五一消費熱 | 2023年5月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 期内，五一假期的消費熱潮給市場帶來很大的提振作用，這背後有報復性消費、相關部門各類消費促進舉措的共同作用。

樣本企業假期前也推動大量新項目入市，在打響知名度和吸納新消費會員的同時，收獲消費和客流的雙向增長。

新項目獲取上，期内樣本企業更加注重優質輕資産項目的獲取，華潤萬象生活期内通過合作的方式獲得上海、深圳等一線城市核心區位項目的運營權。與此同時，大宗交易市場也迎來了零售商業項目的成交，均被不動産投資機構拿下。

樣本項目方面，新店引入的品牌中首店、限時店等占據較大比重，其中限時店因限定概念對消費者有較強的吸引力。此外，樣本項目還注重和五一、520等節日活動結合，進行營銷。

大批量項目集中入市，五一銷售、客流雙增長

報告期内恰逢五一假期，全國零售商業市場迎來了大批量項目供應。據觀點指數不完全統計，全國共33個城市有新項目開業，總計開業47個項目，新增入市體量348萬平方米。

其中，重慶、佛山、杭州及蘇州有3個以上項目開業。一線城市方面，深圳有2個項目開出，其余的三個城市則各有1個項目入市。

數據來源：觀點指數整理

值得注意的是，期内入市項目的種類覆蓋較廣，除購物中心之外，還有社區商業、街區商業以及奧萊，項目類型較為豐富，如龍湖集團的樂山恒邦龍湖星悅荟、百聯股份的青島百聯奧特萊斯廣場等。

樣本企業方面，據觀點指數統計，17家樣本企業有新項目開業，為市場貢獻了22個項目，總供應體量215萬平方米，占全國開業項目數量和體量的46.8%和61.8%。

其中，以新城控股、珠海萬達商管和龍湖集團為代表的3家企業有不止1個項目開業，其余的14家企業均僅有1個項目入市。

數據來源：觀點指數整理

具體來看，除華潤萬象生活、龍湖集團這類商業規模較大，保持穩定入市節奏的企業外，瑞安新天地這類項目打造周期較長的企業也迎來了新項目。期内開業的上海蟠龍天地整體規劃超50萬平方米，商業建築面積7.5萬平方米，歷經四年建設完成，為開放式街區的商業形态。

作為瑞安在上海的第7個項目，瑞安新天地Urban retreat城市微度假概念下的第一個項目，上海蟠龍天地目前入駐了140家品牌，包括近20家上海首店、超過60家區域首店，其中包括全國首店及特别概念店。

武商集團走出湖北的首個項目武商Mall南昌，也依然延續了武漢武商的高端定位，引入包括La Prairie、HELENA RU-BINSTEIN、Tom Ford等國際高化在内的26大重奢名品。但該項目能否适應南昌市場，在高端商業領域站穩腳跟，還待時間考驗。

五一作為春節後的第二個大型節假日，被寄予了較大的消費期許。而在重大節假日前後推動新項目入市，也是運營商采取的常見運營策略，背後主要是出于打響知名度和吸納消費會員的需求。

從核心一二線城市消費市場來看，五一期間9個核心一二線城市的消費數據表現突出，重點商圈客流量、銷售額增長明顯，重點監測的零售企業亦是如此。不僅相較2022年同期增長，同比2019年疫情前也同樣實現提升。

來源：公開資料，觀點指數整理

樣本企業上，從愛琴海集團、中駿商管等披露的數據來看，期内的五一節假日為零售商業項目帶來了大量的客流，客流和銷售同比雙增長成為普遍現象。如中駿商管的旗下項目五一期間的銷售額和客流量均實現提升，分别提升50%和72%。

來源：企業官微，觀點指數整理

觀點指數認為，五一消費熱潮的背後，不僅是報復性消費的結果，也離不開地方政府和商戶等各方的共同努力。

如上海舉辦第四屆“五五購物節”，打響12個標杆活動IP，全市有超過1000個活動。而深圳 五一假期也開展了新一輪促消費活動，發放總金額超6000萬元的消費券。以上舉措在刺激消費市場活力的方面，起到了一定程度的積極作用。

企業重視優質輕資産獲取，大宗交易市場活躍度上升

期内，以華潤萬象生活、碧桂園文商旅為代表的樣本企業，在輕資産市場上均有所斬獲。其中，前者獲取的項目較為優質，均位于上海、深圳等一線城市，主要通過與私募基金和不動産資管機構合作獲取，如位于深圳福田CBD核心商圈的深圳平安金融中心。

