電商倉儲企業上市 | 2023年4月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 報告期内，觀點指數收錄的倉儲業融資事件涉及總金額約86.84億元，環比有所上升。其中，寶灣物流為重慶公司提供了2億元的擔保，南山控股及控股子公司累計對外擔保總額占淨資産的比重較大，有一定的财務風險。而準備上市的京東産發，如果可以上市成功，将加大其流動性。

報告期内，幾只主要的倉儲REITs發布了2022年的業績。其中，中金普洛斯REIT的底層資産收益率較高，股價漲幅最大，這也體現了倉儲類公募REITs具有一定的抗風險性。但内地的兩只公募REITs的投資性房地産余額均有所下降，香港REITs的保持穩定上升，表明後者的倉儲資産在資産增值方面優勢明顯。

報告期内，倉儲企業積極進行低碳化和數字化運營。其中，低碳化主要是通過自建能源生産平台，滿足自身所需。同時，在能源消耗方面，使用低耗材料等來達到節省能源物資等目的。而在數字化方面，主要是整合協調倉儲資源和運輸資源。

報告期内，倉儲指數環比有所下降，但主因是上月基數較高。另外，倉儲指數仍在荣枯線以上，不難看出消費需求正逐漸向倉儲業傳導。政策方面，财政部、稅務總局将加大對倉儲企業使用倉儲用地的稅收優惠，這能夠大大降低倉儲企業的土地使用成本，促進大宗商品的倉儲流通。

債權擔保致風險上升，電商倉儲企業經IPO降負債

4月份，觀點指數收錄的倉儲業融資事件涉及總金額約86.84億元，環比增加34.34億元。其中，債權類融資有2起，涉及總金額為8.84億元，較上月有所收窄；權益類融資有3起，涉及總金額為78億元，較上月大幅度提升，其中京東産發的IPO金額未知。

寶灣物流于上月成功發行5億元中票，南山控股也為寶灣及其子公司于1-2月提供了9.6億元的擔保，本報告期寶灣物流又為重慶公司提供了2億元的擔保。可以看出，寶灣物流及其子公司，借助母公司南山控股的信用，以及自身的信用進行舉債，這個是寶灣物流主要的融資方式之一，但也有一定的隐患。

截至報告期内該擔保事項公告日，南山控股及控股子公司累計實際發生對外擔保總額占2021年度淨資産的317.65%，對資産負債率超過70%的單位擔保金額占2021年度淨資産的238.37%，對合並報表外單位擔保金額占2021年度經審計淨資産的44.42%。

該體繫内，資金主要集中在子公司中，如南山控股2022年中期的财報顯示，其合並資産負債表中的貨币資金余額為80.79億元，而母公司的資産負債表貨币資金余額只有28.67億元，若對資産負債率超過70%的單位擔保金額占淨資産比例較大的話，可能會出現母公司償債風險上升的情況。

對于最多達7.8億港元的若幹可換債券，嘉里物流管理層表示，發行可換債券的主要目的是希望發展東南亞的國際快遞業務，短期内會用于還債或再融資，讓集團的利息可以降低。鑒于嘉里物流于東南亞的電商業務業績不佳，其積極融資，且尋求順豐方面的幫助。觀點指數認為，随着全球需求的回暖，加上有順豐的協助，嘉里物流在東南亞的業務也有望復蘇。

對于京東産發來說，非流動資産比例較高，資産負債的期限有優化空間，可能有一定的财務壓力。不過，京東産發通過大額的資産溢價，配合适當的金融工具退出，來獲取大額現金流，以支持還本付息。如果可以上市成功，将加大其流動性。此外，内地公募REITs平台有望擴大其退出規模。

自從普洛斯設立基金，國内有大量的保險公司參與後，寶灣物流也積極聯合保險資金設立基金投入倉儲開發。同時，菜鳥也積極聯合保險資金設立基金，包含中國人壽、中宏人壽和财信吉祥人壽等保險公司。随着國内倉儲需求的逐漸復蘇，預計将會有更多的保險資金參與到倉儲的投資中來。

而東久新宜的新經濟産業基礎設施基金，其標的資産及儲備項目于長三角、京津冀區域及其它重要城市均有分布，重點支持當地的零售、電商、制造業、冷鍊、物流等新經濟企業的發展。

内地REITs抗風險能力強，香港REITs底層資産估值較為穩定

報告期内，從幾只主要的倉儲REITs發布的2022年業績來看，内地公募REITs的底層資産收益率較高，股價漲幅較大，但股息率較低。而香港的倉儲REITs，雖然股價大幅度下滑，但是股息率較高。

