REITs繼續加速 | 2022十二月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 報告期内，倉儲企業申報REITs的熱情較高，其中，京東倉儲物流REITs項目獲監管層受理，ESR也準備拆分3個物流資産進行REITs上市，這對降低企業的資産負債率有直接的效果。

資産成色上面，京東位于廊坊的倉儲資産受疫情影響較大，整體收益率低于現有的倉儲物流REITs；而ESR的三個物流資産也預計将于今明兩年集中到期。

期内，倉儲業融資總額約為246.78億元，方式以權益融資為主。其中，普洛斯募集了三只基金，分别用于存量資産收購改造、成熟資産收購和智慧物流科技及低碳化領域的投資。鑒于核心城市的倉儲用地獲取較難，未來募集基金以獲取存量資産進行改造将會是趨勢。

期内，開工方面均為豐樹物流在鄭州的項目。資産改造方面，主要是低碳化的改造，涉及到屋頂光伏項目的並網、産業導入的調整和整體硬件設備智慧化低碳化的升級。預計智慧化低碳化改造将是物流園升級改造的主要方向之一。

此外，期内社會消費景氣下滑，但網上零售景氣持續走高，也帶動了快遞業的發展。但倉儲業受疫情影響較大，景氣有所下滑。

政策層面，完善加大了對冷鍊和物流園智慧化低碳化的頂層設計。

企業資産盤活踴躍，京東、ESR倉儲資産REITs上市

報告期内，有多起倉儲REITs動态，主要包含京東倉儲物流REITs項目更新為已受理，ESR準備拆分3個物流資産進行REITs上市，而寶灣物流業正推進4個倉儲資産的REITs上市。

這是繼鹽田港倉儲物流REIT和普洛斯倉儲物流REIT擴募之後，倉儲資産準備REITs上市的又一集中時期。受上半年疫情影響，倉儲業整體景氣不佳，部分企業經營收入有所下滑，負債率有所上升，積極盤活旗下物流資産，對企業降低負債率有直接作用。

具體來看，京東倉儲物流REITs項目包含重慶、武漢和廊坊三個物流資産項目，總估值約15.65億元，年化收益率為3.16%，低于鹽田港倉儲物流REIT和普洛斯倉儲物流REIT的年化收益率。這主要得益于後者的資産集中于長三角和珠三角，資産收益質量有一定的保證。

細分來看，重慶項目的年化收益率最高，廊坊項目的年化收益率最低。鑒于廊坊今年全年受疫情影響較大，觀點指數認為，收益率偏低乃疫情防控所致。

而ESR的3個物流資産項目均位于江蘇昆山，分别為富萊德一期、二期和三期。就WALE來看，三個物流資産的大部分租期均在今年和明年集中到期。目前消費行業正在復蘇，倉儲行業的景氣也在逐步回升，租約集中到期有利于出租方根據行業情況重新進行定價。

南山控股在投資者會活動中表示，寶灣物流目前已與各地發改委進行項目溝通和事項審批，待上報國家發改委。由于該事項涉及國資委、發改委、證監會等多個相關部門的審批審核，並須經證券交易所完成上市認購環節，時間上存在一定的不确定性。

所以，短期來看寶灣物流的倉儲REITs上市進度還是較為緩慢，據首次公告拟REITs上市也已過去3個月。

權益融資額216.78億，主要投向存量改造、成熟資産和低碳

報告期内，有多起融資動态發生，涉及總金額約為246.78億元。方式仍以權益融資為主，總金額約為216.78億元。主要投向存量倉儲資産的收購和升級改造，其次是用于收購成熟運營的倉儲資産。

另外，有一定量的資金投向智慧科技和低碳領域，以及高標準的工業載體。

募資主體主要有普洛斯、ESR、東百集團、寶灣物流和順豐同城，可見普洛斯持續發揮其資金募集的能力，而ESR也持續在産業園領域加碼。

其中，寶灣物流是債權融資的募資人之一，較為依賴債權融資進行投資開發。而東百集團融資主要以銀行貸款為主，截至2022年9月30日，資産負債率為71.33%。随着業務的拓展，單純依靠債權融資不能較好地滿足長期發展的需求。這次非公開發行将充分發揮東百集團作為上市公司的股權融資優勢，優化資本結構。

而普洛斯的投資性房地産項目絕大部分是已完工狀态，這部分資産前期投入大，後期回本慢，且有接近111.68億美元的資産設置了銀行貸款抵押，需要長期穩定的資金盤活，上述所募集的基金就能滿足。

