疲軟的回暖 | 2022五月住房租賃發展報告

觀點指數 樣本企業中，泊寓、冠寓以及相寓已開業房間數均超十萬間，規模位列前茅。其中截至3月31日，相寓在管房源規模25.9萬套，相較年初增長2.37%，實現正增長，同時出租率及出房效率得到穩步提升。

企業動态方面，僅城家在深圳有新增項目落地，企業開業積極性不及上個報告期。

此外旭輝瓴寓攜手甯波城投置業以低價1.03億元競得甯波鄞州區一處保障性租賃用地，是其聯合拍得的第四宗租賃用地。

同時，有巢亦看中甯波租賃市場發展潛力，並在今年年初以總價1.64億元成功競得鄞州區一處租賃用地，可打造約1000套租賃住房，預計2024年開業。

回顧報告期内行業頒布的相關政策，主要涉及租賃市場資金監管，鼓勵非改租、加大租賃市場供給以及支持金融機構推動保障性租賃住房發展等。

平均租金多位于2000元以下，分散式企業實現規模增長

從企業公開數據來看，目前相寓、泊寓、冠寓已開業房間數均超十萬間，規模位居前茅。從選定的樣本企業來看，分散式企業相寓規模位居樣本項目首位，分散式企業在房源拓張難度上較集中式更低。

來源：觀點指數整理

來源：指數測算

據觀點指數簡單測算，8個樣本企業中房企繫背景的泊寓、冠寓以及有巢公寓平均租金均低于2000元/月/間，主要是由于三者産品多數是面向年輕群體而打造的青年公寓，其中冠寓平均租金最高，達1859元/月/平方米。

招商伊敦及悅樘公寓租金處于高位水平，主要是由于兩者均有針對高收入差旅人群的服務式公寓。此外，兩者項目主要分布在一線城市，其中悅樘公寓多數項目位于上海核心區域，招商伊敦項目大部分在深圳核心區域。

據觀點指數不完全統計，招商伊敦項目分布最多城市是深圳，占比超一半達52.78%。其次是上海和重慶，占比均是8.33%。

而分散式企業相寓項目平均租金單價為1126元/月/間，略微高于有巢公寓租金單價，整體上看，分散式房間租金略低于集中式房間租金。

來源：企業财報，觀點指數整理

對比以往财報數據，2018年底，相寓在管規模達到峰值，在管房屋套數達30.3萬套。2019年底在管房源數為27.6萬套，規模縮減了2.7萬套。主要是因應租賃市場動向變化，相寓主動減少租房需求與租金下跌區域内的在管房屋規模，同時縮減無法帶來盈利的房源庫存，提升房屋運營效率。

而2020年在疫情影響之下，相寓在管規模23.6萬套，繼續縮減了4萬套。2018年底到2020年底，相寓累計縮減在管房源規模6.7萬套。

截至2022年3月31日，相寓在管規模25.9萬套，相較年初增長2.37%，實現正增長。在提升規模的同時，相寓運營效率也保持穩步增長，2021年實現營收32.6億元較2020年營收16.38億元增長99.02%，收入實現大幅提升。同時平均出房天數環比縮短41.8%，出租率95.4%，環比上漲1%。

由此看出，分散式企業如相寓已經從疫情陰霾中恢復，規模與運營效率實現穩步增長。

開店積極性疲軟，瓴寓投身甯波建設

據觀點指數監測，報告期内樣本企業僅城家新增高級公寓深圳沙頭角地鐵站店落地，相較上個報告期樂乎、有巢公寓等企業有新增項目開業，企業開店積極性不高。究其原因，或是由于多地頻繁爆發零星疫情挫傷企業開店積極性，同時節後租房旺季即将過去，企業減緩開店進度。

企業動态方面，龍湖冠寓與京東方旗下創新空間品牌零秒空間簽署戰略合作，並同步官宣首批合作項目，未來将以蘇州為支點、輻射長三角，共同推進“創新辦公+品質居住”模式。

此外，5月10日，窩趣公寓正式升級為“百瑞紀集團”，升級後的百瑞紀集團旗下擁有窩趣、瑰悅、華舍3大品牌6個公寓産品繫列，全面覆蓋高淨值人群、城市精英人群&白領、企業員工等多種群體。

土地方面，報告期内廣州及甯波完成2022年首批集中供地。

甯波共計推出33宗宅地，其中共推出9宗保障性租賃住房用地（不含東錢湖商品住宅與租賃混合地塊），均是底價成交，成交總金額約5.9億元，計容總建築面積約41.9萬平方米，占總建築面積的12.41%。

來源：觀點指數整理

随着土地支持政策的加速推進，保障性租賃用地成為租賃市場供給不可或缺的一部分，同時租賃用地回收周期長一直是市場化企業的運營痛點，目前租賃用地的拿地企業主要是以地方國企、地方城投以及資金雄厚的實體企業為主。

