房企選擇與城市漲落潮 | 2023年1-5月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 一季度後，據觀點指數監測發現，龍湖、華潤、中海、金地等房企拓地積極性明顯增加，主要聚焦一二線城市，期内廣州、上海土地的開拍，符合上述企業的城市選擇。

供應方面，報告期内一二三線城市供應土地規劃建築面積4270.2萬平方米，同比下降35.84%。其中，一線城市，供應規劃建築面積29.76萬平方米，環比下降89.52%，主要是廣州、上海集中土拍帶來的供應節奏放緩。

成交方面，一二三線城市住宅成交土地規劃建築面積2196.52萬平方米，環比下降8.5，同比下降49%；成交總價1477.23億元，環比上升5.6%，同比下降40.17%；成交樓面均價12083.57元/平方米，環比上升56.53%，同比上升7.33%；平均溢價率6.37%。

城市更新方面，據不完全統計，截至5月15日，6家企業在城市更新業務上有新動态，包含合作洽談、項目開工、規劃公示等。其中，廣州、上海在陸續推進舊改，盤活存量土地，實現區域産業結構優化。

拓地積極性高，50家企業新增土儲環比+31.36%

觀點指數發布的”1-5月房地産企業新增地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增土地規劃建築面積2387萬平方米，環比增長31.36%，同比減少35.8%。

其中，華潤置地、萬科、保利發展新增全口徑土地儲備分别為164.1 萬、153 萬以及136.95萬平方米。

觀點指數監測發現，龍湖、華潤、中海、金地等房企在一季度後拓地積極性明顯增加，主要聚焦一二線城市。

從權益拿地金額來看，期内土地投資力度最大的房企為保利發展，對應拿地支出為241.22億元。要關注到的是，華潤置地權益拿地金額排在第二位，權益對價為202.18億元，廣州漢溪大道北側BA0902011地塊和BA0902125地塊是比較大的拿地支出。

城市更新方面，據不完全統計，截至5月15日，6家企業在城市更新業務上有新動态，包含合作洽談、項目開工、規劃公示等。其中，廣州、上海在陸續推進舊改，盤活存量土地，實現區域産業結構的優化。

如上海吳泾小區舊改工作共涉及46幢房屋、2114戶、約9.2萬平方米，是闵行最大的舊改小區。舊改工作啟動以來，截至目前已啟動4批次征詢簽約，涉及30幢房屋，共5.6萬平方米、1204戶居民，已完成居民簽約771戶。上海不斷積累舊改經驗，預計年内該項目可實現7幢房屋13795平方米舊改開工。

還要關注到的是，廣州黃埔楓下村舊改實施方案公示，居住用地規劃建面240萬平米。該項目實施主體為黃埔區九佛街楓下村經濟聯合社，寶能曾介入該項目，目前由科學城集團全面接手。

除了上述的寶能項目外，科學城集團還曾接手雪松的黃埔何棠下村、時代中國金坑村銀嶺片區兩個舊改項目。

此前廣州市黃埔區在城市更新3.0新政《廣州市黃埔區、廣州開發區關于實施城市更新行動推進城市高質量發展的若幹措施》中提到，知識城片區緊扣全域綜合整備，重點運用儲改結合、增存聯動，保障産業園區、創新園區連片整體開發和農村集體經濟發展，實現地區功能和結構優化調整，助力鄉村振興發展。

觀點指數認為，公開土拍市場的競争加劇，反觀地方國企做舊改項目具備一定優勢。其一是熟悉當地環境，能高效聚合資源、信息；其二，舊改引入的地方國企運營穩定、資信優質，有利于招商引資。

供應建面超4200萬平米，同比下降35.84%

報告期内一二三線城市供應土地規劃建築面積4270.2萬平方米，同比下降35.84%。其中，一線城市宅地供應規劃建築面積為29.76萬平方米，環比下降89.52%。供應土地起始樓面價26664.89元/平方米，環比增加13.69%，同比下降15.64%。

二線城市供應土地規劃建築面積1229.39萬平方米，同比下降27.78%；供應起始樓面價8814.81元/平方米，環比增加40.94%，同比增加81.93%。

成都、南京、杭州、西安是報告期内的主要供地城市。成都市規劃和自然資源局日前發布7月底前拟出讓住宅用地明細表，共64宗地塊，總面積236公頃。

此前，杭州第三批次挂牌35宗地塊，總建面2567.9萬平方米，均成功出讓。報告期内，杭州第四批将挂牌9宗地，總出讓面積約46.36萬平方米，總起價約126.17億元。相比第三批次，本批次土地供應面積減少，但是均價上升。

