供給熱潮 | 2023年6月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 期内多地辦公物業建設進程加快，多個辦公物業完成主體結構封頂，市場供應量預計将得到快速增長。

其中值得關注的是廣州琶洲區域迎來全新寫字樓粵傳媒大廈總部大樓落成啟用，以及天河區廣州金融城A塔正式竣工並投入使用。

樣本企業方面，陸家嘴在上海的辦公樓項目建設進程加快。同時，嘉里建設附屬公司成功購入上海黃浦區余下地塊，預計可帶來可觀的經常性租金收入。

而鴻商務以及合景泰富商辦等辦公運營商在項目運營方面取得顯著成效，其中前海鴻荣源中心項目迎來多家機構集中進駐。

大宗交易方面，觀點指數注意到期内北京朝陽區辦公物業出現二次挂牌流拍現象，同時期内僅陸家嘴完成上海仁耀置業有限公司65%的股權資産轉讓案例，這是今年以來上海第二宗公開超10億元的商辦資産交易案例。

前海吸引多家涉稅企業進駐，嘉里謀劃内地商業版圖

項目運營方面，合景泰富商辦以及鴻商務旗下辦公項目在穩固項目出租率上取得顯著成效。其中前者旗下的廣州環匯商業廣場（北塔）迎來醫療科技領域企業争渡健康進駐；鴻荣源·壹方中心也迎來海通證券的入駐。

續租方面，廣州合景國際金融廣場完成美國最大金融服務機構與廣州民營投資企業的續簽。同時，據觀點指數了解，意大利駐廣州總領事館進駐廣州合景國際金融廣場已超15年，該租戶對項目的穩定發展起到重要作用。

6月，中國注冊稅務師協會和香港稅務學會聯絡處正式入駐前海鴻荣源中心（國際稅務師大廈）。同時，以中稅網稅務師事務所、中職信會計事務所為代表的18家重點機構，集中進駐前海鴻荣源中心。

據觀點指數了解，早于2月10日，30余家全國知名涉稅機構集中簽約入駐前海涉稅服務業集聚區，同時，全國首座以稅務師命名的大廈前海國際稅務師大廈正式揭牌啟用。

5月12日，深圳市前海管理局與深圳市稅務局聯合發布了《關于支持前海深港現代服務業合作區涉稅服務業創新發展十八條措施》的通知。通知中提及18條舉措支持前海深港現代服務業合作區涉稅服務業的發展，對前海涉稅服務機構的從業人員予以政策保障。

同時通知中提及以“前海國際稅務師大廈”為重點，打造前海涉稅服務業集聚區。

值得注意的是，規模擴張方面，期内嘉里建設發布公告表示旗下全資附屬公司成功卓妙有限公司招標購入位于上海市黃浦的地塊，總交易金額為87.83億元，本次收購做綜合發展用途。

據了解，余下地塊包括6塊，總面積為4.44萬平方米。該項目是一個交通導向的綜合用途發展項目，将包含住宅、辦公樓、零售和酒店等多種業态。

根據目前的規劃，首批地塊将主要用作住宅公寓和石庫門聯排别墅，以及辦公樓、零售和酒店，建築面積約為19.85萬平方米。余下地塊将主要包含辦公樓和零售等業态，建築面積約30.8萬平方米。

余下地塊将分階段推出以做出租，預計可帶來可觀的經常性租金收入，也将助力擴大嘉里建設在内地的商業版圖。

重點城市辦公項目建設進程加快，一線城市租金現下滑

此外，期内，由陸家嘴集團下屬企業上海耀龍投資有限公司投資建設的前灘21号地塊項目中總高度195米的T1辦公塔樓，實現鋼結構主體封頂。項目坐落于前灘中央商務區的核心區域，東至濟陽路、西至東育路、南至海陽西路、北至楊思路，緊鄰地鐵6/8/11号線東方體育中心站。