從規模上來看，順豐房托的規模最大。期内，中金普洛斯REIT的擴募已獲監管層通過，擴募後，中金普洛斯REIT的規模有望與順豐房托持平。

從底層資産的收益率來看，中金普洛斯REIT的收益率最高，其次是資産均位于深圳的紅土創新鹽田港倉儲物流REIT。順豐房托的收益率偏低，主要是因為其價值占比最大的倉儲位于香港，而香港受疫情和封關影響，物流倉儲業有所萎靡。中金普洛斯REIT的資産較為分散，且主要集中于京津冀、長三角和大灣區，資産具有較好的抗風險能力。

雖然順豐房托的底層資産收益率較低，但是其股息率高，達9.53%，主要受益于股價的低迷，僅2022年股價就已跌去13.05%。而内地的兩只公募REITs，溢價率較高，加上2022年股價實現了正增長，所以股息率偏低。其中，中金普洛斯REIT的股價漲幅最大，這也體現了經濟波動風險加大，處于低迷時期時，倉儲類公募REITs具有一定的抗風險性。

就資産估值來看，内地的兩只公募REITs的投資性房地産余額均有所下降。觀點指數認為，疫情影響是主因之一，随着内地經濟的復蘇，倉儲需求将會持續旺盛，這将支持其資産估值的提升。

倉儲運營低碳化，能源自産和減少能耗是主要途徑

報告期内，倉儲業的運營動态主要集中在低碳化和供應鍊平台打造上。低碳化主要是通過自建能源生産平台，滿足自身所需，以達到“零排放”的狀态；同時，在能源消耗方面，使用低耗材料等來達到節省能源物資等目的。而在供應鍊平台打造方面，其主要是整合倉儲資源和運輸資源，形成SaaS繫統，從而協調倉儲和運輸資源。

報告期内，萬緯上海奉賢臨港園區順利通過綠色倉庫評審，至此，萬緯物流旗下已累計擁有超過500萬平方米的綠色認證面積。關于該園區，在能源生産方面，其所有倉儲屋頂鋪設了分布式光伏，電能足以滿足園區内部分區域的需求；能源消耗方面，采用了人體感應LED照明，用熱氟融霜代替耗能更高的電融霜，利用電動叉車等。萬緯物流主要從能源生産和能源消耗兩方面入手，實現園區的低碳化運營。

類似的，耐克中國物流中心為全自動無人立體倉庫，處理速度較快，相對應的也需要消耗大量電能，所以其主要從能源生産這方面入手。該中心70%的能源來自于園内的分布式風電、分布式光伏和儲能，基本實現電能的自産自用。

而普洛斯隐山資本投資的企業，其融資所得資金将投入到供應鍊SaaS領域，支持供應鍊數字化發展，通過優化提高端到端協同和可視能力來提高供應鍊運營的效率。

同樣的，中儲智運是中儲股份旗下的全國網絡貨運平台，其通過物流運力交易平台協調物流運力的資源，並通過網絡貨運平台對物流進行高效率管理。同時，該平台整合了供應鍊上下遊企業的物流、商貿、支付流、風險管理等各類數據，将有效提高物流運作效率。

類似的，京東物流推出的 “雲倉達”，服務于同城電商，並向經銷商開放。該平台整合了京東物流的站點配送能力，是一個具有協調配送能力的供應鍊SaaS繫統。相較于傳統快遞，“雲倉達”半日達時效有明顯優勢。

消費需求向行業傳導，倉儲用地土地使用稅打5折

國家統計局數據顯示，2023年1-2月社會消費品零售總額為77067億元，同比增長3.5%。1-2月份全國網上零售額為20544億元，同比增長6.2%。這表明消費需求端在穩定增長，有助于拉動倉儲業的需求。

另外，據中國物流與采購聯合會數據，3月份中國物流業景氣指數為55.5%，較上月回升5.4個百分點，連續兩個月回升幅度超過5個百分點。3月份電商物流指數為108.3點，較上月提高1.1個點，接近2022年最高值108.9點。3月份中國倉儲指數為50.2%，較上月下降6.1個百分點。雖然倉儲指數環比有所下降，但主因是上月基數較高，考慮到物流業景氣指數和電商物流指數的上漲，以及倉儲指數仍在荣枯線以上，不難看出消費需求正逐漸向倉儲業傳導。

政策端，财政部、稅務總局發布公告，從2023年1月1日起至2027年12月31日止，對物流企業自持的或承租的大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級适用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。其中，大宗商品主要是指農産品和農業生産資料，礦産品和工業原材料。預計這項減稅措施，能夠大大降低倉儲企業的土地使用成本，促進大宗商品的倉儲流通。

地方層面，浙江将投資超70億元，重點投入農産品的産地冷鍊物流設施。而湖南出台首個跨境電商專項政策，最高獎勵500萬元。