四批地與更新局 | 2022四季度深圳房地産市場報告

觀點指數 剛需房源供應緊缺、房價過高等問題依然是深圳房地産市場需要面對的問題。不過，深圳市已經從一級的土地市場和城市更新項目着手，加快推進安居型商品房建設和住宅配建，以此來滿足普通購房群體的住房需求。

11月25日，深圳市完成了今年第四批集中供地，最終成交6宗，流拍1宗，出讓總建築面積為96.32萬平方米，成交總金額97.27億元。

2022年，深圳四批次集中供地合計供應地塊34宗，共收獲土地出讓金736.27億元，成交總建面為472.51萬平方米，平均流拍率為11.75%。

深圳市四季度計劃入市的商品房項目有35個，預計供應房源面積為173.18萬平方米，17109套。其中，住宅14個項目，12737套，面積126.91萬平方米。對比三季度可以看出，四季度新房供應套數和面積環比雙降。

據觀點指數監測，四季度深圳有14個城更項目動态更新。其中5個項目發布規劃公示，包括南頭街道田廈巷頭新村、龍崗區龍城街道盛平南片區等。

這些項目均有居住用地建設方向，並在一定程度上補充當前存量土地的住房數量。

第四批次成交97.27億，安居房占比較大

11月25日，深圳市完成了今年第四批集中供地。

本次集中供應土地7宗，地塊面積達24.08萬平方米，總建築面積101.21萬平方米。最終成交6宗，流拍1宗，出讓總建築面積為96.32萬平方米，成交總金額97.27億元。

可以看到，龍崗區42地塊，龍華區100地塊以及寶安區91地塊溢價率較高，但是沒有超過20%，主要是深圳限制了溢價率。

值得一提的是，本批次土拍條件中要求安居型商品房面積的比例較大，像寶安新安街道A002-0091地塊及龍崗龍城街道G01019-0042地塊，建設規劃為安居型商品房，深汕合作區地塊的安居型商品房則占住宅建築面積超70%，地塊剩余住宅建面部分為安置用房。

另外，本次供地剩余4宗普通商品住房用地均要求初始建設一定比例的安居型商品房，並競建安居型商品房。觀點指數認為，這在堅持房住不炒的定調下，繼續推進深圳剛需住房改革。

從拿地主體來看，央國企依然是本批次拿地的主力，唯一拿地的民企江蘇亞倫集團競得了寶安區新安街道的安居房項目，該宗地住宅部分全部用于建設安居房。

值得注意的是，今年華潤置地在深圳土地市場上多有斬獲，一共拿了8宗地，拿地金額高達203.46億，占深圳全年集中供地成交額的27.63%。不僅如此，2022年以來華潤置地在大連、甯波、長沙、合肥、北京、成都、西安等地開啟掃貨模式。

2022年深圳四批次合計集中供地34宗，共收獲土地出讓金736.27億元，成交總建面為472.51萬方，平均流拍率為11.75%。

從供應量來看，除第二批次供應較多，其他批次供應趨于平穩。值得注意的是，今年全年的平均溢價率約為11%，整體來看還是較高。

房源供應減少，一手房同比下降53.39%

四季度深圳計劃入市的商品房項目有35個，預計供應房源面積為173.18萬平方米，17109套。其中，含住宅14個項目，12737套，面積126.91萬平方米。

從區域看，龍崗區是計劃供應項目最多的區域，共有10個項目計劃供應，住宅産品計劃推出3個。對比三季度，四季度新房供應套數和面積都環比下降。

據觀點指數監測，截至目前，四季度住宅項目預售證發證項目不超過6個，未發證項目可能會延到明年年初推售。

據深圳房地産信息平台公示的最新11月數據，全市新建商品房成交為36.13萬平方米（3667套），同比下降45.79%；其中新建商品住宅成交為25.92萬平方米（2590套），同比下降53.39%。全市二手商品房成交為23.5萬平方米（2482套），同比增長0.31%；其中二手商品住宅成交為20.52萬平方米（2168套），同比增長0.36%。

可以看到，在整個項目網簽中，住宅的成交套數和成交面積（相比于辦公、商業）是居于首位的。年底是深圳樓市的傳統淡季，在疫情、調控等多重因素影響下，一手住宅成交量同比下跌幅度大。相反，二手房不降反增。

當然，短期需要時間消化政策轉變帶來的緊張情緒。不過根據預測，到明年3月份生活會逐漸恢復到2020年之前，從需求端來看或許會有小幅回升。

從區域來看，四季度成交較多的有龍崗、光明和鹽田區。觀點指數認為，這部分地區的房源成交較多，主要是性價比高。值得注意的是，四季度南山區成交面積環比下降較大。從房源面積來看，90-144平方米的房子成交量達到總量的60%以上。

四季度，前海的萬科瑧灣悅當日開盤去化達90%，總攬金37.2億。寶安新安萬科未來之光當日首開去化超70%，推售的416套房源是建面約為73-98平方米房型。這兩個樓盤地段、品牌、戶型空間比較符合當下的市場需求，因此銷售去化可觀。

為了提高今年的業績，房企也開啟了年終促銷活動。如華潤置地對即将入市的潤晖府、潤曦府兩個項目推出五大安心購福利。華潤置地方面表示，自簽署協議之日起至所有房源售罄之日止的保價期間，承諾降價補差價。據市場反饋，這是今年深圳首個宣布降價賠付的房企。

多個城更項目公示進展規劃

據觀點指數監測，四季度深圳錄得動态更新的城更項目有14個，其中5個發布了規劃公示，包括南頭街道田廈巷頭新村、龍崗區龍城街道盛平南片區、光明樓村舊改規劃、南山南苑新村舊改以及光明區鳳凰街道軌道13号線車輛段片區。

這些項目均有居住用地建設方向，並在一定程度上補充當前存量土地的住房數量。

可以看到，光明區鳳凰街道軌道13号線車輛段片區是錄得項目動态更新的城更項目中規劃面積最多的。該項目規劃用地面積195.39萬平方米，拆除用地面積128.44萬平方米，規劃開發類用地59.07萬平方米，規劃容積382.51平方米，其中住宅172.44萬平方米。

該更新單元采取“政府主導+市場實施”的方式，對片區實行統籌綜合開發，利益統籌留用土地指標則調入重點城市更新單元使用。這樣做的目的是可以更有效率地推進舊改項目。

值得關注的項目還有光明樓村舊改，項目建成後建面超178萬平方米，将提供126.5萬平方米住宅，並且将配套3所九年制學校，項目由卓越集團操盤。可以看到，住宅建設面積占有較大的比重，一定程度上也反映了光明區對住宅需求的回應。

11月14日，深圳市城市更新和土地整備局發布2022年1-9月全市公告城市更新計劃20項（含計劃調整3項）。其中，涉及拆除範圍用地面積285.3公頃；更新單元規劃通過建環委審批26項，涉及拆除範圍用地面積464.0公頃；城市更新累計供應用地面積138.3公頃，全市實收城市更新地價110.9億元。

觀點指數認為，結合四季度的項目動态，明年的城市更新地價估計會有一定程度上漲。