黃均隆與觀點面對面：招商房托定義REITs未來

編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。

當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不确定性，困難與考驗前所未有。

此時，整體經濟及各行各業都進入了新的周期，房地産及由此衍生的全新生态體繫，要用最積極的态度，給今天的行業及相關産業重新定位，並尋求破解之道。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大産業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的周期，中國地産行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？

值此艱難時期，“2022博鰲房地産論壇”将繼續如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地産商業領袖及新生代地産人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。

觀點網 日前，招商房托完成了一次重要的里程碑式收購，以13.42億元向招商蛇口收購北京朝陽區核心CBD地標物業招商局航華科貿中心46.41%權益。

适逢香港回歸25周年，在這個具有特别意義的日子里，招商房托迎來2019年12月赴港敲鐘上市後母公司首次注資，公司亦借此走出深圳，布局北京，邁出地域多元化一大步。

為何上市近兩年半之後才進行收購，收購資産質量如何？帶着不少問題，觀點新媒體與招商房托董事局主席黃均隆相約進行了專訪。

因為疫情等原因，本次采訪以視頻方式展開，圖像清晰的電子大熒幕里，黃均隆身着裁剪合體的藍色西裝，顯得親和而有活力，他為我們介紹了本次收購的背景與考慮，以及招商房托未來的一些規劃。

突破百億

“這兩年我們一直在尋找最适合注入的資産，”訪問剛剛開始，黃均隆就解釋了招商房托遲遲未有收購資産的原因：“我們對招商局集團内部，市場的一些資産都有考察，但在仔細分析甄選之後，感覺很多資産素質還達不到注入房托的要求。”

2021年末，招商蛇口行使優先回購權購回此前與太盟投資集團（PAG）合作的私募基金的基金權益，其中就包括北京航華科貿中心。4年來，該項資産通過持續升級改造硬件及優化租戶業态組合，經營管理水平顯著提升，成為注入房托平台的合适選擇。

值得一提的是，回購的資産中還包括上海招商局大廈、上海招商局廣場。但黃均隆表示，上海兩項物業回報率水平還有待提高，未來培育得好之後會再考慮注入。

可以看出，招商房托並不急于追求規模，對收購資産要求頗高。

據悉，航華科貿中心是由招商局大廈、友邦保險NPA中心、連接招商局大廈與太平金融中心的01-04連接裙樓、招商銀行大樓、中國惠普大廈、橫琴人壽大廈、梵悅108、中國工商銀行大廈及太平金融中心共同構成。

這個地標式綜合體坐落在北京國貿CBD中央商務區，位于朝陽區東三環與建國路交界的黃金十字路口，在這里，世界500強林立，目前已形成以國際金融為龍頭、高端商務為主導、國際傳媒聚焦發展的産業格局，而甲級寫字樓招商局大廈正如一顆耀眼的明珠矗立其間。

過去4年中，招商局大廈的辦公環境、硬件設施和服務獲得顯著提高，商務氛圍被打造得更加濃厚。同時，經過調整，運營方減少了占用面積過大及復租率較低的一些酒店、餐飲及地産等行業的客戶，目前90%客戶來自于金融業、銀行業與專業服務業，與北京CBD區域整體租賃結構基本吻合。

改造之前，招商局大廈出租率穩定在90%以上，改造後受疫情及租戶調整影響，目前項目出租率只有66.4%，招商房托期望今年出租率能夠盡快恢復到過往水平。此外，目前該項目平均租金為每平方米326.83元，而周邊市場價大概是350至450元左右，提升空間巨大。

“對招商房托來說，受惠于北京招商局大廈核心的區位優勢，未來出租率和出租單價還有很好的成長空間，把這個有很高增長潛力的資産放進來之後，未來的估值也會受到正面影響。”黃均隆說道。

本次招商房托收購資金來源主要以以新融資為主，融資成本較低，僅為Hibor1M+1.2%，交易完成後，備考經調整負債對資産總額比率預計将由29.2%增加至33.1%，仍低于房托基金守則容許的上限50%；備考2021年每基金單位分派将可提升5.6%至0.1596元。

同時，招商房托将擺脫資産分布地域僅在深圳的單一局面，将版圖拓展至北京CBD區域。深圳物業應占公平值将降至71.4%，北京占到接近30%，管理總資産則超過100億元。

黃均隆稱，此次收購資産的回報率水平足以覆蓋融資成本，将增加整個基金持有人的分派。目前招商房托的債務率水平仍然比較低，未來若繼續收購資産，将參考融資成本及基金持有人的意見，在新增貸款或增發中選擇較經濟合算的方式進行融資。

未來的腳步

對招商房托而言，本次注入北京物業是一個良好的開端。

那什麼樣的資産可以滿足這家房托基金的要求呢？

黃均隆指出，一個最重要的標準就是業态。招商局商業房托基金中的"商業"的定義明确了房托業态主要是運營核心城市核心地段的購物中心以及寫字樓，而作為招商房托背後的大樹，招商蛇口的所持有的資産也主要是這兩者。

算上北京招商局大廈，當前，招商房托已持有深圳及北京的核心區域各1棟甲級寫字樓、深圳3棟綜合寫字樓及蛇口花園城商業購物中心。

其次，在地域布局上，會選擇北上深等經濟發展情況較好的城市。一個重要的判斷標準就是是否為萬億俱樂部成員，即城市GDP達到萬億規模。除老牌一線城市外，香港、杭州、武漢、成都等城市都是重點考慮對象。

最關鍵是回報率。黃均隆表示，适合注入的資産資本化率至少要與存量物業的回報率相若，這樣才能達到招商房托的要求。

招商蛇口2021年提出“雙百戰略”，預計花五年左右的時間，到2025年，實現管理100個購物中心與寫字樓，以及持有物業收入達到100億元的宏大目標。截止目前，招商蛇口已構建了蛇口産園REIT(180101.SZ)和招商局商業房托(1503.HK)境内外雙REITS平台，覆蓋産園、商業等多種業态，助力公司持有物業“投融建管退”全價值鍊發展。

作為招商蛇口旗下的上市REITs平台，招商房托背靠招商蛇口，未來将有充足的備選資産可供注入，預期可以為基金單位持有人提供穩定分派，長期可持續的分派增長，這是提升招商房托基金的核心競争力，也為香港REIT市場發展注入強心針。

所以，招商蛇口近年着力發展持有物業的安排，對招商房托而言其實是重大利好，母公司大量優質資産儲備都是房托很好的投資來源。在這樣的背景下，招商房托作為母公司的重要資産退出通道起到重要作用，實現協同發展。