冬天法則 | 首創更新

編者按：2021年，世界、中國、各行各業乃至每一個人，都深切感受到“百年未有之變局”。

“不畏懼寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的驕陽”，新的一年到來，我們深信，中國經濟與房地産仍将克服所有困難，從容面對任何局面，取得更加矚目的成績。

有鑒于此，觀點新媒體一如既往策劃和推出年度報道“冬天法則”，回顧並總結標杆房企過去一年的調整與改變，尋找全新一年的機會所在。

同時，我們邀請了多位具有全球視野和豐富經驗的經濟學家進行了深度對話，從他們的角度，解讀中國經濟與房地産的前行之路。

觀點網 給時間一點點時間，讓過去過去，讓開始開始。

2021年9月30日上午9時，首創置業在港交所撤牌退市，結束了18年的港股旅程。

兩個月後，首創集團旗下“北京首創城市發展集團有限公司”召開發布會，宣布新品牌“首創城發”正式啟用。

更新後的首創城發，不僅承接了原有的上市平台--首創置業，還注入了首創集團旗下未上市的首創經中、首創新城鎮和北京綠基三大業務平台資産。

與此同時，剝離奧萊業務、調整人員架構、注入資金資産、規劃業務版圖……這一年，首創重新起步。

對于未來，首創管理層提到，希望新平台首創城發财務更加穩健，三條紅線全部轉綠，成為細分賽道的龍頭，同時資管業務能夠分拆上市。

規模命題

過去那些年，首創置業的銷售規模一直是話題。

早在2018年，首創置業就曾提出兩年晉升千億的目標，即2018年銷售額保750億元沖800億元，2019年實現銷售目標1000億元、2020年為1400億元。

但2018年，首創置業並未完成既定目標，並在2019年放棄了沖千億的計劃，下調當年目標至800億元。

2020年，在新冠疫情沖擊下，首創置業再度将銷售目標維持在800億元；2021年，首創置業的銷售目標仍舊鎖定800億元。

四年時間，首創擁有同一個目標，但始終難以跨越，“800億”似乎成為首創在地産江湖的一道坎。

根據企業退市前公布的數據，截至2021年8月底，首創置業累計簽約金額約人民币467.9億元，同比增長14.5%，累計實現簽約面積約202.8萬平方米。若要完成全年目標，首創置業在9-12月需要完成332.1億元銷售額，月度銷售指標達到83.03億元。

在觀點指數此前公布的《2021年1-12月房地産企業銷售金額表現》當中，首創以546.2億元排在第64位，挑戰依舊不小。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

當然，首創規模增長主要受宏觀環境影響，近兩年，在“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”政策基調之下，行業增速逐步放緩，首創置業不可避免受到影響。

翻看企業财報可以發現，早期涉足多元化、布局戰略錯位、存貨去化速度下降……都是拖累其地産主業的重要原因。

首創置業2013年底獲取首創钜大平台，並将其定位為主攻中國選定城市的奧特萊斯綜合物業項目及商用物業項目的物業開發、銷售及租賃的平台。

布局多元業務，需要占用大量資金，本應投入物業開發的資源減少，規模增長自然而然會受壓；另一方面，其與首創钜大之間的同業競争也一直牽制着首創的布局與發展。

自從獲取首創钜大平台之後，兩家企業就在解決同業競争問題上花費不少心思。彼時，雙方劃定17個城市給首創钜大，首創置業承諾不進入該17個城市從事任何物業項目。

值得注意的是，上述同業競争承諾僅限于地域，而不涉及業态上的規定，當時首創置業與首創钜大同樣持有奧萊商業。

直到2016年6月，兩家企業再度修訂不競争契據，修訂後的契據将首創钜大的業務範圍拓寬。

兩年後，雙方訂立第二份經修訂不競争契據，地域限制首次被取消。

自此，首創置業承諾不會促使其附屬公司（首創钜大除外）從事任何奧萊商業項目，或者在任何非奧特萊斯零售用途物業（持有或将持有作投資物業）的開發、租賃、營運及管理。

首創钜大則承諾不于中國開展任何住宅、寫字樓及酒店物業的開發、銷售、租賃及管理；也不會于中國從事任何非奧特萊斯零售用途物業（持有或将來持有作銷售物業）的開發和銷售，但首創置業委托的相關物業除外。

京津冀

從戰略層面看，首創置業在“出入”京津冀之間多次改變，這在過去使其錯步京津冀發展與布局三四線的時機。

作為北京市國資委所屬大型國有企業集團，過去一段時間，北京及周邊城市是首創置業理所當然的重倉區域，上市以前，該公司土儲基本位于北京地區。

2004年前後，公司首次制定“走出北京、走向全國”的戰略規劃，並相繼進入天津、太原、無錫、成都等城市。此後，連續在京津冀以外獲取土地，並實現了環渤海、長三角和中西部三個區域的布局。

2007年，首創在京津冀以外地區土儲達到398萬平方米，占比接近六成，與兩年前133萬平方米相比，翻了兩番。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

