多産業融合 | 2023年1-2月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 報告期内，監測樣本中債權融資金額為86.4億元，占絕大多數。倉儲資産退出動作頻繁，如京東或急需開辟更廣泛的融資渠道，因在物流REITs正式上市後不久，便傳出要将物流子公司進行IPO上市的消息。

另外，許久不見的倉儲資産ABS于報告期内也有所亮相，寶供投資為近期首支物流倉儲ABS。相較于REITs上市，ABS的門檻較低。報告期内，央行将交通物流專項再貸款延續實施至2023年6月末，中小微物流倉儲企業等納入支持範圍，對于整體的債權融資環節較為有利。

報告期内，倉儲業也與其他産業之間的融合态勢較為積極，包括醫藥、食品、農業，以及新能源汽車、光伏等。其中，鄭州智慧港項目将建設以生産、配送為一體的中央廚房，這為當地的預制菜産業加大了倉儲配送供給。

另外，長久物流将探索為新能源汽車上下遊産業鍊客戶提供物流、倉儲、交付及逆向物流等綜合性服務，随着我國在新能源汽車領域發展的不斷深入，對倉儲業的促進作用也越來越大。

報告期内，國内物流倉儲商積極聯合國内外資本進行收購，可以減少國内險資和國外資本的時間和試錯成本，對物流倉儲商本身來說，也可以減少資金壓力的利息成本。另外，ESR也積極往外走，于越南收購了新經濟平台BW的部分股權。

數據方面，1月倉儲指數在荣枯線以下，表明倉儲行業仍處于低迷狀态。政策方面，政府對跨境電商、海外倉的建設和智慧物流等領域均有政策出台。

倉儲業債權融資活躍，資産退出動作頻繁

1-2月，在觀點指數研究院監測樣本中，正在進行或已完成的融資金額約107.98億元，其中債權融資金額為86.4億元，占絕大多數，剩余是資産證券化産品。

最具亮點的當屬京東，旗下幾個物流資産剛剛進行了REITs上市，便傳出準備将物流子公司進行IPO上市的消息。這與京東之前的風格截然不同，往常習慣募集物流基金用于投資成熟物流項目或對新項目進行開發。

觀點指數認為，可能的原因是資産收益水平下滑，私募基金募集難度加大，京東尋求開辟更廣泛的融資渠道。另外，相較于私募基金而言，REITs或IPO期限更長，更符合物流倉儲資産的現金流特征，這也為京東免去了未來的再融資風險。

可以看到，京東物流倉儲REITs上市第一天漲幅就超過了10%，将資産置于公開市場進行融資，有利于提高其估值，也将刺激存量的物流倉儲資産積極主動上市。

同樣是資産證券化産品，寶供投資為近期首支物流倉儲ABS。相較于REITs上市，ABS的門檻較低，一些達不到條件的倉儲物流資産可以先通過ABS來融資，待資産培育成熟後，可以考慮進行REITs上市。

債權融資方面，近幾個月來重慶國際物流園區和寶灣物流等企業的債權融資一直在持續，已形成常态化融資。特别是寶灣物流，經常通過母公司南山控股的擔保進行債務融資。

另外，1月29日央行宣布，将延續實施碳減排支持工具等三項結構性貨币政策工具，包括交通物流專項再貸款延續實施至2023年6月末，将中小微物流倉儲企業等納入支持範圍，進一步增強金融支持交通物流的力度。整體來說，債權融資大環境有利于倉儲企業進行融資。 

1-2月沒有收錄到基金募集的動态，但普洛斯在基金募集方面進行了重大的架構改革。2月10日消息，普洛斯分拆資管業務成立普洛斯資本GCP，聚焦于不動産及私募股權投資。

觀點指數認為，此舉将使得普洛斯中國整合資管業務的資源和人才，更聚焦于資本募集和股權投資。有利于緩解普洛斯中國整體權益總額随市場波動而劇烈波動。此前，普洛斯因基金募集規模不及退出規模，致使權益總額規模有所下滑。

産業融合，預制菜和新能源汽車促進發展

1-2月，倉儲業與其他産業的融合态勢較為積極，觀點指數收錄的動态主要涉及8個行業。其中，醫藥、食品、農業和倉儲業融合是最為常見的，在疫情期間也發揮了價值作用，為保供提供了物質基礎。而新能源汽車、光伏等是近幾年才逐漸興起的，主要是受碳中和政策的驅動影響。

在醫藥行業，健之佳拟投建的唐人醫藥物流中心将滿足唐人醫藥在唐山、秦皇島及京津冀周邊地區1.2萬家門店及全渠道物流配送的需求。

醫藥行業對流通倉儲要求的條件極高，自建倉儲除了能夠滿足自身基本的流通倉儲需求外，因選址和内部條件均為量身定制，還能夠大大提升流通倉儲效率。不過，這也需要大量的資本投入，對中小醫藥企業並不現實。