但鑒于核心城市倉儲用地較難獲取，同時價格較高，所以收購存量倉儲資産進行改造升級，以滿足新的租賃需求，更符合未來的趨勢。基于此，普洛斯也成立了規模為12億美元的物流增值型基金用于收購存量倉儲資産。

在低碳領域，普洛斯和順豐同城均有設立相應的基金。目前，倉儲設施正是低碳化改革的前沿陣地，大面積的屋頂可以充分利用，如鋪設光伏；在智慧化運營方面，利用智慧物流科技對園區進行運營，可以降低成本，減少排放和提高效率。

另外，在地産風險外溢致使倉儲企業發債風險貼水上升的情況下，尋求綠色債券的發行或許也是出路之一。

東百物流福州項目投入運營，資産升級改造以低碳化為主

報告期内的投資開發動态，主要集中于投入 、推廣簽約、開工和升級改造等。其中開工項目2個，均是豐樹物流鄭州航空港項目。升級改造方面，主要是屋頂光伏項目並網，以及園區的産業調整和硬件設施升級。

值得一提的是，目前剛投入運營的東百物流福州華威項目二期，是京東提前簽約鎖定的倉庫，配備有智能化分揀、存儲等現代化物流設備，為東百物流的標杆性倉庫。而福州華威項目一期是中國郵政的區域分撥中心，高峰處理快遞達200萬件；正在建設的三期也吸引了美團、順豐等多家優質客戶來咨詢。

在推廣簽約方面，空中倉儲聯盟是一個倉庫招租招商和倉庫聯營的合作平台。廊坊萬緯安次物流園通過該平台，可以獲取京津圈層的客戶，有利于突破物理層面的限制，大大擴大了獲客的範圍。

在升級改造方面，萬緯物流上海奉賢臨港零碳園區3.5兆瓦分布式光伏發電項目順利並網發電。該項目所産生的電量剛好抵消了倉庫本身的運行能耗，近似實現了零電力碳排放。類似的，普洛斯上海西北物流園也将順應低碳化、數字化和智慧化的潮流，針對周邊客戶需求，對園區實施改造升級，以滿足目前生鮮、醫藥、電商和餐飲各領域的需求。升級完成後的普洛斯上海西北物流園将擁有7棟雙層建築，預計可租賃面積達到16.5萬平方米。

智慧化低碳化改造是目前倉儲領域的一大投資主題，再配合上相關的主題基金，該領域将得到充足的彈藥支持，預計智慧化低碳化改造将是物流園升級改造的主要方向之一。

報告期内，ESR位于廊坊的春晖産業園完工，建築面積為4.86萬平方米，項目按照行業高標倉標準建設，庫内無柱間支撐，可滿足高端智能制造及供應鍊運營需求。

倉儲指數下滑，頂層設計定調冷鍊和物流智慧化

數據層面，11月份，社會消費品零售總額同比下降5.9%。主要是受疫情多地復發，居民出行減少的影響。而網上零售的情況則持續在好轉，前11個月，全國實物商品網上零售額同比增長6.4%，環比提高0.9個百分點。其中，吃類和用類商品網上零售分别同比增長15.1%和6.1%。

網上零售額的增長，也促進了快遞業的增長。據國家郵政局測算，11月份中國快遞發展指數同比增長1.2%；雙11期間，快遞包裹處理量超42億件，日均處理量超3.8億件，是日常業務量的1.3倍。

不過，倉儲業受到的影響也比較大。據中國物流與采購聯合會與中儲發展股份有限公司聯合調查的數據顯示，11月份中國倉儲指數為44.1%，較上月下滑2.6個百分點。其中，新訂單、業務量、業務利潤、業務活動預期等分項指數較上月均有不同程度下滑，下降幅度在2.1至6.7個百分點之間；主營業務成本指數較上月有所回升，升幅為1.7個百分點。

政策層面，中共中央、國務院印發《擴大内需戰略規劃綱要（2022－2035年）》，其中提到，要完善物流基礎設施網絡。統籌示範物流園區、國家骨幹冷鍊物流基地、國家物流樞紐等布局建設；加快建設農産品産地倉儲保鮮冷鍊物流設施，優化商貿物流設施網絡。

另外，國務院辦公廳印發的《“十四五”現代物流發展規劃》中提及，加快現代物流數字化、網絡化、智慧化賦能，打造科技含量高、創新能力強的智慧物流新模式。目前，頂層設計在冷鍊和倉儲數字化、智慧化方面均有所提及，觀點指數認為，這兩個領域将成為未來主要的投資方向。