原報告 | 太古辦公樓的租戶們

觀點指數 過去的一年里，太古地産在内地和香港動作頻頻。

内地方面，其加大力度拓展太古里和太古匯兩個以零售為主的商業品牌，而辦公樓業務則持續溫水煮青蛙，擴張乏力。反觀香港，太古地産成功拿下了香港鰂魚涌仁孚工業大廈所有股權，以及成功落成150億港元太古坊重建計劃中最新的辦公樓太古坊二座。

觀點指數留意到，太古地産内地和香港辦公樓的出租率仍保持堅挺。最新的一季報數據顯示，其在營辦公樓項目（除最新落成的太古坊二座外）出租率均超90%。

辦公樓宇的穩定離不開現有租戶的支持。租戶結構方面，太古地産在内地和香港辦公樓宇的重點租戶高度相似，主要包括金融、貿易、相關行業，其中保險行業也是香港辦公樓的主要租戶來源。

值得注意的是，内地辦公樓金融類租戶比重正逐年遞減，而金融業、貿易以及專業服務行業在香港辦公樓的租戶比重中進一步提升。

太古地産的包租婆生意

今年3月，太古地産再提1000億港元計劃，将在未來十年新增投放千億港元投資，在香港、中國大陸和東南亞推行多個投資項目，其中500億港元将投資于内地市場。

同時，在香港方面，也致力于穩固作為國際金融中心的地位，會把1/3的資金投放在香港，及時擴展優化太古坊和太古廣場。

基于此，太古地産過去一年在内地和香港動作頻頻。

來源：觀點指數不完全統計

回顧2022年太古地産在商業方面動作可以發現，太古地産正加速内地零售商業布局，包括西安和三亞綜合開發項目，将建設太古里，同時收購成都遠洋太古里余下50%權益。

内地辦公樓繼續包租婆生意，擴張乏力。而太古地産在香港辦公樓方面建設方面實現穩定增長，2022年，太古地産成功拿下香港鰂魚涌仁孚工業大廈所有股權以及太古坊二座落成。

去年9月，太古地産在香港投資港币150億元的太古坊重建計劃中的最新辦公樓太古坊二座落成。辦公樓高42層，總樓面面積約9.29萬平方米。

圖片來源：企業公告，觀點指數整理（太古坊及太古城中心）

據了解，太古坊二座和太古坊一座将由高架行人走廊連接至太古坊内其他辦公樓，從而釋放更多地面空間。以此打造為太古中央廣場、太古花園以及包括戶外餐飲空間的全新餐廳，實現辦公生活一體化，相關工程将在今年完成。

業績方面，2022年全年，太古地産實現營業收入138.26以港元，相比2021年的163.18億港元下滑15.27%。從太古地産收入結構中可以發現，收入來源分為物業投資、物業買賣、以及酒店三大闆塊，相較2021年，三大闆塊收入均出現下滑。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

值得注意的是，物業投資闆塊是其重要營收來源，2022年太古物業投資收入達123.4億港元，同比下滑4.94%。

其中物業投資收入中包含辦公樓租金收入、零售物業租金收入、住宅租金收入以及其他收入部分。可以看出，辦公樓租金收入和零售物業收入是物業投資收入中最重要的兩大組成部分，同時也是太古地産主要收入來源。

2022年，太古地産辦公樓租金收入60.03億港元，占總營收的43.42%，位居收入組成部分首位。不過，該收入較2021年出現下滑，降幅為3.4%。

其中辦公樓租金收入大部分是由香港地區貢獻，同時太古地産在香港的辦公樓面面積及估值也高于内地。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

以100%為基準計，太古地産在香港已落成的辦公樓物業組合總樓面面積約為1000萬平方英尺，已落成及發展中辦公樓物業的估值為1801.8億港元，其中公司應占權益為1705.13億港元。

租金收入方面，受新增入市供給、疫情以及經濟不穩定等因素影響，2022年香港辦公樓物業組合租金收入總額和内地辦公樓租金收入總額分别下滑3%和4%。

此外，兩地辦公項目在出租率方面表現堅挺，今年一季度，太古廣場、港島東中心及太古坊一座、香港興業中心一座及二座辦公樓出租率均超95%。觀點指數認為，辦公樓的穩定性與現有租戶結構密不可分，同時行業頭部企業進駐催生産業集聚效應，因此樓宇租戶資源也是吸引新租戶的關鍵因素。

内地辦公租戶高聚集

對于太古地産而言，辦公樓物業主要是通過長期自持獲取持久性的租金收益，所以單位租金和出租率是保持穩定收益的關鍵指標。因此，維護優質租戶有助于太古地産對辦公物業進行高效變現，實現辦公資産的保值增值。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理

具體項目區位上，太古匯、頤堤港及香港興業中心項目分别位于廣州珠江新城商圈、北京望京商圈和上海南京西路商圈。

其中珠江新城商圈是廣州核心CBD商務區，周邊寫字樓項目有廣州國際金融中心、廣州周大福金融中心、廣晟國際大廈、廣州銀行大廈等，同時世邦魏理仕數據顯示，該區域辦公樓宇主要企業租戶為金融業、房地産建築和專業服務。