鑒于REITs驅動下的生物醫藥産業園Pre-REITs火爆，醫藥企業自建倉儲或許能通過該渠道進行一定程度的融資。

在食品行業，深國際投建的鄭州智慧港項目，重點圍繞制造業和物流服務業兩化融合，延伸鄭州食品加工産業鍊，建設以生産、配送為一體的中央廚房。據悉，河南省人民政府辦公廳印發加快預制菜産業發展行動方案（2022-2025年）中提及，要提升預制菜物流配送能力。大力發展保鮮密封技術和冷鍊物流産業，完善冷鍊加工配送中心和中央廚房等設施。

所以，食品行業與倉儲業的融合，特别是處于風口的預制菜行業與倉儲業的融合，預計将帶動鄭州大區域的倉儲業發展。

農業方面，中國（北流）鄉村振興智能供應鍊基地将建設國家現代農業産業園，圍繞農産品提供加工、存儲、配套等業務。目前，國家對農村的農業政策優惠力度較大，在共同富裕的大背景下，加快農村要素商品資源流動，帶動農村人口富裕起來是重要的任務。

另外，促進農村商品流通至城鎮也有利于保障城鎮人口的農産品供應。總的來說，農業與倉儲業的融合，也将大大促進後者的發展，特别是冷鍊行業。

所以，報告期内，萬緯物流通過全國倉儲物流網絡全面滿足建發股份農林産品的倉配需求，並通過萬緯物流科技能力協助建發股份搭建供應鍊管理平台，提升供應鍊運營效率。

新能源汽車産業方面，長久物流新設立新能源事業部，以汽車物流為出發點，探索為新能源汽車上下遊産業鍊客戶提供物流、倉儲、交付及逆向物流等綜合性服務。

此前，東久新宜準備在鐘樓投資5億美元建設集新能源汽車核心零部件生産基地、物流配送中心、貨貿結算中心于一體的産業基地。随着我國在新能源汽車領域發展的不斷深入，對倉儲業的促進作用也将越來越大。

倉儲企業聯動資本收購，東南亞資産獲青睐

1-2月，倉儲業主要投資收購動态中，主要涉及國内的寶灣物流、ESR和光大安石。不僅有險資大家人壽參與，新加坡投資公司吉寶資本也參與了中國倉儲業的投資。

其中，吉寶資本和光大安石均為近幾年倉儲業的新面孔，雖然光大安石于官網提到的業務中也涉及倉儲，但近年來基本無動作。

不僅有外資走進來，ESR也在持續收購海外的倉儲資産或項目股權。國外的部分，涉及到倉儲業的細分領域，包括表現為重資産的自助倉儲，以及表現為輕資産的項目物流。

而對于寶灣物流來說，尋求與資金方吉寶資本合作，收購自家的倉儲項目，不僅能夠大大降低資金成本，同時還能降低負債規模。對于吉寶資本，通過該方式也能迅速投資國内優質的倉儲資産，減少了時間和試錯風險。

同樣的，尋求國内險資也可達到同樣的效果。近來險資積極與物流開發商合作，尋求穩定的回報率，這也直接為寶灣物流減少了資金壓力和資金成本。兩宗收購案的標的資産均處于長三角經濟帶，也為資本的持續收益帶來了保障。

與寶灣物流不同的是，ESR走出去是通過收購項目股權的形式來實現。随着疫情防控政策放開，來自中國的新訂單大量增加，東南亞工廠在1月份加大了生産和采購。而ESR所購股權標的倉儲資産正是位于越南。整體來看，整個東南亞特别是越南，在未來将表現出強勁的經濟增長實力，料将大大促進當地的倉儲業。

國外自助倉儲行業巨頭Public Storage，收購了競争對手Life Storage，以鞏固這一細分行業的領先地位。繼馬士基收購美國全程及跨境物流解決方案提供商Pilot Freight Services和位于香港的提供品牌與零售商端到端的電子商務方案的利豐物流後，再次收購項目物流公司Martin Bencher，後者在全球均有業務開展，此舉将進一步加強馬士基為全球客戶提供項目物流服務的實力。

倉儲指數持續下滑，政策鼓勵跨境電商和海外倉建設

中國物流與采購聯合會的中國物流業景氣指數顯示，2023年1月為44.7%，較上月回落1.3個百分點；2023年1月中國電商物流指數為104.6點，比上月提高1.8個點。雖然整體物流景氣有所下滑，但是電商物流景氣持續在上升。

中國物流與采購聯合會中國倉儲指數顯示，2023年1月為43.2%，較上月下降5.5個百分點。分指標中，新訂單、業務量、利用率、利潤等分指數較上月有所下降，降幅在8.4至14.3個百分點之間。1月倉儲指數在荣枯線以下，表明倉儲行業仍處于低迷狀态。

政策方面，政府對跨境電商、海外倉的建設和智慧物流等領域均有政策出台。像商務部就提出，要促進跨境電商、海外倉等新業态快速發展。

杭州方面則是鼓勵企業布局集貨倉和海外倉，最高給予75萬元的一次性資金扶持。廈門鼓勵發展數字化平台經濟，支持企業建設數字供應鍊平台、智慧物流平台、網絡貨運平台等數字化綜合服務平台，最高給予300萬元的補貼。