政策與市場驅動並行下，如何把握住房租賃發展新方向？

觀點指數 2021年于住房租賃企業而言無疑是重要的一年，資金監管、稅收優惠、租賃用地、金融支持、保障性租賃住房等各項利好政策頻出，助力住房租賃行業步入穩健發展軌道。

去年7月頒布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》中明确提出擴大保障性租賃住房供給，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。

同時多地積極響應《意見》内容，從多渠道供給、土地支持、金融支持等多方面積極推進保障性租賃住房工作的進行。住建部指出，2021年 ，我國加快發展保障性租賃住房，全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套。

此外，發改委發布的958号文中明确提出基礎設施領域不動産投資信托基金試點行業納入保障性租賃住房。同時多地鼓勵在确保保障性租賃住房資産安全和規範的前提下，推進保障性租賃住房REITs項目申報。

通過公募REITs可将流動性較低的保障房項目轉換為流動性較好的金融産品份額，有助于盤活存量保障房項目，並帶動增量投資，擴大資産管理規模。不少企業表示，正在積極對接政府部門，了解相關的流程細則，推進保障性租賃住房REITs工作的進行。

值得注意的是，近期央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地産貸款集中度管理。這意味着銀行發放相關貸款将不再受集中度管理指標約束，能夠加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，為保障性租賃住房發展提供金融支持。

在政策加持下，住房租賃企業發展方向各異，有專注于重資産發展方向的，如有巢、旭輝瓴寓等參與到租賃用地的獲取，以及其他房企背景企業借助集團的優勢，參與到重資産項目的運營管理當中；亦有堅持走輕資産道路的企業，如窩趣、樂乎等企業表示希望能模塊化或全流程管理輸出參與到保障房的運營管理當中。同時，企業在産品線的打造方面各有特色，市面上白領公寓、藍領公寓、服務式公寓、租賃社區等各類租住産品百花齊放，呈現多品類並行态勢。

總體而言，随着住房租賃行業優勝劣汰，有人進場亦有人離場，規模為王的業務模式将被擯棄。借助相關政策及把控市場動向，企業找準在行業中定位、積極探尋多元化盈利模式才能站穩腳跟。據觀點指數了解，随着政策端的推進，更多的租賃企業表示傾向于更重或者更輕，而傳統包租模式的比重會越來越弱。

未來，行業資産證券化也将成為可能，而企業運營管理能力是其發展基本所在。為此，觀點指數研究院将通過長期對行業進行跟蹤研究與數據分析，綜合各項研究體繫如運營、财務、管理、品牌、創新表現等，發布"2022住房租賃企業運營卓越表現"研究成果，盤點過去一年在住房租賃領域表現卓越的企業，為住房租賃行業的發展樹立榜樣並提供借鑒經驗，把脈行業風向與前景。

同時，今年3月，觀點機構将舉辦2022觀點年度論壇，聚焦房地産開發、住房租賃、産業園區、物流、零售新商業、物業服務乃至城市智慧服務等行業的發展，與各細分領域的領導嘉賓一起為行業貢獻出真知灼見，推動行業健康可持續發展。

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