提及北京望京商圈，會想到這是北京除中關村之外最大的互聯網公司聚集地，聚集衆多一二線互聯網企業，早前美團、陌陌、攜程、阿里巴巴等企業都入駐望京。

據觀點指數了解，受互聯網退租潮影響，已有不少企業搬離望京商圈。如美團退租櫻輝大廈1.6萬平方米辦公面積和融新科技中心。

從上圖望京商圈寫字樓重點租戶占比情況來看，TMT依舊是望京商圈的重要租賃需求來源，但區域内互聯網企業退租換租帶來的影響仍在持續，高力國際2022年第四季度數據顯示，望京酒仙橋空置率同比上漲超過20%，達到28.7%。

南京西路作為上海最成熟的商圈，精華段集中在靜安區，恒隆廣場、中信泰富、靜安嘉里中心、會德豐廣場、越洋廣場等衆多商業項目坐落在此，奢侈品牌雲集。

基于此，南京西路商圈辦公樓宇租戶比重最大的是消費品制造業，占比達29%，專業服務和金融業也是重點租戶來源。

金融類租戶比重逐年遞減

受區域影響，位于北京朝陽區望京商圈的頤堤港項目的主要租戶群體為科技、媒體及電訊公司（TMT行業）。樓宇租戶包括迪士尼、禮來、羅爾斯羅伊斯及西雲。2022年跨境電商平台酷澎擴租更大的辦公空間，同時新簽租戶有雷諾斯，屬于交通/運輸/物流行業。

位于廣州天河區珠江新城商圈的廣州太古匯項目是太古地産在内地首個以零售為主導的大型綜合體項目，包括兩座辦公樓，2022年末的出租率為94%。

從太古地産披露的數據中可以發現，外資企業是廣州太古匯辦公樓的主力租戶，入駐率約80%，是廣州外企入駐率最高的辦公樓之一。從類型上看，辦公樓聚集了大量金融行業企業租戶，同時專業服務業租戶比重逐年增長。

據觀點指數了解，2022年太古地産廣州辦公樓項目多個租戶擴租，其中包括蘋果、佳能、凱德、戴德梁行、匯豐、聯邦快遞、美敦力、微軟、羅氏診斷、三星、三井住友、住友商事及易娛。

新簽租戶包括迪奧、愛德曼、啟德教育、睿得教育及路易威登，主要是貿易、教育和專業服務類企業租戶。

位于上海南京西路商圈的上海興業太古匯項目共有兩座辦公樓，主要租戶包括艾伯維、安宏、聯博匯智、愛茉莉、中國銀行、巴麗、曼林、百歐恩泰、香蕊、侃納樂、中信資本、高偉紳、藝電、禮來、方達、斯之道、海恩斯莫里斯、海瑞溫斯頓、吉米周、仲量聯行、君合、邁克爾高司、羅斯柴爾德、濤合、範思哲及華納兄弟。

同時，企業租戶黑石、香奈兒、熙維、捷尼賽思、漢坤、科爾伯格•克拉維斯•羅伯茨、路博邁、速波賽爾及偉凱在2022年完成了辦公空間擴租。

可以發現上海興業太古匯辦公樓宇主要租戶為金融服務公司、制藥公司、律師事務所、遊戲公司和零售商，集中在金融業、TMT、貿易和專業服務行業。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從上文可以發現，金融業不僅是以上三個商圈辦公樓宇租戶的重要組成部分，也是太古地産三個辦公項目的重點租戶來源。公告數據顯示，目前太古地産辦公樓宇租戶結構中排在首位的是金融行業，其次是貿易。從三個項目的具體租戶來看，上海和廣州的辦公樓宇貢獻了較大比重的貿易類企業租戶。

值得注意的是，太古地産内地辦公樓宇金融類租戶比重逐年下降，反而TMT和專業服務行業租戶比重正逐年增長。世邦魏理仕數據顯示，北京、上海及廣場甲級寫字樓總租賃面積比重最大的行業仍是金融業。

香港完成多家企業續租

數據來源：企業公告，觀點指數整理

對比内地辦公樓，太古地産在香港辦公樓租戶比重排行前兩位的同樣是金融業和貿易類，專業服務、TMT、房地産建築三個行業同樣是内地和香港辦公樓宇重要的租戶來源。同時關注到金融業、貿易以及專業服務行業在香港辦公樓的租戶比重中得到進一步提升。

此外，注意到保險行業同樣是太古地産香港辦公樓宇的重要租戶資源。

具體來看，太古廣場及太古坊項目中多座辦公樓2022年完成多個企業租戶擴租及續租工作，一定程度上體現了太古地産香港辦公樓在辦公體驗上赢得了租戶的明顯青睐。

同時，關注到去年9月落成的太古坊二座租戶在去年年底已承諾（包括簽署承租意向書）租用53%的辦公樓面。新租戶包括東方匯理、巴斯夫集團、波士頓顧問公司、中信銀行（國際）及瑞士寶盛，屬于金融業、專業服務及化工類行業。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

（于2022年12月31日租約期滿應占租金收入總額比重）

從租約角度來看，太古地産在香港的辦公樓穩定性更強，2023年及2024年租約期滿占比分别為13.8%和16.3%，2025年及以後租約期滿占比達69.9%。租約期滿情況與2022年内香港多座辦公樓租戶完成簽約不無關繫。

内地辦公樓在2023年及2024年租約期滿占比分别為25.4%和25.9%，2025年及以後比重為48.7%。

來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，今年上半年多個辦公樓項目迎來封頂。辦公樓增量供應快速擴充，同時現有存量辦公樓之間的競争加大，商辦運營商在項目去化方面将面臨一定壓力。

而辦公樓去化一定程度上是維護租戶的競争，打造高粘性高質量的租戶關繫對于穩定辦公樓出租率尤為關鍵。