供需回春 | 2023年1-2月住房租賃發展報告

觀點指數 本租賃報告期統計時間較長，期内樣本企業開店以及拓店積極性大幅提升。從新開門店房間數來看，千套以下的小體量租賃項目仍是主流。

同時，觀點指數注意到部分企業在拓店上更多選擇布局産業園區附近，目標客群對標企業租戶或産業園區内從業人群，推動産城融合。

城市租金方面，受人員流動帶來的短期租房需求影響，部分城市租金上漲。而作為假期期間人口流出的主要城市，北京、上海、深圳等均出現租金下滑。随着返工潮帶來的人口回流，預計重點城市将在假期後出現供需兩旺的租房小熱潮。

此外，保租房熱度居高不下，期内多地就保租房建設出台相關優惠政策。同時，部分城市推行公積金按月還房租新模式。

分散式房源受關注，拓店面向産業園從業人員

春節假期期間，租賃企業的運營重點以維護老租戶，鞏固新租戶為主。

老客戶維護方面，租賃企業主要通過春節期間各項娛樂活動以及續租優惠政策方式增加租戶與項目之間的黏性。

挖掘新租戶方面，考慮到春節期間旅遊人群的租房需求，不少企業推出春節短期房産品，減弱退租帶來的運營風險。如招商伊敦推出春節短租一個月、泊寓上線差旅探親房等。

同時，随着疫情影響消散，租房市場逐步回春。為把握節後的租房熱潮，租賃企業在復工後促銷活動不停，推出如免租、服務費減免、折扣房、租金折扣等優惠舉措。

數據來源：觀點指數統計

樣本企業新增項目入市方面，據觀點指數監測，報告期内總計有11個住房租賃項目開業，其中新增開業項目數量最多的為樂乎公寓，新增入市的均是小體量、輕資産項目。

報告期内，觀點指數關注到城方在上海新增入市的地産城方·城寓萬家項目為分散式租賃住房項目。據了解，該項目主要分布在上海8個行政區的23個住宅小區内，覆蓋1、3、7、8、9、12、14等多條地鐵線路。

租賃房源以中小戶型的一房、兩房為主，适配城市主要租賃群體需求。同時該項目是對國有存量資源的有效盤活，增加市場化租賃住房的供給。

觀點指數留意到去年不乏集中式租賃企業外拓分散式項目，包含樂乎公寓等租賃企業在内。分散式租賃房源因其獲取難度、改造成本等優勢逐漸受到集中式租賃企業關注。

來源：觀點指數統計

同樣，注意到期内租賃企業相關動作主要以拓店為主，擴張積極性提高。

從新拓門店來看，藍領公寓項目占比更大，其中樂璟生活社區和安歆公寓擴張意圖明顯。同時更多企業選擇産業園區内的合作項目，租戶群體主要是産業園區的從業人員，相對普通租戶來說，企業租戶更具穩定性。

如樂璟生活社區新增管理的武漢東風日産員工宿舍委管項目以及樂璟五沙灣壹号生活社區項目，分别位于武漢市經濟技術開發區軍山新城和佛山大良灣區1号新能源産業園内。客戶群體分别為東風日産員工以及園區内新能源行業企業、上市公司和獨角獸等企業的從業人員。

疫情影響消退 節後重點城市預熱供需復蘇

需求及供給方面同樣有復蘇迹象。

報告期内（2022年1月），全國住宅挂牌出租41.8萬套，供給量環比下降13.5%，普通公寓挂牌出租1.07萬套，環比下降9.32%。受租房淡季影響，需求下滑，租房市場房源供給量持續走低。

數據來源：觀點指數整理

按照傳統租房市場規律，春節假期期間，受外來務工人員返鄉潮的影響，租房需求下滑，業主挂牌積極性随之下降，租賃房源供給量下滑。

對比去年同期，租賃住宅挂牌出租量為66.64萬，同比下降37.28%。随着返工潮人員回流，租賃需求上漲，預計1月下旬或2月租賃房源供給量将有所回升。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

城市租金表現方面，據觀點指數監測，報告期内的1月，北京住宅租金平均單價達125.84元/月/平方米，是唯一突破120元/月/平方米的城市；其次是上海，租金單價為103.94元/月/平方米。

整體來看，北京、深圳、上海、南京以及天津住宅租金出現環比下滑，降幅均在10%以内，租房市場較為溫和。而杭州、廣州、廈門、武漢以及成都均出現環比上漲，其中漲幅最高的城市為武漢，達54.1%。