不過，第一次“走出去”的成績未達理想預期。彼時，除天津、成都等少數幾個城市項目銷售進度較好，其余不少項目遭遇了去化問題。

與此同時，由于加速布局全國，首創置業在京津冀大本營地位有所變化，拿地處于相對停止的狀态。數據統計，2009年，公司在京津冀地區土地存續比下降到2.32年。

出于補充土儲的需求，亦源于京津冀以外地區銷售去化等問題，首創置業再度将投資重心向京津冀地區傾斜。到2017年，公司京津冀土儲占比達到45%，較2010年21.8%上漲23.2個百分點。

随着京津冀投入加大，首創在該區域的銷售亦逐年上升。不過，京津冀土地紅利不再。

2010年“新國十條”等調控政策頒布，北京亦推出“限貸”“限購”等一繫列調控政策，受此影響，首創置業在京津冀地區的銷售業績連續兩年降低，銷售貢獻回落至37.32%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

淺水難以負大舟，對房地産行業來說，戰略布局在很大程度上影響着企業前行的速度。在地産下行的今天，亦成為攸關生死的重要議題。

據了解，2017年，環京一帶出台“317新政”等調控政策，同年，重倉京津冀首創置業提出“聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大城市圈”，再次進行全國性布局。2017年以後，公司對于京津冀以外地區投資顯著增加，銷售占比亦逐年增加。

所謂吃一塹長一智，如今，首創置業顯然更加注重區域結構的布局。截至2021年中期，首創置業錄得簽約金額402.7億元，其中長三角城市圈及成都、重慶等強二線單核城市合計簽約占比達50%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

新篇章

目前，首創地産平台的調整還在持續。

畢竟，歷史遺留下來的多平台問題，是阻礙首創置業前行的最大原因。

1995年，原隸屬于北京市财政局、北京市計委和市政府辦公廳的17家國有企業重組成立了首創集團。但在成立的新集團旗下，170多個子公司聚攏了97億元國有資産，歸攏與整合刻不容緩。

經過此前多次整理，2015年，首創集團旗下地産平台大致劃分出三大闆塊，包括地産開發、自有土地建設、北京新型城鎮化建設，對應平台分别為首創置業（下設首創钜大）、首創經中、首創新城鎮基金。

對比來看，盡管做了大致劃分，但首創集團、首創置業及首創钜大三個平台一直以來都存在或多或少的住宅地産業務及商業地産業務，業務線條相對混亂，發展方向不算明晰。

觀點新媒體梳理了首創集團、首創置業近三年出售情況發現，首創繫不斷通過資産出售的方式厘清各業務平台。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

其中，首創置業近三年出售標的大多為酒店物業、寫字樓、商業物業等；而首創集團亦從去年開始頻繁轉讓旗下子公司，而轉讓物業類别大多為住宅産品。

通過調整，首創置業得以清空商業地産業務；而首創集團則将剩余小規模地産業務出手。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

2021年，首創繫地産平台的調整走到了階段性節點。

3月，首創置業宣布重組，並将奧萊業務全部轉讓給首創集團；“斷尾”重資産之後，9月30日首創置業宣布退市。

在11月下旬召開的首創城發戰略發布會當中，該公司管理層提到：“首創置業退市主要從兩個方面考慮：戰術層面，首先上市的平台地位已經不再具備優勢，已經不允許股東進行增資；另外，目前股價估值很低，基本喪失了上市公司的股權融資功能。從戰略層面來說，退市並且整合，可以實現更大的發展空間和靈活性。”

與此同時，首創再次調整資産結構，首創集團将旗下首創置業、首創經中、首創新城鎮和綠基公司四家二級子企業重組整合，打造成為首創城市發展集團，向城市運營商轉型。

從各平台的從屬關繫來看，由于奧萊業務剝離出去，新平台首創城發減少了重資産商業的比重，整體資産變輕。但首創城發仍舊擁有奧萊商業、文創高科園區、長租社區等的運營權利。

與此同時，重組整合之後，首創置業為行業TOP50房企，而首創經中在天津擁有6.5萬畝自有用地資源，首創新城鎮是最大的集租房平台，擁有80萬平方米的資源，而綠基公司是北京市唯一綠隔基礎設施平台。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

按照發布會的介紹，重組後首創城發将有三大業務航道（城市綜合開發、城市綜合運營、城市更新升級）和三大強勁引擎（金融、科技、機制），未來形成以大資管為主導的業務生态繫統。

其中，城市綜合開發的定位是“業績主要貢獻，利潤壓艙石”，管理層認為，“首創城發會繼續堅持開發物業，因為目前沒有一個更好的業務能夠替代房地産開發，不過會淡化規模增速，夯實長遠發展基礎。”

城市綜合運營方面，将主要圍繞租賃性住房、奧萊業務發展；而城市更新升級方面，則主要圍繞城市老舊小區改造做一些嘗試。數據顯示，首創新城鎮目前是全國最大的集租房運營商，在老舊廠房、老舊小區改造方面，具有先發優勢。

另外，重組設立首創城發以後，首創集團首批注入了大量的戰略資源，包括新增資金80億元，注入淨資産200億元，注入自有用地資源65000畝土地，這些方面實際上構成了未來首創城發3-5年重要糧倉。

管理層提到：“首創集團進行業務調整與資源整合，是立足當下進一步優化資源配置，促進集團地産業務平穩健康發展的現實需要。”

目前，重組與整合為首創新平台--首創城發注入了大量資金以及資源，而在地産下行的今天，重新出發的首創仍有待走出新的篇章。

冬天法則 | 誰有棉襖，誰就活下來