降溫持續 | 2022十二月住房租賃發展報告

觀點指數 春節前屬于租房淡季，租房需求持續走低，租賃企業在前期做好相應的租期安排，就可以在年底盡量避免出現大幅度退租的現象。

同時在需求淡季下，租賃企業對現有租戶的維護，在穩定項目出租率上也會起到重要的作用。

市場端方面，多個城市的租金呈現持續下滑的走向，預計春節後租金下跌的趨勢才能緩解。同時當前企業及個人房源挂牌積極性降低，租賃房源供給縮減。

金融端方面，首只市場化機構企業運營的保租房REIT成功上市，目前成功上市交易的保租房REITs數量已達四只，同時不少機構也在籌備及推動保租房REITs相關工作的進展。

淡季特征明顯，企業新增入市項目持續減少

從已公布運營數據的租賃企業來看，目前在管房源突破十萬間的有相寓、泊寓以及冠寓，其中泊寓在集中式企業中規模優勢明顯。

截至9月底，泊寓共運營管理房源約21.5萬間，累計開業約16.9萬間，其中管理的租賃房源中，已有4.28萬間納入保障性租賃住房。

1-9月，泊寓實現營業收入23.1億元，同比增長11.5%。

數據來源：觀點指數整理

出租率方面，多數租賃企業維持在較高水平，該數值達到90%以上的租賃企業占比70%，截至9月底，泊寓出租率達95%。

目前來看，租賃企業多數運營年限達5年以上，管理經驗成熟，出租率也能維持在較高水平。

樣本企業新增項目入市方面，據觀點指數監測，報告期内僅1個租賃項目開業，隸屬于樂乎公寓。可以看到，開業項目數較上個報告期出現縮減。

觀點指數認為，企業開店積極性減弱主要是由于目前租房市場活躍度不高，春節前租房需求大幅減弱，退租需求上揚。租賃企業對現有租戶的維護，在穩定項目的出租率及續租率方面發揮了一定的作用，避免出現大幅變動。同時，當前疫情形勢對租房市場亦有一定的影響。

除在項目開業方面積極性減弱外，觀點指數關注到年末淡季階段，租賃企業在營銷方面力度縮減，不過也有部分租賃企業利用“雙十二”活動進行促銷。同時，租賃企業在拓店方面進展也有所放緩。

據觀點指數監測，報告企業僅城家公寓及冠寓在拓店方面有相關動作。據了解，城家受托管理闵行區華漕社區保障性租賃住房項目，項目内共計5棟公寓樓可提供1668套租賃房源，同時規劃有配套商業、停車位等設施。

11月21日，冠寓以1113萬元成功中標一創新産業園三期宿舍委托運營項目，委托運營的面積約為2.8萬平方米，其中包括宿舍區2.7萬平米，共512戶，合肥冠寓須為項目的客戶提供公寓租賃服務。招標人為合肥高新股份有限公司，服務時間分3個階段，第一階段為12個月、第二階段最長為24個月、第三階段最長為36個月。

面臨租房市場的特有季節性淡季，穩定項目出租率是企業當前的重點工作。

REIT繼續受資金追捧，政策再提及盤活房企存量資産

金融動态方面，12月9日，首單市場化機構運營的保租房REITs（華潤有巢REIT）正式上市，上市交易當天，華潤有巢REIT每股發行價為2.417元/股，當天收盤價為2.824元/股，首日上漲16.84%，延續保租房REITs上市首日備受資金追捧的走向。

資金追捧的背後除了對保租房REIT的認可及信心外，項目的運營情況也是重要的影響因素。據觀點指數了解，四只保租房REITs的底層項目出租率均超90%，截至2022年9月30日，華潤有巢REIT兩個底層項目出租率均達到94%。

首只市場化機構運營的保租房REIT成功上市，能有效提高其他市場化企業參與到保租房市場中的信心。同時，保租房在财政補貼、稅收減免、獲客等多方面享有利好政策，這些對租賃企業而言也有莫大的吸引力。

但同時也有明确的限制條件，如保租房租金要低于同地段同品質的市場化住房以及年租金漲幅不得超過5%。

另據觀點指數觀察，目前成功上市的四只保租房REIT的底層資産組合，均位于單個城市，同時也是新建租賃項目，近期啟動招標的西安高新區保租房REIT底層資産組合呈現出同樣的特征。對于其他不同城市的資産組合或存量改造等資産組合方式，是否可行尚未明确。

政策端對保租房REIT的支持及規範文件屢見不鮮。11月28日，證監會發布消息稱，決定在房地産企業股權融資方面調整優化5項措施，包括進一步發揮REITs盤活房企存量資産作用。

證監會表示會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常态化發行，努力打造REITs市場的“保租房闆塊”。同時，鼓勵優質房地産企業依托符合條件的倉儲物流、産業園區等資産發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資産。

政策端，地方性政策再次劍指租賃監管。今年以來，多地陸續出台相關政策規範租賃市場發展，加強市場監管。11月23日，《上海市住房租賃條例》正式發布，将于2023年2月1日起施行。

此外，《北京市住房租賃條例》已于今年9月1日正式施行。對比兩者内容可以看到，均明确了租賃雙方的權利和責任，同時對租賃企業主體登記、房源信息發布、租賃合同登記備案以及資金監管等方面提出要求，明确将二房東納入監管，要求其開立租金監管專用賬戶，並按規定将相關資金存入該賬戶，保障租戶的資金安全。

加強對租賃主體監管能進一步規範參與主體，規避企業暴雷風險，促進租賃市場的穩健發展。

同時深圳及蘇州再提通過非改租方式新增保租房供給，符合規定條件的既有非居住房屋允許改建為保障性租賃租房，有效盤活閑置資産。保租房在供給端受到多項政策支持，目前籌集 的方式主要有新建、改造和納保三種方式。

租房市場持續冷淡，預計春節後租金下跌趨勢将獲緩解

報告期内（2022年11月），全國住宅挂牌出租53.8萬套，供給量環比下降13.5%，普通公寓挂牌出租1.07萬套，環比下降9.32%，租房市場房源供給量持續下滑。

觀點指數認為，年末淡季階段，市場租房需求減弱，企業及個人租賃房源挂牌積極性降低，市場租賃房源供給減少。預計在春節過後的租房小陽春前，租賃房源供給将有所回升。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

據觀點指數監測，報告期内（11月）北京住宅租金平均單價達116.81元/月/平方米，是唯一突破110元/月/平方米的城市；其次是上海，租金單價為99.21元/月/平方米。

環比方面，一線城市中上海、深圳及及廣州均出現下跌，跌幅分别為1.84%、3.04%以及1.74%，一線城市整體平均租金為91.41元/月/平方米，環比下跌1.46%。而北京租金環比上月出現微漲，漲幅為0.27%。

其他6個城市除天津及成都租金有所上浮外，均有租金下跌的情況，降幅從1.18%到4.45%不等，其中降幅最大的是武漢。

整體來看，觀點指數檢監測的10個城市中，有70%的城市出現租金下跌，10個城市平均租金為64.92元/月/平方米，環比下降1.48%，租賃市場繼續維持穩定下滑的走向，城市租金持續走低，變動幅度維持在5%以内。

四季度進入傳統租房淡季，各地租房市場持續冷淡，結合租賃市場行情以及目前疫情形勢，觀點指數預計下月租房市場将繼續走低，租金将持續平穩下滑。春節過後，租房需求将傳導到市場，預計租金下跌的趨勢将得到緩解。