觀點指數認為，今年疫情影響消散，春節期間人員流動量快速增加，為穩定項目出租率，不少房源出租方選擇下調租金等方式吸引客源，避免長假退租帶來的各項不穩定風險。

同時，部分二線城市在返鄉潮和假期出遊影響下，租賃需求短期回升，挂牌租金上漲。

一線城市雖然也享受到假期旅遊帶來的短期租房需求，但作為人口流出的主要城市，租房市場還是有受到短期影響。

觀點指數預計，一線城市租房市場将在節後務工人員回流後迎來租房、續租以及換租需求的回升，節後人員回流重點城市将出現供需兩旺的租房小熱潮。

企業密集進軍租賃，保租房REITs繼續加速

值得注意的是，租賃市場穩步增長的同時，市場參與主體呈多元化發展，各類金融機構、投資機構繼續涉足租賃市場。

如近期領盛投資收購黃興大樓後改造成長租公寓，事實上這並非其首次涉足長租公寓領域。更早之前，領盛已完成對上海虹橋良華購物廣場（西區）項目的收購。

兩次收購動作相距一年左右時間，體現了領盛投資在長租公寓市場的信心。同時收購項目均是非居住用房改造為長租公寓項目，也都位于上海。

随着政策端對非改租的支持，越來越多的企業通過存量改造方式進軍長租公寓市場。

針對非改租項目方面，租賃企業也有嘗試。如期内落地的北京市豐台區郭公莊中街18号院5号樓是由閑置的辦公樓項目改建成的保障性租賃住房項目，目前該項目作為北京市首例非居住建築改建租賃住房項目，對接大學畢業生的129套房源已經完成登記審核。

北京首個非改租項目落地，也意味着未來将有更多閑置低效商業項目改造成保租房項目。

無獨有偶，建行通過基金方式加碼對長租公寓市場的布局。

今年年初，建設銀行攜手萬科創立“建萬住房租賃投資基金”，基金募集規模為 100 億元，萬科與建行方面分别出資20億、80億元，後續可能開放30億元額度向社會資本進行募集。

基金将優先收購萬科旗下長租公寓資産，同時兼顧市場化優質項目的收購，後續統一委托萬科旗下的泊寓品牌運營。

據了解，雙方已經簽署了第一批包括北京、上海、成都和武漢的6個已運營的萬科長租公寓項目，合作規模約24億元，後續将快速啟動第二批項目的合作。

這也表明，長租公寓領域早有布局的萬科，将在金融機構加持下開啟住房租賃發展的新里程。

來源：觀點指數統計

此外，保租房REITs方面熱度不斷。今年年初，北京市昌平保障房公司發布公募REITs專業服務團隊選聘項目招標公告，預算資金399萬元。

據觀點指數了解，目前青島房投保障性租賃住房基礎設施公募REITs項目、上海臨港科技城保障性租賃住房REITs項目、上海城投保障性租賃住房公募REITs項目等都在積極推進中。

同時，中國證監會召開的2023年繫統工作會議中強調，大力推進公募REITs常态化發行。從2022年年初政策端明确加快推進保障性租賃住房公募REITs，到4只保租房REITs成功上市，可以看到熱度在不斷攀升。

不少機構也在籌備及推動保租房REITs相關工作的進展。

多地實施住房租賃條例，公積金“按月還租”利好不斷

目前《上海市住房租賃條例》已正式實施，立法明确規定禁止群租，廚房、衛生間、陽台、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住，禁止将違法建築、擅自改變使用性質的房屋用于出租。

同時，該立法還加大對個人“二房東”監管力度。個人以營利為目的轉租房屋達到規定數量，從事住房租賃經營活動，應當依法辦理市場主體登記。

此外，立法規範房源信息發布，必須真實有效；通過網絡信息平台發布房源信息，要求平台經營者核實發布者提交的材料並建檔保存，留存不少于三年。

更早之前，《北京市住房租賃條例》已于去年9月1日正式施行。

兩者均明确了租賃雙方的權利和責任，同時在租賃企業主體登記、房源信息發布、租賃合同登記備案以及資金監管等方面提出要求，均明确将二房東納入監管，要求開立租金監管專用賬戶，並按規定将相關資金存入該賬戶，保障租戶的資金安全。

來源：觀點指數整理

此外，公積金按月付房租逐步得到落實，期内北京、上海、廣州、成都等城市頒布了相關條款，主要是明确提取住房公積金支付保租房房租的條件、提取金額、材料、方式和渠道等相關内容，同時實現職工每月的住房公積金直接沖抵房租。

在保租房方面，自推行之日起政策利好不斷，各城市針對保租房建設出台不少相關優惠政策。

為增加市場保租房供給，各地陸續出台保租房認證相關條款。期内，深圳住建局印發《深圳市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》文件，從項目認定條件、認定部門、資料以及相關流程等多方面規範保租房認證。