據觀點指數了解，項目總建築面積61萬平方米，占地面積6.4萬平方米；包含兩棟高度為195米和165米的辦公樓、四棟150米高的住宅以及五層商業裙房。該項目早在2019年12月開工，目前兩棟辦公樓正在同步推進幕牆施工，項目整體預計于2025年6月竣工。

此外，陸家嘴集團下屬上海翌久置業有限公司投資建設的張江“科學之門”西塔實現320米外立面幕牆封頂，項目計劃在2024年竣工。于此，陸家嘴集團在2024年和2025年後将迎來辦公項目的補充。

該項目位于張江中區57-01地塊，是一棟地上59層、建築面積17.5萬平方米的超高層超甲級辦公樓，與58-01地塊的東塔共同構成目前上海在建最高的雙塔建築。

除該項目外，陸家嘴集團在張江科學城核心區的56-01、73-02、74-01、75-02等其他四個地塊項目正穩步推進中。

來源：觀點指數

據觀點指數不完全統計，近期上海、廣州、成都等重點城市辦公市場項目建設進程加快，多個寫字樓項目陸續完成主體結構封頂，預計後期辦公樓供應将得到快速增長，将更加考驗商辦運營商的項目去化能力。

同時，世邦魏理仕數據顯示，去年疫情反復讓國内34%的新項目延期至今年入市，預計今年全國18個主要一二線城市寫字樓新增供應量将達到800萬平方米。

随着商業娛樂回歸正軌，辦公市場發展信心得到加強。優質寫字樓項目入市蓄勢待啟，寫字樓市場将迎來更多新鮮血液的進入。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

市場供給方面，5月，全國辦公物業出租挂牌量達7.27萬套，相較上月供給量5.99萬套上漲21.37%，辦公物業供給出現上漲。

而租金走勢方面，世邦魏理仕預計，今年全國寫字樓平均租金将同比下滑0.7%，該跌幅較2022年收窄1.1%。新增供應集中入市使大部分華北和中西部二線城市将持續面臨租金下行的壓力。

而期内一線城市辦公挂牌租金呈現下滑走勢。上海、廣州及深圳辦公挂牌租金均出現環比下降，降幅分别為1.57%、1.59%和4.25%。北京挂牌租金與上月相差無幾。

具體來看，北京及廣州超半數行政區辦公挂牌租金出現上漲。北京重點商務區西城區、東城區及朝陽區辦公租金均實現上漲，海澱區辦公挂牌租金環比下滑4.41%；廣州中心商務區天河區挂牌租金出現微漲，海珠區及越秀區重點區域均出現租金下滑。

上海及深圳均出現多個行政區租金下滑，如上海重點商務區黃埔、虹口、長甯以及徐匯等行政區，而靜上海安區租金則有所提升，漲幅為4.67%；深圳重點商務區福田、羅湖以及南山等行政區均出現租金下滑走勢。

大宗交易熱度下降，陸家嘴成功轉讓上海前灘辦公物業

觀點指數注意到，期内位于北京朝陽區核心商務區的東方梅地亞中心再次上線挂牌拍賣，上線後雖吸引多人關注，但最終流拍。

該項目于6月13日起進行整體拍賣，標的為北京市朝陽區光華路4号院2号樓、3号樓部分房産及分攤土地使用權，起拍價超13億元，整體評估價超23億元。

同樣，北京朝陽區另一辦公物業同樣出現二次拍賣流拍現象。阿里資産拍賣平台信息顯示，北京朝陽區洛娃大廈AB座不動産、C座不動産及其不可移動附屬設施設備二次拍賣已流拍。

同時，期内商辦資産大宗交易方面熱度下滑，據觀點指數統計，期内内地商辦資産大宗交易案例僅錄得1宗。

此次資産交易標的為上海仁耀置業有限公司65%股權，資産轉讓方為陸家嘴集團及浦東土控旗下的上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司，受讓方為上海仁遠投資合夥企業（有限合夥），交易方式為協議轉讓（非競價），交易價格約為27.66億元。