而市場化企業在涉租用地的獲取上較為謹慎，目前房企及市場化租賃企業如有巢、旭輝瓴寓、濱江、龍湖等企業的涉租規模均位居前列。

報告期内，旭輝瓴寓攜手甯波城投置業以底價1.03億元競得甯波鄞州區GX01-01-17（高新區）地塊，地塊性質為保障性租賃用地，是旭輝瓴寓繼上海市松江區工業區科技園區新城C01-14B-02/C01-14B-09号地塊（旭輝瓴寓與松江國資委合作拿地）、南京市建邺區河西南G116地塊（旭輝競得，旭輝瓴寓運營管理）聯合拍得的第四幅租賃用地。

旭輝瓴寓本次進駐甯波土拍市場，為租賃社區業務版圖再擴一城；同時，有巢也看中甯波租賃市場的發展潛力。

今年1月18日，華潤置地長租公寓事業部聯合甯波開投集團、鄞開集團以總價1.64億元成功競得鄞州區JD08-G2-2地塊（租賃住房），項目計容建面3.6萬方，可打造約1000套租賃住房，預計2024年開業。

目前對于追求利潤的房企以及中小租賃企業而言，前期投入大、回收周期長、運營難度大等都是租賃用地亟待解決的難題。但長期來看，在政策加持及市場推動下，競自持及保障性租賃用地将成為租賃房源供給的重要來源。

公寓受疫情沖擊更大，上海下跌深圳回暖

報告期内（2022年4月），全國住宅挂牌出租72.7萬套，供給量環比下降14.41%，普通公寓挂牌出租1.3萬套，供給量環比下降14.47%，這是繼春節後供給量首次下降，節後小陽春效應逐步消散，業主對外挂牌的積極性下降。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

租金方面，北京是唯一一個住宅及普通公寓租金平均租金單價突破100元/月/平方米的城市，其次上海住宅及普通公寓租金單價均位列第二，租金單價分别為95.59元/月/平方米和95.46元/月/平方米。

據觀點指數監測的十個城市數據顯示，報告期内（4月）廈門及成都住宅租金出現環比下降外，下降幅度分别為1.85%和1.52%，其他8個城市均實現不同程度的環比上漲，漲幅從0.14%到6.26%不等，其中深圳上漲幅度最大。

而普通公寓環比方面，僅深圳、杭州、廣州及天津實現環比上漲，漲幅從1.29%到8.62%不等，漲幅最大的城市為深圳。其他環比下降城市中，廈門降幅最大，達4.29%，其次是上海，降幅達4.25%。

4月上海受到疫情的影響，對普通公寓帶來的沖擊比住宅更大。

深圳在住宅及普通公寓挂牌租金方面相較上月表現更為堅挺，主要是由于深圳逐步從3月疫情影響中恢復，租賃市場逐步回暖。同時報告期杭州在住宅及公寓租賃市場中表現不俗，住宅租金環比上漲漲幅位列第二，普通公寓租金環比上漲漲幅位列第三。

總體而言，觀點指數監測10個城市的4月租賃房源供給量整體表現差于3月，住宅挂牌租金表現優于3月，而普通公寓市場受零星疫情爆發影響，整體挂牌租金出現微降。10個城市住宅租金平均租金單價為65.46元/月/平方米，環比上漲2.56%；普通公寓平均租金單價為65.62元/月/平方米，環比下降0.4%。

保租房項目認證加快落實，行業融資渠道呈多元發展

報告期内，首創繁星社區項目經北京市、朝陽區兩級城鄉建設部門認定，成功獲批北京市《保障性租賃住房項目認定書》（京保租認定【2022】4号），成為北京第4家、朝陽區第1家獲得保租房認定的大型租住社區項目。

4月19日，安歆青年社區·啟航店喜獲金華地區“001”号《保障性租賃住房項目認定書》。

2022年是“十四五”規劃落地的關鍵年份，大批保租房将進入運營階段，同時保租房政策以及保租房認證也在加速落實。

廣州、上海、北京、南京等多個城市已經陸續發布關于保障性租賃住房項目認證辦法，明确保障性租賃住房的面積標準、租金標準、對象標準、規模標準、建設標準、運營標準等各項環節，多地在加快發展保租房的政策推動下，加速了保租房的籌建及落實項目認證進程，增加租賃市場房源供給及促進實現住有所居的願景。

來源：觀點指數整理

随着政策端對租賃市場金融端的大力推動，如保障性住房租賃貸款不納入集中度管理、銀行保險機構支持保障性租賃住房發展、保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點等各項利好支持下，租賃市場穩步發展。

報告期内，租賃項目籌備資金來源渠道主要有企業設立及認購租賃住房基金、股權類REITs産品、銀行發放貸款及發行ABS産品等多項來源渠道。

除此之外，住房租賃公司債以及保障性租賃住房REITs也是重要的資金來源渠道。