三線城市供應土地規劃建築面積3011.05萬平方米，環比上升7.3%，同比下降36.98%；供應起始樓面價2774.55元/平方米，環比上升2%，同比上升19.77%。

報告期内，廣州市第二批次計劃供應17宗地塊，總用地面積128.6公頃，總建築面積236.66萬平方米，将采用挂牌方式出讓，拟于5月11日至8月10日期間發布出讓公告。相比第一批次，本次供應數量和面積有所增加，並且中心六區有11塊，天河區占了4塊。

上海第二次拟挂牌25幅涉宅地塊，總出讓面積為118.91公頃，涉及10個區域。地塊最晚于2023年8月前組織出讓公告。其中，出讓面積最大的地塊為自貿區臨港新片區PDC1-0103單元B05-01、DSH-04單元C07-01地塊，為17.84公頃。

觀點指數預計，三季度初或迎來一輪土拍潮。

樓面價爬升，住宅成交總價環比上升5.6%

報告期内一二三線城市成交土地規劃建築面積12468.36萬平方米，環比下降18.42%，同比下降24.54%；成交總價1880億元，環比上升9.8%，成交樓面均價4796.98元/平方米。

其中，一二三線城市住宅成交土地規劃建築面積2196.52萬平方米，環比下降8.5%，同比下降49%；成交總價1477.23億元，環比上升5.6%，同比下降40.17%；成交樓面均價12083.57元/平方米，環比上升56.53%，同比上升7.33%；平均溢價率6.37%。

觀點指數認為，成交下滑主要由于大部分二三線土地成交不佳，而成交樓面價上升主要是此前跌幅較大帶來的回彈。

分城市能級來看，一線城市中上海、北京、廣州均有宅地成交，且封頂搖号地塊較多。上海首批19幅地塊成交，總成交金額超過500億，其中底價成交4幅，8宗封頂。上海本批次集中供地挂牌總起拍價較去年同批次減少40%，建築面積減少53%，起拍樓面價上升約29%。北京成交2宗宅地，1宗封頂，1宗底價成交。廣州2023年首輪土拍共收金294億元，有4宗地塊達到封頂價，3宗底價成交，1宗撤銷挂牌。

杭州、成都、合肥土拍活躍度較高，房企拿地較為積極。其他城市如青島、長沙、重慶等市場則相對平淡。其中，杭州12宗地全部成交，共收金166.56億元，有8宗觸頂搖号，1宗溢價2.6%，3宗底價成交。

三線城市住宅用地成交總量均出現同比和環比下滑，樓面價同比微幅上漲。報告期内主要土地成交城市包括咸陽、淮南、蕪湖、漳州等。

觀點指數監測發現，不同能級間城市分化加劇，一線城市成交漲幅大，二三線城市成交建面均有不同程度下滑，一個重要的原因在于當前銷售端仍是房企補充資金的重要來源，一線城市去化好于二三線。

從參拍企業來看，國央企和民企是參與土地競拍的主力，其中民企拿地的權益建面超過國央企。

觀點指數統計4月一二線城市住宅用地競得企業類型發現，城投企業獲取宅地項目的比例環比下降,從權益拿地金額來看,報告期内城投、國企、混改房企和民企的占比分别為7.34%、46.04%、7.11%和39.5%，城投企業拿地占比下降，國企和民企拿地占比上升。

觀點指數認為，一線和強二線土地市場的競争激烈，並且優質地塊封頂搖号頻率增加。房企在上述城市收獲優質地塊的難度加大。

從涉宅用地成交總價數據來看，期内大額成交地塊分散分布于上海、廣州和北京，其中半數地塊均是達到封頂價後搖号成交。

其中，成交金額最大的一筆為漢溪大道北側BA0902011地塊和BA0902125地塊，合計規劃建面約51 萬平方米，兩塊地均是55輪報價後封頂進入搖号環節，最終由華潤置地和長隆以167億元收入囊中。

地塊購物中心的規定更為明确，即須太古匯、嘉里城、國金中心（ IFS） 、萬象商業、恒隆廣場其中一家入駐。從相互捆綁的條件來看，連片開發可能性很大。