活躍度提升 | 2022四月商辦市場與發展報告

觀點指數 目前在管商辦項目規模位居前列的企業有中海、華潤萬象生活、陸家嘴、越秀商投、招商、凱德等商辦運營商。

其中陸家嘴長期在營16個辦公項目，共計甲級寫字樓23幢，總建築面積191萬平方米。2021年甲級寫字樓與高品質研發樓租賃收入同比增長5.7%，整體經營狀況向好。

市場租金方面，報告期内一線城市均實現環比上升，辦公租賃活躍度提升。其中上海漲幅最大，達21.48%，其次是北京，達8.99%。

大宗交易方面，商辦資産交易較上月更為頻繁，主要有上海綠地創驿大廈A塔樓、北京蘇甯生活廣場、上海市瀛通綠地大廈等項目。

企業經營向好，多項目達滿租

報告期内，多家企業發布了2021年業績報告。數據顯示，目前中海商業在管商辦規模、在管項目以及商辦收入均處于樣本企業首位。

來源：觀點指數整理

截至2021年末，中海在管商辦項目64棟，管理面積389萬平方米，寫字樓租金收入35.1億元，同比上升10.7%，成熟期項目出租率為91%，同時15個項目達成滿租。

2021年中海新增入市商辦項目6個，建築面積40.5萬平方米，主要分布于甯波、北京、珠海、武漢、南京、合肥等重點城市。今年計劃入市商辦項目5個，建築面積為31萬平方米，主要分布于北京、上海等重點城市。

來源：觀點指數整理

從出租率情況來看，樣本企業平均出租率達88.01%，金茂商業出租率居于首位，達96.74%，主要寫字樓項目出租率基本保持高位，較去年有顯著提升。

北京凱晨世茂中心、中化大廈、長沙梅溪湖國際研發中心等項目達到滿租。

數據來源：觀點指數整理

樣本企業營收方面，陸家嘴商辦收入也較為亮眼。

2021年，陸家嘴甲級寫字樓與高品質研發樓共計錄得租賃收入32.35億元，同比增長5.7%。陸家嘴持有長期在營16個辦公項目，共計甲級寫字樓23幢，總建築面積191萬平方米。

其中，陸家嘴世紀金融廣場項目的建築面積及租金收入最高，建築面積為26.86萬平方米，租金收入7.15億元。

來源：企業公告，觀點指數整理

除天津陸家嘴金融廣場項目位于天津外，其他15個項目多數位于上海陸家嘴商圈。截至2021年末，天津甲級寫字樓出租率為81%，平均租金3.45元/平方米/天，上海成熟寫字樓平均出租率為85%，平均租金8.09元/平方米/天。

據觀點指數預估，在各個樣本企業表現中，陸家嘴在租寫字樓項目中租金單價最高的為陸家嘴富匯大廈項目，租金單價為224.19元/平方米/月。而招商房托中寫字樓租金單價最高項目為新時代廣場項目，租金單價為179.4元/平方米/月；越秀房托中寫字樓租金單價最高項目為國金中心項目，租約單價為241元/平方米/月；國金中心寫字樓租金單價水平仍處于樣本項目中高位水平。

一線城市租金環比上升，浦東新區漲幅最大

從城市區域租金來看，報告期内，北上廣深四大城市中辦公租金最高的區域分别是北京西城區，辦公租金均價為8.22元/平方米/天，環比上漲14.8%；上海黃浦區，均價為6.47元/平方米/天，環比上漲1.57%；廣州天河區，均價為4.17元/平方米/天，環比上漲2.46%；深圳福田區，均價為4.39元/平方米/天，環比上漲5.53%，同時也是深圳市租金漲幅最大的區域；

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

環比上看，上海浦東新區漲幅最大，達43.06%，3月上海浦東新區辦公平均租金為6.18元/平方米/天。

此外，觀點指數監測的該區域部分商辦項目中，富士康大廈租金單價水平最高，達11.56元/平方米/天。

來源：觀點指數整理

從城市整體表現看，報告期内（2022年3月），全國辦公物業出租挂牌量達13.9萬套，環比上漲30.67%，一線城市辦公租金平均單價為4.45元/平方米/天，環比上漲9.48%。

租金單價最高的是北京，達5.94元/平方米/天；其次是上海，平均租金單價為5.09元/平方米/天，是首次突破5元/平方米/天。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

城市租金環比方面均實現不同程度上漲，漲幅在1.85%到21.48%不等。其中上海漲幅最大，其次是北京，達8.99%。

同比方面，深圳較2021年同期租金下跌4.27%，北京、上海、廣州均實現同比上漲，漲幅分别為11.42%、33.13%以及3.08%。

凱德接手蘇甯生活廣場，商辦資産交易更為頻繁

據觀點指數不完全統計，報告期内資産交易更為頻繁，商辦資産大宗交易共計5宗，交易金額從1.8億元到30.3億元不等，交易資産主要位于北京及上海。

報告期内，商辦大宗交易資産買家中浙商銀行屬于金融機構、凱德集團屬于商業資管機構、萬集科技為高新技術企業，買家性質均有所不同。

來源：觀點指數不完全統計

其中，北京蘇甯廣場拟折價出售，項目對外報價約35億元，最終成交價為報價的七折，即約24.5億元，由凱德集團接手。項目位于朝陽區慈雲寺區域，總占地面積約1.6萬平方米，含商業和寫字樓業态。項目總建築面積約為10萬平方米，地上7層至19層為甲級寫字樓。

據了解，去年蘇甯置業陷入破産傳聞，後面引入江蘇國資、海爾及阿里等資本入場。而北京蘇甯廣場放入市場放售，也是回籠資金的重要方式。

此外，交易金額最大的是浙商銀行拟30.3億元購置上海綠地創驿大廈A塔樓作為辦公大樓使用。

標的項目位于上海浦東新區洋泾街道308街坊5/4丘，土地使用權面積37433.9平方米，項目包括一棟超高層寫字樓、一棟高層寫字樓及一棟商業樓。根據公告，標的項目存在土地及在建工程抵押情況，抵押權人為中國建設銀行股份有限公司上海闵行支行，抵押擔保範圍為11.75億元。

據觀點指數了解，去年年底綠地以30億元轉讓上海地産星弘房地産開發有限公司60%股權，而上海地産星弘房地産主要業務是綠地創驿大廈的開發建設工作，受讓方為上海地産（集團）有限公司以及上海城投資産管理（集團）有限公司，分别出資15億元購買上海地産星弘房地産開發有限公司各30%股權。