穩基調與新機會 | 北京房地産市場報告

觀點指數 新的一年，經濟強復蘇預期中，深受影響的各行各業對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環。從地産、商業、物業，到産城、物流、租賃，再到文旅、康養、金融資管等領域，一時間盡顯“春風吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業、企業與個人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰。沒有人能預測疫情是否徹底遠離，經濟增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技産業、房地産行業還是消費領域，都将在新起點上以高質量發展為目標構建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點指數長期監測行業數據，關注重點企業，每年定期推出《卓越指數 • 2023房地産年度卓越表現報告》，盤點這一年地産行業的發展走勢，從全面的視角解析行業未來。

以下為其中的《2023房地産企業北京房地産市場報告》，更多請點擊2023觀點房地産卓越指數 - 觀點網 (guandian.cn)

行業調整和疫情侵擾等因素疊加下，過去一年時間里市場低迷。北京通過多方面舉措，提高房地産市場活躍度，其中最重要的兩個關鍵詞"政策創新"和"城市更新"貫穿全年。

在過去一段時間里，國央企拿地是土拍市場的主流。主要原因是民營房企受困于資金短缺，其次是通過減少投資來增強抗風險能力。

市場築底期間，銷售回款帶來的現金流很難支撐民企大規模拿地。

2022年，北京樓市的趨勢是上半年熱，下半年涼，房價有所波動，但是新建住宅和二手房房價同比漲幅均較高。

新建住房和二手住宅均價分别為45487.75元/平方米、62247.28元/平方米。據北京市統計局數據，2022年1-12月新房和二手房月均同比增長5%以上。

政策回顧

積極探索政策創新，城市更新預期向好

"政策創新"和"城市更新"兩個關鍵詞，貫穿北京房地産市場全年。

值得一提，北京是首個新推出商品房交易連環單業務並行管理的城市。市住建委表示此前的"連環單"家庭一般要在賣出名下住房並辦理轉移登記後，才能騰出資格購買下一處住房，交易周期較長。並行管理試點後，可以提高各個環節的信息流轉和業務銜接，房屋交易效率得到加速。

北京不僅在商品房交易上作了措施優化，而且還在購房上兼顧合理的需求。

2022年8月4日，北京進行三項目試點支持老年家庭購房，首付最低為35%，並且和子女可作共同借款人。該試點是對老年人采取的定向寬松，也是回應老年人購房需求的一種調控措施。如果後續試點範圍擴大，也許可以進一步活躍老年人購房市場。

當然，年内還有相關助企纾困、住房管理、商品房銷售管理、公積金上限調整等政策及舉措。較大程度地從購房門檻小幅寬松、商品房交易優化、助企纾困等方面，提高房地産市場的活躍度。

預計2023年北京仍然會保持"房住不炒"的基本定調，實現更多有利于房地産市場的政策創新、金融創新。

城市更新方面，北京市全年完成危舊房改造（含簡易樓騰退）約20.86萬平方米。其中朝陽區光華里和東城區光明樓已交房，朝陽區勁松一區項目已完成結構封頂。西便門10号院、真武廟三里、百萬莊、中關村東區等中央單位改建項目已陸續啟動。

據北京市住建委統計，北京市已實現老舊小區改造新開工330個小區、新完工205個小區。2022年共新确認592個小區納入改造計劃，為2023年改造工作做好了項目儲備。

同時，中央和國家機關在京老舊小區改造項目共完工110個、在施98個。老樓加裝電梯項目已實現新開工1326部，完工467部。可以看到，2022年全年舊改任務基本達到預期。

北京市在城市更新方面的進一步動作還包括2022年8月30日發布的《北京市"十四五"時期建築業發展規劃》，其中提到，到2025年力争完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區改造任務。根據市場測算，該老舊小區改造任務總投資額可達到900億元。

2022年6月《北京市城市更新條例（征求意見稿）》提出，推動居住類、産業類、設施類、公共空間類及綜合性城市更新。

觀點指數認為，2023年市内城市更新體量會增加，優先傾斜住宅方面。

土地市場

國央企拿地成主流，競現房比例超50%

據觀點指數監測統計，2022全年北京5批集中供地一共有61宗地塊成交，出讓面積266.63萬平方米，總成交價合計1747.37億元，成交樓面均價34753.54元/平方米（2021年為30898元/平方米）。

從五年溢價率來看，2022年為6.79%，溢價率從2018年（為15%）開始持續走低。

2022年度底價和底價成交數量較多，降低了整體溢價率。更為主要的原因是部分房企自身周轉困難，在投資拿地上更為理性。

除此之外，土拍門檻提高降低了房企的拿地熱情。2021年，北京就圍繞"穩房價、穩地價、穩預期"制定了集中供地的土拍規則，最高溢價率限制在15%左右。此外，還提出"最低品質保障要求進行建設開發"，對開發商要求更為嚴格。到了2022年，土拍達到上限價格後競現房銷售地塊比例超50%。

