原報告 | 疫情、銷售與仁恒樣本

觀點指數 疫情擾動下，市場期待的小陽春並未如期而至。

觀點指數發布的“2022年1-5月房地産企業銷售表現”研究報告顯示，1-5月，前100房企累計實現權益總銷售金額18525億元，同比下降54.4%，降幅較1-4月擴大1.1個百分點。

從銷售表現來看，盡管多地釋放購房利好政策，但短期沒有完全扭轉，當前樓市還暫時處于調整過程，疫情擾動是重要原因——四月，受到上海疫情管控及全國零星疫情的影響，銷售同比降幅繼續擴大。

上海是品牌房企的大糧倉，又是本輪疫情受困最嚴重的城市。毫無疑問，上海的疫情影響使得房企的銷售更為艱難，尤其是在上海儲備了較多貨值的企業。

以往，得益于上海樓市的高景氣度，上海的項目普遍去化較快，為房企貢獻了平穩的現金流。但在疫情的擾動下，推售節奏被打亂，3月底至5月末，未有一個項目進行開盤推售。

觀點指數認為，觀察房企在上海受到疫情擾動的現狀具備典型意義，特别是在4-5月出現十分突出的銷售下降情況。其中，仁恒置地在上海具備較多的可售貨值，因此觀點指數選取該企業作為典型樣本進行初步觀察。

2022年，仁恒的可售貨值達1200億元，70%位于長三角，其中上海貨值達400億左右。而銷售下降在4-5月體現得尤為明顯，據觀點指數發布的研究成果顯示，2022年1-5月仁恒置地銷售216.14億，同比下降32.3%，其中4-5月銷售額僅占前5月銷售額的11.87%。

市場疲弱，銷售驟降

去年下半年以來，銷售持續疲軟，根據觀點指數發布的“2022年1-5月房地産企業銷售表現”研究報告顯示，前100房企累計實現權益總銷售金額18525億元，同比下降54.4%，降幅較1-4月擴大1.1個百分點。

數據來源：觀點指數整理

從銷售表現來看，盡管多地釋放購房利好政策，但短期沒有完全扭轉，當前樓市還處于調整過程中。

其中，疫情擾動是重要原因，4-5月受到上海疫情管控及全國零星疫情影響，前百房企銷售降幅仍在擴大。

以仁恒置地為例，2022年可售貨值達1200億元，70%位于長三角，其中上海貨值達400億左右。

在上海封控的4-5月，仁恒置地銷售下降顯著，今年4月及5月銷售額分别為10.36億及15.31億元。

數據來源：觀點指數整理

以往，上海樓市的高景氣度及快速去化的項目為企業貢獻了較大銷售業績，而2022年仁恒在上海的可售貨值占當年可售貨值的1/3左右。

聚焦到仁恒的項目推售，去化水平整體較優，2022年上半年在上海共推售4個項目，其中仁恒海上源、海上溪雲及浦發仁恒珊瑚世紀均觸及積分，當日售罄，表現較差的仁恒海明院當日也去化了47%的貨值。 

仁恒在上海的項目主要是海繫開發類項目及世紀繫代建類項目，代建類項目合作方主要是上海本地國企，如錦繡世紀項目委托方為上海地産，珊瑚世紀項目委托方則為浦發。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

從數據上看，仁恒銷售表現與在上海推售節奏相關性較大，1月在上海推售3盤，當月銷售額為年内最高，達99.42億元。而在疫情封控的4-5月，銷售額僅有10.36億及15.31億元。

項目延期，樓市解封

進入3月底，上海疫情驟然嚴峻，樓市也受到沖擊，取證暫停，多個項目延期開盤，土拍延期，樓市活動全面停滞。

據觀點指數統計，本輪疫情以來共有12個項目延期開盤，均為今年首批集中入市的房源，其中沒有仁恒的項目。

來源：觀點指數整理

但這並非對仁恒沒有影響，實際上疫情主要影響了仁恒的推盤節奏。

今年的業績會上，仁恒表示上半年計劃在上海推售6個項目，包含了靜安晉元南地塊項目、仁恒·海明園、荟雅華庭、仁恒海上源、上海奧林匹克花園的三期二標項目、江灣世紀花園的二期項目，但至5月底仁恒僅完成4個樓盤的推售。

另外，由于上海項目普遍去化較快，推盤節奏對企業銷售回款影響進一步放大。數據顯示，2021年上海共193個項目開盤入市，推盤253次，平均開盤當日去化率高達81%，銷售主要集中在開盤當日。這意味着項目若計劃在4-5月間進行推售，則對企業的銷售目標影響較大，反之則較為輕微。

疫情擾動之下，以往平穩的銷售回款被中斷，加重了企業的負擔，封控的兩月間，上海貨值較大的兩個企業融創及綠地，現金流也進一步加緊。

疫情過去之後如何？從數據上看，似乎僅對兩個月的推售節奏産生了影響，但實際上絕不只如此，購房信心有無受創是後續需要關注的。

6月1日零時起，上海有序恢復住宅小區出入、公共交通運營和機動車通行；同時，這一天也進行了延期已久的第一批集中供地，從拿地企業看，仍以央國企為主，與此前並無不同。

經受兩月考驗後，上海的樓市景氣度能否維持？

觀點指數認為，上海基本面並沒有發生改變，但短期購房信心受挫，需要較長時間恢復。

本輪疫情前，上海部分區域一二手倒挂現象明顯，新房市場供不應求，日光成為常态。樓市高景氣度下，各種限價，限售措施頻頻，即使是去年下半年開始的樓市調整也未能影響到上海的銷售熱度，這一定程度上給了上海樓市極高的安全墊。

若銷售下行，上海無疑有着更多的應對之策，5月29日，上海發布《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，方案中提出了一繫列的樓市纾困政策，力度較輕，主要是支持剛需，後續樓市若仍萎靡，則政策寬松可期。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。