消費基礎設施納入REITs試點 | 2023年4月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 本報告期内，國家發改委發布了《規範高效做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作》通知，将REITs發行擴展到消費基礎設施領域，對市場和企業而言都是重大的利好。

增量市場方面，期内樣本企業的開業項目較少，僅中駿商管和王府井有所貢獻。但從珠海萬達商管、華潤萬象生活等頭部企業今年的開業計劃來看，将有大量優質的項目會在下半年集中供應。

業績披露上，受疫情大環境影響，2022年大部分樣本企業的表現不佳，租金同比下滑成為企業共同遭遇的問題。但規模擴張仍在繼續，其中以規模擴張和輕資産業務為主的樣本企業，實現了快速增長。

此外，樣本項目期内的品牌調整較為關注香氛和運動業态，這與消費者需求變化帶來的市場增長密切相關。

消費基礎設施REITs政策出台，下半年企業儲備項目集中供應

報告期内，相關部門和城市出台了商業支持政策。其中，國家發改委發布的《規範高效做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作》通知，成為期内關注的熱點。

來源：觀點指數整理

據了解，該《通知》提出優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs，對發行的前期準備、發行條件、審核流程、專業支撐、募投項目、運營管理等要求進行繫統化規劃，首次從基礎設施拓展到消費基礎設施。

觀點指數認為，這将為商業地産REITs的發行提供新機遇，有助于盤活市場存量資産。目前我國存在大量商業存量資産，戴德梁行數據顯示，截止到2022年四季度，全國16個重點城市高品質零售物業存量達1.02億平米，四個一線城市的高品質零售物業存量達到4650萬平米。

針對該政策的出台，部分樣本企業表示會積極考慮和安排推進。如合生在業績會上表示或将幾個主要商場，合生匯、合生廣場放到REITs中。

新城控股管理層對此也表示，發改委要求REITs未來三年派息率不低于3.8%，旗下三年以上的廣場基本都能夠滿足，目前正在積極溝通，希望盡快把REITs落成。

新項目入市上，據觀點指數不完全統計，期内全國範圍内共有6個零售商業項目開業，入市總體量約55萬平方米。

樣本企業中，中駿商管有2個項目開業，分别為唐山中駿世界城和北京西長安中駿世界城，前者為區域型購物中心，後者則為中駿旗下首個奧萊型項目。而王府井集團位于萬甯的王府井國際免稅港也正式開始營業，是其獲得免稅資質後的首個免稅港項目。

雖然期内樣本企業的開業熱情不高，但随着消費復蘇，在年内推動項目開業方面有較高的積極性。據觀點指數統計，珠海萬達商管計劃開業的項目最多，達48個項目，總體量超過500萬平方米。目前萬達的上市之路雖然受阻，但規模擴張仍在繼續。

數據來源：觀點指數整理

而華潤萬象生活也計劃開業12個項目，總體量接近140萬平方米。除大部分位于北京、南京及重慶之外，也不乏宜賓、蘭州等此前尚未有項目開業的城市，城市布局進一步拓寬，但仍以萬象城、萬象匯、萬象天地三大核心産品線為主。

在實行輕資産戰略後，大悅城也逐步加速在全國的規模化布局。去年其完成了廣州黃埔大悅匯、成都金牛大悅城、沈陽金融中心大悅城3個輕資産項目的簽約，後兩者均計劃在今年開業。

從目前的開業規劃時間來看，上述頭部企業的項目過半還是集中于下半年開業，重點節假日國慶、春節前是集中開業時段，因此上半年的零售商業增量市場預計會繼續維持平穩。

規模增長外業績難題仍存，商管企業聚焦運營

報告期内，大部分上市的樣本企業均公布了2022财年的業績情況。據觀點指數觀察，新城控股的項目規模位于樣本企業前列，目前在管項目面積超過1300萬平方米。整體來看，以規模擴張和輕資産業務為主的企業，規模實現了快速增長。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

