原報告 | 購物+辦公空間場景适應性探究

觀點指數 行業變革之下，辦公空間服務業正在探索更多元的消費場景。傳統辦公樓之外，購物中心、酒店等業态也被瞄準。

據觀點指數觀察，部分辦公空間樣本企業此前已在購物中心中布局辦公空間上進行了實踐，其中主要以wework、優客工場等為代表。

這種方式此前在國外已有類似實踐，2015年位于舊金山的 Westfield開設了一家名為 Bespoke 的新型辦公空間，打造“前店後辦公”的場景。

2020 年，日本百貨店巨頭崇光西武也開設了可用于遠程辦公的工作空間，在約 152 平方米的空間里放置 43 個座位，提供電源及 Wi-Fi，滿足消費者的辦公需求。

目前而言，這種方式可以作為拓寬辦公空間服務場景适應性的有效實踐，但還在摸索嘗試階段，尚未在較大範圍内鋪開。

項目考量

據觀點指數觀察，相對其他企業，wework和優客工場布局這類項目較為積極，但與現有項目規模相比，占比較小。

據觀點指數不完全統計，兩者入駐購物中心的辦公空間項目數量有限，均不超過10個。與之相對，wework在内地共有83個項目，優客工場則有230+個項目。

來源：公開資料，觀點指數整理

從wework、優客工場已有項目的選址來看，主要集中在北京、上海等一線發達城市成熟商圈的項目之中，如wework進駐的朝陽大悅城和北京三里屯太古里都是所在商圈極具代表性的購物中心項目，此外也不乏如王府國際中心等位于核心商圈的存量改造商場。

這類項目的商業區位條件優越，相關配套也較完善，在便利性上面具有優勢。

如WeWork朝陽大悅城位于朝陽區中心地帶，CBD的東擴區内，為優質創業公司及高校集聚地，此外鄰近諸多酒店賓館，距離6号線僅200米。王府國際中心則位于北京王府井商圈核心位置，毗鄰北京地鐵1号線與5号線，拟定未來地鐵8号線将可直達，是北京有名的商業區、服務經濟與商業文化相互交融地。

來源：公開資料，觀點指數整理

樓層選擇上，大部分項目分布在購物中心的高層或者頂層，主要是出于降低改造難度和成本的考量。

選擇高樓層，甚至是天台，一是在采光方面會更好，滿足租賃企業和個人對于辦公場所光線充足的需求，二是與購物業态區分開，更容易規劃業态，此外也考慮到租金等因素。

數據來源：第三方平台，觀點指數整理

将購物中心的辦公空間項目工位費與其他項目對比，可以發現租金價格並不低。

以wework太古里項目為例，位于同一商圈的4個項目中，工位費排在第二，僅次于雷格斯旗下的中宇大廈項目，屬于中等偏上水平。

範圍拉大到wework位于北京的20個項目，太古里項目工位費價格排第三，屬于較高水平。

數據來源：第三方平台，觀點指數整理

工位數來看，三里屯太古里和朝陽大悅城這類網紅人氣型項目工位數並不算多，而wework王府國際中心這類存量改造項目的工位數較多。兩者之間工位數差異較大，區間從幾百到兩千不等。 

觀點指數認為，這背後應該是購物中心方的考量。不同類型購物中心，其定位差異和引入辦公空間業态的目的不一。

運營較為成功的成熟項目，辦公空間項目進駐面積不會太大，可視為對現有業态的豐富和補充，如朝陽大悅城主要定位潮流和年輕，具有明顯網紅氣質，與辦公空間這類創新業态相契合。

對存量改造項目來說，辦公空間入駐能發揮的作用更大一些，也趨向于打造更大面積的項目。以wework上海廣場項目為例，該項目在2020年由美羅、華淩、融創上海和禦沣四方共同收購改造，辦公業态占據較大比重。

目前上海廣場的業态劃分為餐飲、零售、娛樂、辦公及配套五大類。相關資料顯示，業态組合上，上海廣場餐飲娛樂占比約36%，潮品零售占比約8%，辦公空間服務占比56%，周邊項目則主要以餐飲零售業态為主。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

從購物中心角度看來，該項目位于上海淮海中路商圈，區域内布局了上海K11，上海香港廣場、上海新天地、上海環貿iapm等十幾個商業項目，商業競争激烈。

基于此，改造首先有區别于周邊項目的差異性，形成錯位經營。從這個角度看，wework辦公空間作為辦公業态上，與其他以零售業态為主的項目功能有明顯區别，一定程度上滿足了這一需求。

此外，共享辦公空間可帶來穩定租金收入，進出共享辦公空間的用戶可直接或間接轉化為商場有效客流，提升商場業績這點也對購物中心有一定吸引力。

傳統意義上，購物中心主要滿足用戶消費、娛樂、美食、健身等休閑需求的空間載體，而辦公空間是滿足租戶日常辦公需求的場所。辦公空間+購物中心這種模式，能讓租戶同時滿足兩種需求，這也是這類型項目的優勢所在。

改造難點

整體看來，購物中心+辦公目前這種模式對于存量改造項目起到的作用更大，對成熟且運營情況良好的項目來看，更多是起到錦上添花的作用。

但存量改造項目的打造也非常考驗企業能力，一旦确定引入辦公業态，需要在物業空間設計上将部分購物場景轉換成辦公場景，這是辦公空間服務企業熟悉的業務範圍，但其中也有不少難點。

首先是采光，目前大部分商場的采光基本上依賴燈光，自然采光不足，這與靠窗采光的辦公空間設計有差異，因此企業在改造過程中需要重新設計。

第二是空調，傳統商場配置的空氣循環繫統是否能滿足辦公人群的長時間聚集也是問題，如若進行改造，這都需要花費額外成本。

值得注意的還有動線，商場動線設計針對的是短暫停留的客群，注重流動性，達到引流的主要目的。這也意味着辦公空間項目進駐某一樓層後，還需要根據商場的動線設計，重新規劃各種辦公區域，難度繫數較高。

具體模式上，企業目前主要采取雙方合作，根據業績分享利潤的方式。以WeWork上海廣場社區為例，該項目主要由WeWork負責辦公區域的設計和運營，上海廣場提供物業支持，雙方按比例獲得利潤扣點的聯營模式。

綜上，雖然辦公空間入駐購物中心是新嘗試，但也面臨着改造運營難度大的現實。此外，較高的成本投入對于企業而言也是不小問題。相關資料顯示，一個購物中心社區的改造成本，通常約是一個寫字樓社區改造成本的1.5倍。

因此，這種模式雖一定程度上拓寬了辦公空間企業獲取項目的渠道，但考慮到與在傳統寫字樓中改造項目有着較大差異，整體運營難度和成本投入較大，主要還是以頭部企業的嘗試為主，尚未布局較多項目。

不過因準入門檻較高，項目打造差異化明顯，如若探索出成功模式，未來或能成為企業的競争優勢之一。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。