相關數據顯示，華潤萬象生活目前在深圳已運營7座購物中心，在上海已運營5座購物中心，在管項目達9個。觀點指數認為，未來通過類似方式，其有望持續增加在以上城市的項目規模。

來源：公開資料，觀點指數整理

碧桂園文商旅在報告期内也繼續有新項目增加，這對其輕資産規模增長起到較大作用。值得注意的是，企業獲取的大部分項目均位于三四線城市，未來的租金收益空間可能有限。觀點指數認為，這與其較為欠缺一二線城市核心地段商業項目運營經驗有關，未來需要積累更多不同類型項目的運營經驗。

資本市場方面，珠海萬達商管第三次提交的招股書在期内失效，能否順利上市的不确定性再次增加。

觀點指數認為，這與珠海萬達商管當下面臨較大債務壓力有關，其面臨境内外債務集中到期的問題，正和境内的銀行進行談判，試圖延長一些項目貸款的到期時間。

此外，也與目前的市場大環境有一定關聯。由于商管、物管的市場下行，上市難以獲得資本市場認可並得到高估值，而今年港交所對于地産及其相關行業上市的态度也比較謹慎，成功上市並不容易。

報告期内，觀點指數統計到公開市場上的零售商業資産相關的大宗交易有2宗，分别為GIC收購華潤置地旗下北京萬象城項目70%股權，以及基匯資本收購廣州佛羅倫薩小鎮項目。前者底層資産為購物中心，後者則為奧萊小鎮。

觀點指數認為，GIC收購華潤置地旗下北京萬象城項目股權，是華潤置地減少成本投入，提升資金利用效率的一種舉措。與此同時，GIC也能獲得國内的優質購物中心資産股權，未來能通過分紅或者退出獲取收益。

更進一步而言，華潤出售項目股權或許也有資管方面的考慮，目前消費基礎設施REITs的放開，給商業地産的退出提供了新路徑。未來，華潤置地旗下的較多商業資産有望實現價值提升和退出。

而房地産私募基金管理公司基匯資本收購廣州佛羅倫薩小鎮，則是通過旗下管理基金及有限合夥企業的共同投資完成。資料顯示，基匯資本在亞太地區（包括中國内地和香港）擁有超過18年的商業、工業、住宅和零售物業的投資和物業改造經驗，管理資産金額達357億美元。

據觀點指數了解，基匯資本收購該項目，出于對中國的奢侈品市場的看好，該項目主營奢侈品奧特萊斯，總可出租面積達62200平方米，基匯将通過資産優化方式提升競争力。

樣本項目青睐限時店，節日式營銷熱度不減

樣本項目方面，期内觀點指數觀察下的樣本項目期内有新店開業，其中不乏首店、限時店等具有代表性的店鋪，此外還有部分重裝開業的店鋪。

來源：公開資料、項目官微，觀點指數整理

其中，限時店占比相較上個報告期有所上升，這與五一節假日有關，和工作日相比節假日有更多的出行客流，帶來更多的展示機會和成交量。

據觀點指數觀察，高端零售品牌開出的限時店數量較多。如深圳萬象天地開業的高端生活方式品牌melt season全國首家主題限時店「帷幕」，北京三里屯太古里開業的GEM DIOR高級珠寶及腕表繫列限時精品店等。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數認為，限時店一般會以限定、新品發布、個性化定制為賣點，對于消費品牌尤其是辨識度較高、以高收入客群為目標的奢侈品牌而言，較大程度上能通過引流直接産生進階銷售，提升消費者的消費頻率，此外對于品牌産品和形象推廣也能起到一定作用。

此外，五一是全年的重要節假日，也成為高端商業項目舉辦活動的重要節點。期内，上海恒隆廣場開啟“GAME OF WONDER”歡樂慶典活動，時間為4月22日至5月3日，以創意遊戲裝置等豐富消費者體驗，此外還有知名品牌呈獻獨家、首發及限量臻品等。

期内的520，也成為大衆造節的代表，零售商業項目積極發力。據觀點指數觀察，以上的部分限時店圍繞520主題，如成都遠洋太古里的蒂芙尼520限時體驗空間、北京SKP的DE BEERS 520限時精品店等，迎來一波營銷潮。