不過，受困于疫情，業績表現並不理想。租金收入方面，大部分樣本企業去年的租金同比均有所下滑，主要原因與疫情下商業活動受阻及租金減免、優惠有關。

其中，瑞安房地産2022年商業資産組合因向租戶提供租金優惠措施，租金及相關收入總額（包括合營公司及聯營公司）按年減少4%至28.02億元。

在去年整體業績不佳之下，大部分樣本企業寄希望于今年消費復蘇後可以實現增長。目前來看，部分企業受惠于市場回暖，銷售業績已實現增長。王府井集團發布的公告顯示，旗下百貨、奧萊及購物中心業态1-2月均較同期實現了增長，其中奧萊業态規模銷售同比增長超26%，購物中心業态規模銷售同比增長近10%。

消費復蘇的同時，也意味着項目之間的競争會變得更加激烈，消費者的需求也将更為多元。業态組合優化、消費者滿意度提升等精細化運營，将成為制勝的關鍵。

此外，樣本企業期内也有輕資産簽約合作的消息傳來。碧桂園文商旅新增簽約2個輕資産項目，分别位于東莞和青島。

目前，碧桂園文商旅正處于規模擴張的快速階段，今年以來已成功簽約河南新蔡碧樂匯、大連開發區碧樂匯、淮北碧樂城、成都倍特康派大廈、東莞橫瀝東清中心城等項目。

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作為商管企業的寶龍商業則在組織結構上有所變動。具體而言，其将招商運營中心拆分為兩部分，即招商和營運兩個中心，同時新增6大城市招商中心，進行針對性招商工作。目前其招商依然圍繞主要布局的華東區域，重點提升運營能力。

這點也同樣體現在星盛商業上，其在外拓上持保守态度，2023年僅計劃外拓4個項目，面積約28萬平方米。與之相對，其明确今年将打造運營年，重心放在提升旗下在營項目的競争力上。

數據顯示，目前星盛商業在營的26個項目中，有9個項目處于培育期，開業年限在3年以内；5個項目處于成長期，開業年限在3-5年；12個項目處于成熟期，開業年限在5年以上。對比之下，目前超過5成在運營項目需要持續投入優化。

香氛與運動品類青睐度高，客群“主導”項目調改方向

樣本項目方面，期内進行了部分品牌調整。觀點指數觀察發現，零售業态之外，運動和香氛品牌較受青睐，上海靜安嘉里中心、上海新天地及深圳萬象城均有相關新店落地，這與背後的消費需求密切相關。

來源：觀點指數整理

以香氛品牌為例，從國際美妝品牌雅詩蘭黛、歐萊雅、資生堂的2022年業績來看，香氛業務成為它們過去一年的強勢增長闆塊。在所有業務中，歐萊雅的香氛業務增長最高，達22.8%，而資生堂2022年香水業務的淨銷售額同比增加12%。

在消費升級的大背景下，消費者更加關注自身的感受，會相應提升對生活品質型産品或服務的消費比重。而目前香水的作用從原先的味覺功能性擴大到精神性，成為了該行業正向發展的主要驅動力之一。在此基礎上，樣本項目也較為注重該類業态品牌的引入。

此外，不同等級項目當前的運營重點也各有差異，主要圍繞現有品牌組合和目標消費客群的需求進行品牌調改。

如高端項目的目標客群是高收入人群，因此在鞏固高奢優勢之外，還需要注重提升這類高淨值客戶的粘性。所以會員關繫的維繫非常重要，對應的措施主要有舉辦會員專屬活動或提供專屬服務。

如南京德基廣場推出“積分競拍奢品”，拍賣品包括難得一見的聯名款等，此外還提供時尚潮流、高端生活方式的前沿資訊，提升消費者的滿意度。

中端商場以大衆消費客群為主，主要關注消費熱點。具體表現為引入具有人氣和吸引力的品牌，此外還進行多樣的營銷活動，與消費者建立聯繫。

其中上海南翔印象城MEGA項目2022年新引入超60家品牌，大部分以熱門品牌為主，如泰餐嗎啦嗎啦全國首店、添好運、麻六記等熱門品牌的區域首店等。