觀察5個批次溢價率，指標呈現先降後升的趨勢，溢價率分别為4.46%、5.35%、6.1%、10.22%、7.81%。不同于2021年（3批次），2022年集中供地分為5個批次進行，後2批的溢價率均高于前3批，可以看出土拍熱度要比前面批次高。

從出讓區域來看，金額最高的前五區為豐台區（368.88億）、朝陽區（357.77億）、昌平區（215.86億）、大興區（193.88億）及石景山區（166.68億），五區占全市土地出讓金的比例為75%。

據觀點指數統計，在61宗出讓地塊中有14宗為聯合拿地，47宗為單獨拿地，此外大部分單獨拿地的是國央企。

從單獨拿地前十可以看到，金額最多的企業為中海地産，土地出讓金達287.95億元，總面積為40.5萬平方米。中海繼續保持在北京的拿地節奏，並将豐台區大紅門004熱門地塊打造成藏峰繫産品。

值得一提的是，2021年首開在京内3個批次集中供地中聯合其他房企拿下8宗地塊，並獨立摘得一宗共有産權用地，總拿地金額261.81億元。而今年拿地的金額只有78.30億元。可以看出，本年度的土地拓儲力度下降了。

而綠城中國作為少數拿地的民營代表，花了98.40億元拿地，競得總面積為13.69萬平方米。不過，綠城主要在第一批次拿了3塊地，後面4批次則沒有看到其拿地的身影。

觀點指數認為，過去的一段時間里，國央企拿地是土拍市場的主流。主要原因是民營房企受困于資金短缺，其次是通過減少投資來增強抗風險能力。大部分國央企拿地的情況相信還會持續一段時間，主要是市場築底期間銷售回款帶來的現金流很難支撐民企大規模拿地。

樓市觀察

大面積房型價格增長，高端住宅成交不俗

2022年北京樓市的趨勢是上半年熱，下半年涼，房價受疫情影響有所波動，但是新建住宅和二手房房價同比漲幅均高。

據中原數據統計，2022全年新增供應5.2萬套，合計631萬平方米，套數同比下降12%。觀點指數監測數據顯示，2022年新建住宅網簽為5.33萬套，同比減少38.96%；存量住宅網簽成交量為14.35萬套，同比下降24.6%。

觀點指數認為，供需雙降的背後原因是房企受困于疫情影響，衍生種種問題，像工程進度放緩、銷售驟降、流動性緊張等。

從房價變動來看，2022年新建住房和二手住宅均價分别為45487.75元/平方米、62247.28元/平方米。

據北京市統計局，2022年1-12月新房和二手房月均同比增長5%以上。

值得注意的是，新建住宅和二手住宅144平方米以上的房型房價同比漲幅接近6.5%。對比普通面積的住宅高了接近1.5個百分點，說明大面積或者改善型大面積住宅市場反響不錯。

從區域來看，朝陽區成交額最多為614.21億元，海澱區、大興區、豐台區、順義區成交額超過300億元，靠近内環區域内的項目仍然具備吸引力。

從暢銷項目來看，2022年北京共誕生了3個百億樓盤，分别為北京城建天壇府、學府壹号院、中建壹品·學府公館。其中，北京"中建繫"就占了2個。

綠城沁園則以去化805套奪得北京全年銷售套數的榜首。

從産品類型來看，據中原數據統計10萬+豪宅成交放量，全年成交高達3172套，同比上升56%。

仲量聯行報告則顯示，2022年北京高端住宅市場全年總成交量仍創五年新高。觀點指數認為，2023年豪宅銷售會保持一個比較積極的成交态勢。

從銷售數據看，2022年北京全市商品房銷售面積為1040萬平方米，同比下降6.1%。其中，住宅銷售面積為741.9萬平方米，下降15.4%。雖然同比降幅較大，但是整體住宅銷售面積與2020年、2019年持平。

結合已售和待銷商品房面積來看，可以看到待售面積同比增長2.8%，待售面積去化周期接近1年左右。如果銷售端跟不上待售端，那麼去化周期可能會延長，新房銷售去化壓力會進一步上升。

另據北京統計局數據顯示，2022年房地産開發企業房屋新開工面積為1774.4萬平方米，同比下降6.4%。其中，住宅新開工面積為978.4萬平方米，同比下降4.6%。房屋竣工面積為1938.5萬平方米，同比下降2.3%。其中，住宅竣工面積為1096.2萬平方米，增長11.7%。

竣工方面受"保交樓"政策的支持，竣工面積超過新開工面積，至少可以預判最近一段時間竣工面積會保持增長。