全國公共資源交易平台數據顯示，項目早在4月17日公開挂牌轉讓，信息披露結束日期為5月15日。

數據來源：天眼查，觀點指數整理

據了解，此次交易標的公司實際資産為上海晶耀前灘項目中總面積為8.5萬平方米的T5及T7寫字樓，以及約3.8萬平方米的商業。挂牌前，上海仁耀置業已與上海前灘國際商務區園區管理有限公司簽訂了資産轉讓合同，轉讓了持有的約3.8萬平方米商業。

也即是，此次陸家嘴轉讓的實際是8.5萬平方米的兩棟寫字樓項目。

包括此次交易，據觀點指數不完全統計，今年年初截至報告期末内地市場共計有16宗商辦資産大宗交易，成交總金額為129.04億元，平均每單商辦資産大宗交易金額為8.6億元（不含復星國際中心項目）。

數據來源：觀點指數統計

觀點指數觀察到，截至報告期末，今年3-4月是商辦資産交易最頻繁的階段。3月和4月商辦資産交易總金額分别為48.41億元和43.88億元。

交易標的城市分布方面，今年以來商辦資産交易案例主要集中在一線城市。

而上海得益于其城市資源，無疑是最受商辦投資者青睐的城市。年初至報告期末，上海商辦資産交易宗數以及交易總金額均位居内地城市首位，共計7宗商辦資産交易事件，交易總金額達367.24億元，平均每單商辦資産交易金額為54.68億元。

辦公空間：發展放緩

共享辦公經濟作為雙創時代的産物，早前在資本支持下大勢擴張。經過多年的發展，共享辦公的火熱不復從前。

從企業業績情況來看，2022年全年優客工場、堂堂加、築夢之星等企業虧損進一步加大。創富港最新一季度持續盈利，但淨利潤還是出現較大的波動。一季度，創富港錄得淨利潤568.69萬元，同比下降57.7%；歸母淨利潤498.83萬元，同比下滑59.83%。

共享辦公相比傳統寫字樓有一定優勢，但不可否認的是，内地共享辦公正進入調整期。規模不再是企業唯一關注的指標，如何調整業務發展方向實現多元創收以及可持續發展，成為企業重點考慮的方向。

來源：觀點指數

期内，企業規模增長乏力，IWG、優客工場和BEEPLUS等樣本企業有相關擴張動作。WeWork及BEEPLUS有新增項目亮相，分别為WeWork國際傳媒港社區和格創·數谷&BEEPLUS産業中心。

其中，WeWork國際傳媒港社區位于上海徐匯濱江，該社區是WeWork中國在2022年11月與國際傳媒港（上海）文化發展有限公司簽約的項目，入駐的國際傳媒港（上海）文化發展有限公司M2樓宇，總高40米，共7層。

據觀點指數了解，國際傳媒港社區是以文化産業為主的文化傳媒區域，目前已經入駐的企業包括中央廣播電視總台長三角總部、上海總站、國際傳媒港（上海）文化發展有限公司、湖南衛視及湖南廣電旗下所有駐滬企業、騰訊華東總部等企業。

BEEPLUS新亮相格創·數谷&BEEPLUS産業中心已成功吸引睿頤軟件技術有限責任公司、北京衆合之光科技有限公司、廣州覺醒拼圖文化傳播有限公司 、珠海橫琴毅企商業管理有限公司、廣東麥塔沃斯科技有限公司等企業的入駐，為企業落戶珠海高新片區提供辦公服務支持。

值得注意的是，期内BEEPLUS與南通市崇川高新産業園區發展（集團）有限公司就南通市崇川區的BEEPLUS市北科創金融中心項目正式簽約。其中BEEPLUS将負責整棟寫字樓的物業管理服務、包括園林、停車場物業服務等。

據觀點指數了解，目前越來越多的辦公空間服務商不再局限于為部分樓層的辦公空間提供管理服務，還嘗試管理服務整棟樓宇，運營管理能力逐漸被大業主看到。