産市場傳來不少樣本企業的簽約消息，主要以華潤萬象生活、碧桂園文商旅、中海商業等企業為代表。

來源：公開資料，觀點指數整理

其中，輕資産獲取上表現較為突出的是華潤萬象生活，其在上海簽約了兩個輕資産項目，

分别為上海國華置業集團的國華廣場、浦東開發集團的上海浦東新區龍陽四街坊商業項目，共計新增簽約面積16萬平方米。

據觀點指數了解，其中作為存量項目的國華廣場位于楊浦區閘殷路1599号，屬于上海四大城市副中心“五角場”商圈升級版圖的新中心，被華潤萬象生活接管後，其服務人群将定位于周邊高知高薪的科創辦公客群及新江灣城高質居住客群，從項目招商及運營管理上全面煥新升級。

截至2022年底，華潤萬象生活在上海僅運營5座項目，分别為闵行區的上海萬象城、靜安區的蘇河灣萬象天地、浦東新區的華潤時代廣場和新田360廣場、嘉定區的上海南翔五彩城。

觀點指數認為，華潤上海區域的商業項目相較其他城市而言，規模不算突出，近期新簽約的數個輕資産項目将會增強其在上海的商業競争力。

中海商業與東基投資控股簽約了佛山東基童夢天下購物中心項目，預計2024年下半年開業。項目作為中海商業在灣區布局的第二座輕資産購物中心、佛山第三座環宇城，商業建築面積達10萬平方米。

值得一提的是，該項目周邊4km範圍内無同等體量競品，匯聚海量居住及産辦消費客群，具備較大的發展潛力。

資本市場上，投資者們重點關注珠海萬達商管的上市進度。在招股書三次失效後，其上市又迎來了關鍵時刻。6月2日，證監會國際部對珠海萬達商管等企業出具境外發行上市備案補充材料要求。

據觀點指數了解，證監會明确要求珠海萬達商管補充的境外發行上市備案材料，主要針對公司治理及内部控制運行、租賃實際收繳、公司獨立性、短期償債風險、募集資金使用、分紅政策的合理性6個方面。

觀點指數認為，一方面，萬達如何回應證監會要求的補充材料，是個較大的難題；另一方面，這也意味上市申請仍有轉圜余地，若珠海萬達商管能交出滿意的答卷，較大可能推動其上市進程。

企業進入在港IPO實質階段時，在申請材料遞交後，證監會将同時出具意見反饋，若各方反饋均無異議，将出具“H股發行批復”，即俗稱的“大路條”。而此前珠海萬達商管招股書的三次失效，最根本的原因還是 “大路條”未獲批復。

但與此同時，珠海萬達商管的母公司萬達集團也面臨着資金危機。财務數據顯示，大連萬達商管截止2023一季度的短期借款已增長1450%，達到680.4億元，一年内到期的非流動負債也增長了338%，達到730.37億元。

兩者合計，大連萬達商管面臨的負債已接近800億元，而其現金及現金等價物僅為304.67億元，無法全額償付短期債務。

綜合來看，珠海萬達商管的上市難度雖然較大，但迫切性也較強。這不僅是對企業本身、對其代表的商管企業而言也是個較大的挑戰，當前的市場環境上市並不容易。

品牌引入細致化，項目突出線下場景化優勢

期内，觀點指數觀察下的樣本項目相比上個報告期有更多新店開出，其中以首店、精品店、快閃店等店鋪為主，此外還有個别重裝開業的店鋪，如北京三里屯太古里Cabana全新遷址後的店鋪于期内開業。

新店類型上，觀點指數觀察發現主要分為零售、餐飲、美容及奢侈品業态，其中奢侈品類型店鋪主要集中于高端定位的零售商業項目中。

數據來源：項目官微、公開資料，觀點指數整理

從業态占比上看，零售類的新店開業最多，細分上除服飾、配飾、皮具等熱門類型外，還囊括了香水香氛及瓷器等小類業态。如成都遠洋太古里期内引入了兩家瓷器品牌，分别為丹麥的皇家哥本哈根西南首店，以及英國高端瓷器品牌WEDGWOOD的成都遠洋太古里精品店，餐飲業态方面則更多聚焦于咖啡、茶飲之類的飲品品牌。

除新店開業外，部分購物中心樣本項目也舉辦了活動，類型上涵蓋了藝術類、美食類及時裝秀等。如興業太古匯正式推出第六屆“Play Me, I'm Yours 彈到你了”公益鋼琴藝術季，西安SKP美食文化節，瑞典奢侈品牌Charlotta Gandolfo成都遠洋太古里的首場時裝秀等。

值得關注的是，也有一些購物中心借年中慶和618的由頭，舉辦線上線下活動，吸引消費者，擴大項目銷售額。以深圳購物中心為例，大部分項目會通過豐富場景、深化主題、融合線上等花式促銷，吸引消費者。

如華潤萬象生活旗下的萬象天地300多家店鋪參與年中大促活動，多家大牌低至5折，同時還推出了品牌亞太首展、華南首展等主題活動。

從上述案例可以看到，除了價格優惠活動外，場景打造、品牌聯動等成為了購物中心吸引消費者線下購物的重要一環，同時也能有效發揮購物中心這類項目的線下優勢。